Nei contratti di locazione, capita spesso, anzi si potrebbe dire che è l'ipotesi tipica,  quella in cui il conduttore risulti inadempiente all'obbligo di pagamento dei canoni di locazione. In questa situazione è usuale che il proprietario chieda la risoluzione del contratto per inadempimento (e rientri in possesso dell'immobile).

In proprietario può anche decidere di chiedere l'adempimento dell'obbligo di pagamento e non la risoluzione del contratto. La situazione potrebbe sembrare anomale (del resto, il proprietario, che interesse può avere a conservare in vita un contratto di locazione ?) in realtà, l'opzione e l'alternativa tra la richiesta di adempimento e l'estinzione per risoluzione del contratto è prevista espressamente dall'art. 1453 c.c. il quale dispone che "Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto,  salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno".

In concreto la scelta di richiedere l'adempimento e non la risoluzione potrebbe essere giustificata anche dall'esigenza di non perdere un'entrata, quando si è sicuri di non poter sostituire il conduttore, soprattutto quando il conduttore è la pubblica amministrazione ed è solvibile.

La richiesta di adempimento non è in astratto incompatibile con la valutazione di una eventuale inadempimento del conduttore, (in altri termini, per chiarire la situazione, basta pensare all'ipotesi in cui seguito da un recesso illegittimo il conduttore, quest'ultimo  smette di pagare i canoni di locazione ed accertato l'illegittimo recesso è anche accertato l'inadempimento del conduttore per il mancato pagamento dei canoni di locazione).

Di conseguenza, è possibile avere una sentenza che non pronuncia sulla risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, ma accerta ancora la sussistenza del rapporto di locazione e sulla richiesta di adempimento dell'obbligazione da parte del locatore.

Del resto, anche in presenza di  una ipotesi di palese inadempimento è legittima la richiesta di accertamento della sussistenza della perdurante obbligazione gravante sul conduttore. Posto che questa richiesta è conforme a quanto stabilito dal primo coma dell'articolo 1453 del cod.civ. il quale non impone alla parte adempiente di agire, a fronte dell'inadempimento dell'altra parte, per la risoluzione del contratto, attribuendole invece la scelta tra quest'ultima opzione e la richiesta di adempimento; salvo comunque (pur in assenza di risoluzione) il risarcimento del danno.

In altri termini, in una situazione simile la domanda dell'illegittimo recesso è diretta a far dichiarare che  il mancato pagamento dei canoni fosse illegittimo ed a questo punto, il proprietario aveva due strade a) richiedere la risoluzione del contratto; b) chiedere l'adempimento del contratto e il pagamento delle somme dovute, con l'obbligo a carico del conduttore di adempiere regolarmente il contratto fino alla sua scadenza legale.

Cass., civ. sez. III, del 23 giugno 2015, n. 12918 in pdf