Opinioni
12 Marzo 2018
17:33

Locazione uso abitativo: la natura del nuovo art. 13 comma 5 legge 9 dicembre 1998 n. 431

La Cassazione del 2.3.2018 n. 4921 ha affermato che L’art. 13 comma 5 legge 9 dicembre 1998 n. 431 (come modificato dalle legge di stabilità 2016) prevede una predeterminazione forfettaria del danno patito dal locatore e/o della misura dell’indennizzo dovuto dal conduttore, in ragione della occupazione illegittima del bene locato, stante la nullità del contratto e, dunque, l’assenza di suoi effetti ab origine.
A cura di Paolo Giuliano

L'omessa registrazione del contratto di locazione

La locazione e la registrazione del contratto hanno avuto una storia travagliata, che rappresenta uno spaccato della situazione legislativa attuale.

Si è partiti dalla necessità di stabilire se l'omessa registrazione del contratto di locazione comportava solo una rilevanza tributaria oppure anche civile, passando dall'esigenza di individuare quale sanzione poteva essere applicata al contratto di locazione non registrato, giungendo, al termine del percorso, ad accertare che il contratto di locazione (ad uso abitativo o commerciale) non registrato è nullo, ma l'eventuale tardiva registrazione permette al contratto di produrre effetti ex tunc.

La modifica dell'art. 13 comma 5 legge 9.12.1998 n. 431

Anche attualmente si è in presenza di una situazione relativamente stabile, non mancano strascichi derivanti dall'incertezze pregresse.

Infatti, il decreto legislativo del 14 marzo 2011 n. 23 stabiliva che ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo stipulati e non registrati si applica la seguente disciplina: "a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale" e "se il contratto prevede un canone inferiore si applica il canone stabilito dalle parti".

Questo articolo è stato dichiarato incostituzionale.

In seguito è, di nuovo, intervenuto il legislatore e ha modificato l'art. 13 comma 5 della legge 9.12.1998 n. 431 stabilendo che "Per i conduttori che, per gli effetti della disciplina di cui all'articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, prorogati dall'articolo 5, comma 1-ter, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, hanno versato, il canone annuo di locazione nella misura stabilita dalla disposizione di cui all'articolo 3, comma 8, del decreto legislativo n. 23 del 2011, l'importo del canone di locazione dovuto ovvero dell'indennità di occupazione maturata, su base annua, e' pari al triplo della rendita catastale dell'immobile, nel periodo considerato".

Dal confronto tra le due norme potrebbe sembrare che la modifica dell'art. 13 comma 5 della legge 431/1998 è diretta a riprodurre il testo dell'art. 3 comma 8-9 del decreto legislativo del 28.3.2014 n. 47, anche se nel mezzo c'è stata una sentenza della corte costituzionale. In tale ipotesi anche la modifica dell'art. 13 della legge 431/1998 dovrebbe essere considerata incostituzionale.

La particolare natura giuridica dell'art. 13 comma 5 della legge 431/1998

Con sentenza n. 87 del 13 aprile 2017, la Corte costituzionale ha dichiarato non fondata la questione di legittimità costituzionale dell'art. 1, comma 59, legge 28 dicembre 2015, n. 208, recante «Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (legge di stabilità 2016)», nella parte in cui sostituisce l'art. 13, comma 5, legge 9 dicembre 1998, n. 431.

Questa valutazione è stata conseguita sulla base di una interpretazione della norma che esclude in radice che ad essa possa attribuirsi l'effetto di ripristinare la base legale per «effetti» e «rapporti» relativi a contratti che, in conseguenza delle precedenti pronunce di illegittimità costituzionale, ne sarebbero rimasti privi.

La natura di indennità prevista dall'art. 13 comma 5 della legge 431/1998

Il novellato comma 5 dell'art. 13 della legge n. 431 del 1998 non ripristina (né ridefinisce il contenuto relativo a durata e corrispettivo) dei pregressi contratti non registrati, la cui convalida è venuta meno, ex tunc, in conseguenza delle relative declaratorie di illegittimità costituzionale.

Pertanto, non replica alcuna forma di sanatoria ex lege di detti contratti affetti da nullità: nullità che lo stesso art. 1, comma  59, della legge n. 208 del 2015 – nella parte in cui sostituisce il comma 1 dell'art. 13 della legge n. 431 del 1998 – ribadisce derivare dalla omessa registrazione del contratto entro il prescritto "termine perentorio di trenta giorni".

L'odierna  disposizione  prevede,  piuttosto,  una predeterminazione forfettaria del danno patito dal locatore e/o della misura dell'indennizzo dovuto dal conduttore, in ragione della occupazione illegittima del bene locato, stante la nullità del contratto e, dunque, l'assenza di suoi effetti ab origine.

Del resto, una volta che il legislatore del 2015 si è disinteressato del ripristino dei rapporti giuridici di locazione sorti in base a contratti non registrati tempestivamente, la disciplina inerente al pagamento dell'importo annuo "pari al triplo della rendita catastale dell'immobile, nel periodo considerato" non può altrimenti collegarsi che alla pregressa situazione di fatto della illegittima detenzione del bene immobile in forza di titolo nullo e privo di effetti; ed essere dunque propriamente attinente al profilo dell'arricchimento indebito del conduttore, cui è coerente il pagamento di una indennità di occupazione e non di un canone di locazione, non affatto dovuto.

Posto dunque che alla luce della esposta interpretazione, la norma deve intendersi diretta a regolare (solo) l'indennità di occupazione dovuta dal detentore di immobile in base a contratto di locazione nullo, ne deriva che la stessa è infondatamente invocata dal ricorrente nel caso di specie nel quale non si verte in ipotesi di nullità del contratto, bensì di risoluzione dello stesso per inadempimento in relazione ad un importo dei canoni che — in base alle richiamate pronunce di incostituzionalità, i cui effetti sono da ritenersi non toccati, per le ragioni dette, dalla norma sopravvenuta — deve essere determinato, come correttamente ritenuto dal giudice a quo, secondo l'importo convenzionalmente pattuito.

Cass., civ. sez. III, del 2 marzo 2018, n. 4921

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
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