La ritardata o la mancata restituzione dell'immobile locato

La locazione può terminare per scadenza del termine del contratto oppure per il mancato pagamento del canone di locazione.

Una volta scaduto il termine del contratto di locazione l'immobile locato (in teoria) dovrebbe essere restituito, ma non sempre la restituzione è immediata. In presenza di una mancata restituzione dell'immobile il locatore subisce un danno dovuto al protrarsi dell'occupazione dell'immobile da parte del conduttore e all'impossibilità di usare (direttamente o indirettamente) il bene (ad esempio locandolo  di nuovo).

Danni per la ritardata restituzione dell'immobile locato 1591 cc

Il legislatore ha previsto la vicenda è ha predisposto una specifica norma l'art. 1591 cc il quale prevede che Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno.

La quantificazione del danno per la ritardata restituzione dell'immobile locato 1591 cc

L'art. 1591 cc per la quantificazione del danno per la ritardata restituzione del bene locato fa riferimento a due elementi:  a) pagamento del corrispettivo; b) il maggiore danno (se esistente).

Sussiste una distinzione netta e tra primo e secondo periodo del primo comma dell'art. 1591 cod. civ. occorre solo comprendere il significato.

L'art. 1591 cc prevede un solo obbligo risarcitorio, identico e non mutevole quanto a presupposti e fondamento giuridico (risarcimento danni da responsabilità contrattuale per la ritardata restituzione del bene locato).

Diverso è solo il regime probatorio: per una parte minima (pari al canone) il danno è presunto iuris et de iure; per la parte eventualmente eccedente (maggior danno) va concretamente provato e non può ritenersi in re ipsa.

Il danno per la ritardata consegna del bene locato ex art. 1591 cc parametrato al canone

L'art. 1591 cod. civ. assicura al locatore danneggiato dalla ritardata restituzione, una liquidazione automatica del danno, incentrata sulla presunzione secondo cui esso deve essere almeno pari al canone precedentemente pagato.

Trattasi di presunzione assoluta, che non ammette prova contraria, se non in senso più favorevole al locatore: il conduttore in mora non può eccepire che il danno subito dal locatore è inferiore alla misura del canone, ma deve continuare a versare quest'ultimo, quale corrispettivo di una prosecuzione — non voluta dal locatore — della relazione di godimento con la res non ancora restituita.

Il canone convenuto costituisce, quindi, solo il parametro di riferimento per la quantificazione del risarcimento minimo spettante.

Il conduttore in mora con la restituzione versando il relativo importo e che continua ad occupare l'immobile dopo la cessazione del contratto non adempie l'obbligazione di «dare il corrispettivo nei termini convenuti (1587, n. 2, cod. civ.), bensì risarcisce un danno da mora, così adempiendo un'obbligazione risarcitoria che si sostituisce a quella contrattuale di pagamento del canone e che costituisce, pertanto, debito di valore.

La prova del danno per la ritardata restituzione del bene locato ex art. 1591 cc

La diversa tipologia del metodo di quantificazione del danno da mancata restituzione del bene locato influisce anche sull'onere probatorio a carico del danneggiato.

Infatti, mentre per la parte del danno quantificata sul canone pregresso è sufficiente provare tale canone, la parte del danno ulteriore (che esula dall'importo del canone) va provato secondo i normali mezzi e oneri probatori.

In particolare quanto al maggior danno ex art. 1591 cc la giurisprudenza ha sempre costantemente affermato che tale maggior danno deve essere concretamente provato dal locatore, richiedendosi la specifica prova dell'esistenza del danno medesimo, in rapporto alle condizioni dell'immobile, alla sua ubicazione e alle possibilità di nuova sua utilizzazione, nonché all'esistenza di soggetti seriamente disposti ad assicurarsene il godimento dietro corrispettivo, dalle quali emerga il verificarsi di un'effettiva lesione del patrimonio.

In ogni caso perché si verte in tema di risarcimento del danno, ed essendo il risarcimento correlato al danno effettivamente subito, l'importo dovuto dall'occupante, non più a titolo di canone, ma di risarcimento per la protratta occupazione, deve essere correlato al periodo di effettiva occupazione

Cass., civ. sez. III, del 16 luglio 2019, n. 18946