La successione nel contratto di locazione ad uso abitativo ex Legge 27 luglio 1978 n. 392 art. 6

Nelle locazioni ad uso abitativo è prevista la successione nel contratto di locazione in caso di morte del locatore a favore del coniuge o dei aprenti o affini conviventi con il locatore deceduto. Inoltre è previsto che in caso di separazione giudiziaria o di divorzio al conduttore succede l'altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest'ultimo. In caso di separazione consensuale al conduttore succede l'altro coniuge se tra i due si sia così convenuto.

La successione nel contratto di locazione ad uso abitativo in assenza di morte e la successione nel contratto di locazione ad uso abitativo a causa di morte

l'art. 6 della legge 392/1978 prevede che la successione nel contratto di locazione ad uso abitativo si può verificare in seguito a due eventi diversi: la morte del conduttore o la fine del matrimonio. Coloro che hanno il diritto di subentrare nel contratto sono soggetti diversi (solo parzialmente coincidenti) e distinguibili in base all'evento morte o fine del matrimonio, infatti, in caso di morte del conduttore possono succedere i suoi eredi (se conviventi), mentre in caso di fine del matrimonio al conduttore possono succedere il coniuge  se ha avuto assegnato il diritto di abitazione per i figli) o se convenuto in sede di separazione volontaria.

Altra distinzione  si nota se si osserva l'evento successione nell'ottica del locatore, infatti, mentre in caso di morte del conduttore il locatore può avere facilmente conoscenza della morte del conduttore in quanto risulta dai pubblici registri dello stato civile, in caso di successione nel contratto di locazione per fine del matrimonio del conduttore, il locatore può essere completamente ignaro della separazione e/o delle condizioni di separazione

L'automatica successione nel contratto di locazione ad uso abitativo

In questo contesto occorre chiedersi se la successione ex art. 6 della I. n. 392/1978 opera anche nei confronti del locatore ignaro del provvedimento di separazione giudiziale dei coniugi, soprattutto perché locatore ha il diritto di conoscere chi sia il soggetto divenuto titolare dei diritti e degli obblighi scaturenti dal contratto.

La successione ex art. 6 della legge 392/1978 anche in caso di separazione è automatica implicando l'ininfluenza di un qualsivoglia apporto volitivo, di adesione o di accettazione da parte del locatore ceduto.

La successione nel contratto di locazione e la sostituzione del titolare del rapporto senza estinzione dell'originario contratto di locazione

Quando detto potrebbe far pensare che la successione nel contratto di locazione determina l'estinzione dell'originario contratto di locazione e la nascita di un nuovo contratto di locazione. In realtà si verifica solo una sostituzione del conduttore  (nell'originario contratto che rimane in essere) il quale assume tutti gli obblighi e i diritti del precedente conduttore (sostituito).

La successione ex legge del  27 luglio 1978, n. 392, art. 6  non modifica la natura del rapporto e la natura del diritto in base al quale il conduttore detiene la cosa locata, ma consente solo a un soggetto diverso dall'originario conduttore di sostituirsi nella titolarità del contratto, con attribuzione dei relativi diritti ed assunzione delle obbligazioni che ne derivano. Infatti, la sostituzione della persona del conduttore  avviene "ex lege" e alla persona del conduttore si sostituisce quella del coniuge assegnatario dell'appartamento.

Del resto, l'originaria durata del contratto di locazione rimane immuta anche in presenza di una successione ex art. 6 legge 392/1978.

La successione ex art. 6 legge 392/1978 estingue solo il rapporto obbligatorio di locazione (ma lascia inalterato l'originario contratto) sia quanto il conduttore è unico sia quando i conduttori sono plurimi (ad esempio nell'ipotesi in cui entrambi i coniugi abbiano sottoscritto il contratto di locazione, nel qual caso l'assegnatario succede nella quota ideale dell'altro coniuge)

La riconsegna virtuale dell'immobile al locatore e la virtuale consegna al nuovo conduttore in caso di successione nel contratto di locazione ex art. 6 legge 392/1978

Posto che la successione lascia inalterato il contratto di locazione, ma determina sia una cessione ex lege del contratto dell'originario contratto di locazione (ad esempio a favore del coniuge assegnatario)  e sia l'estinzione del rapporto obbligatorio in capo al coniuge originario conduttore.

Si comprende anche perchè si afferma che nel momento in cui si realizza la successione del coniuge assegnatario al coniuge originario conduttore, si verifica, altresì, in senso del tutto figurativo e virtuale, una sorta di riconsegna dell'immobile al locatore da parte del vecchio conduttore, con contestuale consegna, sempre in senso figurativo, della cosa locata al nuovo conduttore. Anche in questa ipotesi rimane inalterato il contratto originario, ma si agisce solo sul rapporto obbligatorio (restituzione virtuale del bene locato).

Il locatore e la conoscenza della successione nel contratto di locazione ex art. 6 legge 27 luglio 1978 n. 392

Come si è detto vige l'automatismo del meccanismo successorio disciplinato nell'art. 6 della legge n. 392 del 1978; ma occorre valutare se  il cambiamento di titolarità di uno dei due contraenti possa operare e svolgere i propri effetti nella ignoranza dell'altro.

Lo stesso problema può essere descritto distinguendo l'efficacia della successione ex art. 6 legge 392/1978 dalle conseguenze della mancata informazione derivanti dal verificarsi dell'evento di cessione legale.

L'art. 6 della legge 392/1978 non prevede (né subordina) la cessione ex lege del contratto di locazione alla comunicazione dell'avvenuta separazione ed assegnazione al locatore e/o morte del conduttore.

E' sorto un orientamento giurisprudenziale che richiede, integrando l'art. 6 della I. n. 392/1978, la comunicazione del provvedimento giudiziale di assegnazione al coniuge assegnatario (o dell'evento che determina la succession ex lege nel contratto di locazione).

Sicuramente il locatore pur in presenza di una successione nel contratto ex latere conductoris, di stampo legale e non negoziale, ha comunque il diritto di conoscere quale sia il soggetto divenuto nuovo titolare dei diritti e degli obblighi scaturenti dal rapporto (sia agli effetti di un controllo della regolarità della vicenda traslativa, sia agli effetti della individuazione della controparte interessata alle future vicende contrattuali, quali la rinnovazione, l'aggiornamento del canone, la risoluzione).

L'orientamento che richiede la  comunicazione al locatore, non inficia l'automatismo della successione nel contratto di locazione, ma  distingue il profilo del perfezionamento della cessione (automatica) da quello della opponibilità al locatore ceduto al fine di tutelarne l'affidamento incolpevole circa la prosecuzione del rapporto locativo con l'originario conduttore.

Quindi, la comunicazione dell'evento che porta alla successione al locatore rileva solo quando il locatore subisce una conseguenza negativa per aver ignorato la cessione del contratto.

Non sussiste una conseguenza negativa a carico del locatore, derivante dalla mancata comunicazione della successione, quando ad esempio il contratto era ab origine stato stipulato da marito e moglie e in seguito alla separazione l'immobile viene assegnato solo alla moglie, in quanto  quest'ultima era già conduttrice dell'immobile locato, quindi, la cessione ex lege del contratto di locazione, per effetto della separazione, non aveva determinato il trasferimento di titolarità del rapporto contrattuale, ma solo una ideale successione dell'assegnataria nella quota ideale dell'altro coniuge. In altri termini, si era determinata solo l'estromissione ex lege dal contratto di locazione del marito.

Cass., civ. sez. III, del 7 novembre 2019, n. 28615