L'art. 27 della legge 27 luglio 1978 n 392 e il recesso del conduttore

Stabilisce l'art. 27 della legge 27 luglio 1978 n 392 che indipendentemente dalle previsioni contrattuali (quindi, anche in presenza di divieti presenti nel contratto) il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto (anticipatamente rispetto il termine finale del contrato) con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.

Quindi, in presenza di gravi motivi il conduttore può recedere dal contratto, in caso di contestazioni del locatore sull'esistenza di gravi motivi, l'accertamento dell'esistenza o meno dei gravi motivi è successiva al recesso.

Se non sussistono gravi motivi  il locatore ha due strade, chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore (se il conduttore ha smesso di pagare i canoni) oppure potrà chiedere il pagamento dei canoni fino alla scadenza naturale del contratto

Individuazione dei gravi motivi ex art. 27 legge 27 luglio 1978 n 392

Il legislatore parla genericamente solo di gravi motivi, ma non identifica (tipizza) quali possono essere i gravi motivi che giustificano il recesso anticipato del conduttore. Ecco, quindi, che quando dalla teoria si passa alla pratica (o alla applicazione concreta di principi generali) possono sorgere numerosi problemi.

In particolare è stato ritenuto che può costituire grave motivo di recesso anticipato del conduttore rispetto il termine finale di scadenza del contratto, il sopraggiungere, dopo la stipula del contratto, di una nuova legge che impone degli adeguamenti all'immobile locato impossibili da realizzare.

Resta da valutare se la crisi economica può rientrare nei gravi che giustificano il recesso anticipato del conduttore

Crisi economica giustifica il recesso anticipato del conduttore ex art. 27 legge 27 luglio 1978 n 392

La crisi economica deve essere provata, ad esempio, allegato i bilanci che dimostrano il calo del fatturato dopo la stipula del contratto.

Il primo punto da valutare è se la crisi economica che legittima il recesso anticipato del conduttore deve avere un rilievo oggettivo o soggettivo, cioè la crisi economica deve esistere (indipendentemente  dall'incidenza sul rapporto locativo) oppure la crisi economica deve esistere e deve incidere sul particolare rapporto locativo.

In relazione all'art. 27 della L. 392/1978 la crisi non deve essere generica, ma deve specifica tanto da incidere sullo specifico ramo di attività svolto nell'immobile locato; ma non basta, poiché la stipula del contratto di locazione è una scelta strategica (soggettiva) aziendale di conseguenza la crisi non deve essere prevedibile (o non deve sussistere già al momento della stipula del contratto di locazione) in quanto  l'azienda ove non si accorge (o non considera) la crisi già esistente prima della stipulazione del contratto, di fatto, esercitando il recesso pretende di scaricare su altri soggetti le conseguenze (negative) delle proprie strategie aziendali.

La prova dell'esistenza della crisi potrebbe essere desunta da un calo del fatturato presente nei bilanci della società anche prima della stipula del contratto di locazione.

Come si è detto il grave motivo ex art. 27 I. n. 392/1978 deve necessariamente riferirsi alla sede di svolgimento di attività nei locali in relazione ai quali viene effettuato il recesso.

Recesso per crisi economica ex art. 27 legge 27 luglio 1978 n 392 e più contratti di locazione per diversi punti vendita

Può capitare che un imprenditore abbia diversi punti vendita (oggetto di diversi contratti di locazione) e che solo alcuni di questi portano un saldo negativo, mentre altri portano un saldo positivo (non tale da coprire il saldo negativo degli altri punti vendita), e che complessivamente l'imprenditore abbia un calo delle vendite e si trovi in una situazione di crisi.

In questa ipotesi, occorre valutare se il saldo complessivo negativo dell'imprenditore può legittimare il recesso ex art. 27 legge 372/1978 del conduttore per tutti i locali locati (compresi anche i locali che portano un saldo positivo) oppure se il conduttore può esercitare il recesso per gravi motivi dovuti alla crisi solo per i locali oggetto di locazione con saldo negativo e non per quelli con saldo positivo.

L'orientamento della giurisprudenza è nel senso che in tema di recesso del conduttore di immobili ad uso non abitativo, ove il locatario svolga la propria attività in diversi rami di azienda, per i quali utilizzi distinti immobili, i gravi motivi, giustificativi del recesso anticipato, di cui alla L. 27/07/1978 n. 392, art. 27 u.co. devono essere accertati in relazione all'attività svolta nei locali per cui viene effettuato il recesso, senza possibilità per il locatore di negare rilevanza alle difficoltà riscontrate per tale attività in considerazione dei risultati positivi registrati in altri rami aziendali.

Cass., civ. sez. III, del 28 febbraio 2019, n. 5804