La locazione commerciale e l'indennità di avviamento
L'art. 34 della legge 37 luglio 1978 n. 392 regola la c.d. indennità di avviamento, stabilendo che in caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili ad uso commerciale che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore, il locatore deve versare al conduttore una indennità di avviamento.
Non mancano le problematiche relative all'indennità di avviamento
Indennità di avviamento dovuta al conduttore con contatti diretti con il pubblico a terzi soggetti diversi dal conduttore
L'indennità di avviamento è dovuta quando l’immobile locato è effettivamente e realmente destinato ad attività che comporta il contatto con il pubblico, ma non basta è necessario che il conduttore abbia un contatto diretto con il pubblico, quindi, è irrilevante il contatto con il pubblico tenuto da un soggetto diverso da conduttore (come ad esempio il sub conduttore).
Il numero dei consumatori non incide sull'indennità di avviamento
Il numero dei clienti o il luogo di provenienza dei consumatori ed, infine, la qualifica di consumatori professionisti (o meno) non incide sul diritto all'indennità di avviamento
Indennità di avviamento ed autorizzazione amministrative
L'indennità di avviamento ex art. 34 e 35 legge 27.07.1978 n. 392 non è dovuta se il conduttore non ha più diritto di esercitare l’attività nel locale locato, in quanto, ad esempio, ha restituito e/o gli sono state ritirate le autorizzazioni amministrative.
Indennità di avviamento e procedimento di finita locazione
Il legislatore si preoccupa anche di dettare alcuni principi diretti a regolare il rapporto tra il procedimento di sfratto e l'indennità di avviamento. L'art. 34 della legge 392/1978 stabilisce che l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di avviamento.
Il conduttore può agire per la determinazione dell'indennità e la condanna al suo pagamento, ancorché non abbia rilasciato l'immobile perché essa non gli sia stata corrisposta.
Offerta non formale (ma seria) di pagare l'indennità di avviamento
Se l'offerta di pagare l'indennità di avviamento è serie (anche se non formale) è contrario a buona fede il comportamento del conduttore che permanga nel godimento dell’immobile locato godimento dell’immobile locato ad uso commerciale.
Rinunzia all'indennità di avviamento
La validità di una eventuale rinunzia del conduttore all'indennità di avviamento. La rinunzia all'indennità di avviamento può essere effettuata prima della stipula del contratto di locazione, durante il contratto di locazione, dopo il termine del contratto di locazione.
Rinunzia preventiva all'indennità di avviamento e rinunzia dopo la stipula del contratto di locazione
La rinunzia all'indennità di avviamento prima della stipula del contratto di locazione è nulla.
E' vietata la rinuncia preventiva all'indennità, ma nulla si può frapporre alla rinunzia del diritto che sì attui dopo che questo sia venuto ad esistenza.
Tale conclusione è fondata sul rilievo che, per un verso, le pattuizioni dirette a condizionare ex ante l'insorgenza di un diritto sono affette da nullità dal momento che attribuiscono al locatore un vantaggio contrastante con la disciplina legale e, per altro verso, sul fatto che non esiste alcun indice normativo che deponga nel senso dell'indisponibilità del diritto all'indennità radicatosi in capo al conduttore una volta che il rapporto sia esaurito
Del resto, la giurisprudenza prevalente di legittimità ha affermato che solo successivamente alla conclusione del contratto , quando il conduttore non si trova più in una posizione di debolezza per il timore di essere costretto a lasciare l'immobile dove svolge l'attività commerciale, vi è la possibilità per le parti di negoziare in ordine ai diritti nascenti dal contratto ed in particolare in ordine al diritto all'indennità di avviamento.
Rinunzia all'indennità di avviamento dopo la cessazione del contratto di locazione
L'art. 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392 non impedisce alle parti, al momento della cessazione del rapporto, di addivenire ad una transazione in ordine ai rispettivi diritti ed in particolare non impedisce al conduttore di rinunciare all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale; tale rinuncia può, peraltro, essere anche implicita, in quanto il citato art. 79 é volto ad evitare la preventiva elusione dei diritti del locatario ma non esclude la possibilità di disporne, una volta che essi siano sorti.
Quindi, l'eventuale transazione anche relativa all'indennità di avviamento (stipulata dopo la fine della locazione) non é nulla per contrarietà al disposto dell'art 79 della legge citata, poiché tale norma, volta ad evitare l'elusione dei diritti del conduttore a mezzo di rinuncia preventiva ad essi, non esclude la possibilità di disporre dei diritti stessi, una volta che i medesimi siano stati già acquisiti.
I diritti vantati dal conduttore solo una volta sorti sono disponibili e possono essere oggetto di rinunzia, con o senza corrispettivo a favore del locatore ,non ostandovi la tutela di cui all'articolo 79 legge 392/78 che è volta ad impedire che diritti vantati dal conduttore siano oggetto di un'elusione di tipo preventivo.
Cass., civ. sez. III, del 13 giugno 2018, n. 15373
