L'art. 27 della legge 27 luglio 1978 n 392 e il recesso del conduttore
Stabilisce l'art. 27 della legge 27 luglio 1978 n 392 che indipendentemente dalle previsioni contrattuali (quindi, anche in presenza di divieti presenti nel contratto) il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto (anticipatamente rispetto il termine finale del contrato) con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
Termine di recesso negoziale più breve e modalità di comunicazione del recesso
Ci si chiede se il termine di sei mesi può essere ridotto con una clausola inserita nel contratto e se la comunicazione del recesso deve avvenire solo con raccomandata con ricevuta di ritorno o può avvenire anche con mezzi equipollenti.
La risposta a questi interrogativi è stata fornita dalla Cass. civ. sez. VI del 19 settembre 2019 n. 23424.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, il recesso deve essere comunicato dal conduttore al locatore a mezzo raccomandata o con altre modalità equipollenti, con modalità, cioè, che possano garantire idoneamente la certezza dell'avvenuta comunicazione (Cass. 14/05/1997, n. 4238; Cass. 12/11/2003, n. 17042; Cass. 17/01/2012, n. 5491); e, nella specie, la stessa locatrice ammette di aver ricevuto la missiva relativa al recesso alla fine di aprile 2012 (v. ricorso p. 8), sicché non vi è dubbio sull'avvenuta ricezione della comunicazione in parola. Cass. civ. sez. VI del 19 settembre 2019 n. 23424.
Quanto all'altro profilo di censura (relativo alla ritenuta, in sostanza, validità di un termine convenzionale di preavviso del recesso pari a mesi tre) è comunque infondata, dovendosi ritenere, alla luce di quanto già indicato dalla giurisprudenza di legittimità, che ben possono le parti, nella loro autonomia negoziale, fissare un termine di tre mesi, inferiore a quello semestrale previsto dall'art. 27 della legge n. 392 del 1978, per l'esercizio del diritto di recesso del conduttore e che il conduttore è tenuto a versare i canoni sino al compimento del periodo del preavviso stesso, così come fissato convenzionalmente (arg. ex Cass. 27/04/2011, n. 9415; v. anche Cass. 16/01/2007, n. 831, in motivazione p. 5 e 6).Cass. civ. sez. VI del 19 settembre 2019 n. 23424.
Gravi motivi di recesso
Quindi, in presenza di gravi motivi il conduttore può recedere dal contratto, in caso di contestazioni del locatore sull'esistenza di gravi motivi, l'accertamento dell'esistenza o meno dei gravi motivi è successiva al recesso.
Se non sussistono gravi motivi il locatore ha due strade, chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore (se il conduttore ha smesso di pagare i canoni) oppure potrà chiedere il pagamento dei canoni fino alla scadenza naturale del contratto
Individuazione dei gravi motivi ex art. 27 legge 27 luglio 1978 n 392
Il legislatore parla genericamente solo di gravi motivi, ma non identifica (tipizza) quali possono essere i gravi motivi che giustificano il recesso anticipato del conduttore. Ecco, quindi, che quando dalla teoria si passa alla pratica (o alla applicazione concreta di principi generali) possono sorgere numerosi problemi.
In particolare è stato ritenuto che può costituire grave motivo di recesso anticipato del conduttore rispetto il termine finale di scadenza del contratto, il sopraggiungere, dopo la stipula del contratto, di una nuova legge che impone degli adeguamenti all'immobile locato impossibili da realizzare.
Resta da valutare se la crisi economica può rientrare nei gravi che giustificano il recesso anticipato del conduttore
Crisi economica giustifica il recesso anticipato del conduttore ex art. 27 legge 27 luglio 1978 n 392
La crisi economica deve essere provata, ad esempio, allegato i bilanci che dimostrano il calo del fatturato dopo la stipula del contratto.
Il primo punto da valutare è se la crisi economica che legittima il recesso anticipato del conduttore deve avere un rilievo oggettivo o soggettivo, cioè la crisi economica deve esistere (indipendentemente dall'incidenza sul rapporto locativo) oppure la crisi economica deve esistere e deve incidere sul particolare rapporto locativo.
In relazione all'art. 27 della L. 392/1978 la crisi non deve essere generica, ma deve specifica tanto da incidere sullo specifico ramo di attività svolto nell'immobile locato; ma non basta, poiché la stipula del contratto di locazione è una scelta strategica (soggettiva) aziendale di conseguenza la crisi non deve essere prevedibile (o non deve sussistere già al momento della stipula del contratto di locazione) in quanto l'azienda ove non si accorge (o non considera) la crisi già esistente prima della stipulazione del contratto, di fatto, esercitando il recesso pretende di scaricare su altri soggetti le conseguenze (negative) delle proprie strategie aziendali.
La prova dell'esistenza della crisi potrebbe essere desunta da un calo del fatturato presente nei bilanci della società anche prima della stipula del contratto di locazione.
Come si è detto il grave motivo ex art. 27 I. n. 392/1978 deve necessariamente riferirsi alla sede di svolgimento di attività nei locali in relazione ai quali viene effettuato il recesso.
Recesso per crisi economica ex art. 27 legge 27 luglio 1978 n 392 e più contratti di locazione per diversi punti vendita
Può capitare che un imprenditore abbia diversi punti vendita (oggetto di diversi contratti di locazione) e che solo alcuni di questi portano un saldo negativo, mentre altri portano un saldo positivo (non tale da coprire il saldo negativo degli altri punti vendita), e che complessivamente l'imprenditore abbia un calo delle vendite e si trovi in una situazione di crisi.
In questa ipotesi, occorre valutare se il saldo complessivo negativo dell'imprenditore può legittimare il recesso ex art. 27 legge 372/1978 del conduttore per tutti i locali locati (compresi anche i locali che portano un saldo positivo) oppure se il conduttore può esercitare il recesso per gravi motivi dovuti alla crisi solo per i locali oggetto di locazione con saldo negativo e non per quelli con saldo positivo.
L'orientamento della giurisprudenza è nel senso che in tema di recesso del conduttore di immobili ad uso non abitativo, ove il locatario svolga la propria attività in diversi rami di azienda, per i quali utilizzi distinti immobili, i gravi motivi, giustificativi del recesso anticipato, di cui alla L. 27/07/1978 n. 392, art. 27 u.co. devono essere accertati in relazione all'attività svolta nei locali per cui viene effettuato il recesso, senza possibilità per il locatore di negare rilevanza alle difficoltà riscontrate per tale attività in considerazione dei risultati positivi registrati in altri rami aziendali.
Cass., civ. sez. III, del 28 febbraio 2019, n. 5804
Aggiornamento: Cass. civ. sez. III del 24 settembre 2019 n. 23642 individuazione e valutazione dei gravi motivi di recesso del conduttore ex art. 27 legge 27.7.1978 n. 392
Il recesso legale è invocabile ed esperibile dal conduttore, perché si tratta di una facoltà di svincolarsi dal contratto che la legge gli riconosce a prescindere dagli accordi assunti con il locatore, allorquando ricorrano determinati presupposti che non gli consentano l'ulteriore prosecuzione della locazione (gravi motivi). La valutazione circa la ricorrenza di tali gravi motivi è una valutazione di fatto, rimessa all'apprezzamento del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità se non sotto il profilo motivazionale. Cass. civ. sez. III del 24 settembre 2019 n. 23642
Il giudice di merito è chiamato a tener conto di tutte le caratteristiche del caso concreto e, in particolare, delle caratteristiche soggettive del conduttore e della sua specifica organizzazione aziendale, dovendosi precisare che la ratio della norma è quella di verificare la sussistenza anche solo potenziale dei gravi motivi, sulla base dell'argomento che, diversamente, si negherebbe al conduttore/imprenditore, che si trovasse dinanzi una grave ed imprevista crisi economica, la facoltà di esercitare il recesso sino a quando non venga a trovarsi in stato di decozione. Ne risulterebbe frustrato lo scopo della norma che è evidentemente quello di prevenire la crisi del conduttore (cfr. Cass. 27/03/2014 n. 7217 che ha ritenuto irrilevante, al fine di escludere la legittimità del recesso anticipato, il fatto che altri rami dell'azienda del conduttore conseguissero risultati economici favorevoli). Cass. civ. sez. III del 24 settembre 2019 n. 23642
Le ragioni che danno concretezza alla gravità dei motivi devono essere determinate da avvenimenti: a) sopravvenuti rispetto alla costituzione del rapporto locatizio; b) estranei alla volontà del recedente ; c) imprevedibili, cioè eccedenti l'ambito della normale alea contrattuale, tali non solo da determinare un sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni originarie non altrimenti rimediabile (Cass. 13/06/2017, n. 14623; Cass. 27/03 2014, n. 7217), ma anche da incidere significativamente sull'andamento dell'azienda globalmente considerata. Cass. civ. sez. III del 24 settembre 2019 n. 23642
Ribadito che i gravi motivi non possono attenere alla soggettiva ed unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla opportunità o meno di continuare a godere dell'immobile locato — in tal caso, si ipotizzerebbe la sussistenza di un recesso ad nutum, contrario alla interpretazione letterale oltre che allo spirito dell'art. 27, ultimo comma, della I. n. 392/1978; tale recesso costituisce, infatti, un'eccezione al principio generale posto dall'art. 1372 c.c. da interpretarsi rigorosamente, onde evitare che la scelta di proseguire il rapporto di locazione derivi dalla mera volontà del conduttore — giova aggiungere, con riferimento all'andamento dell'attività aziendale, che, secondo la giurisprudenza di questa Corte, può integrare grave motivo, legittimante il recesso del conduttore, un andamento della congiuntura economica (sia favorevole che sfavorevole all'attività di impresa), sopravvenuto e oggettivamente imprevedibile (quando fu stipulato il contratto), che lo obblighi ad ampliare o ridurre la struttura aziendale in misura tale da rendergli particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo (Cass. 13/12/2011, n. 26711). Cass. civ. sez. III del 24 settembre 2019 n. 23642
