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Locazione e risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta della prestazione

Cassazione 12.2.2019 n. 3974 Ipotesi tipica di risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta della prestazione è la distruzione del bene locato, in queste ipotesi non sussiste l’obbligo di manutenzione a carico del locatore (infatti, tale obbligo è limitato alle riparazioni da effettuare sulla cosa, e non si estende invece alla ricostruzione totale o parziale del bene locato)
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A cura di Paolo Giuliano
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Risoluzione del contratto                       

Lo scioglimento del contratto può essere volontario (mutuo dissenso) oppure dovuto a situazioni patologiche, come ad esempio l'inadempimento di una delle parti, (risoluzione per inadempimento) oppure perché la prestazione è diventata eccessivamente onerosa oppure perché la prestazione è diventata impossibile da eseguire.

La risoluzione per impossibilità sopravvenuta della prestazione

L'art. 1463 cc regola la risoluzione del contratto per impossibilità (totale) della prestazione, stabilendo che quando la prestazione non può essere più eseguita, per causa non imputabile, la parte che non può più eseguire la prestazione non può chiedere la controprestazione all'altra parte.

Se la prestazione è diventata solo parzialmente eseguibile, non si ha diritto all'intera controprestazione, ma solo ad una parte della stessa, per cui  il diritto alla controprestazione si riduce proporzionalmente.

L'impossibilità non deve essere originaria o coeva alla conclusione del contratto, ma deve essere successiva alla conclusione del contratto.

Come si è già avuto modo di osservare la risoluzione del contratto per impossibilità della prestazione dipende da una causa non imputabile alle parti, poiché se l'impossibilità della prestazione fosse imputabile ad una delle parti si rientrerebbe nella risoluzione per inadempimento.

La risoluzione del contratto per sopravvenuta impossibilità della prestazione non imputabile alle parti ex art. 1463 cod. civ. costituisce un rimedio all'alterazione definitiva del c.d. sinallagma funzionale che rende irrealizzabile la causa concreta (Cass. 17844/2007), e cioè, al di là del modello negoziale utilizzato, la finalità essenziale e lo scopo pratico del contratto medesimo.

Risoluzione del contratto per impossibilità della prestazione nei contratti consensuale ad effetti reali

Descritto in modo semplice il funzionamento in generale della risoluzione del contratto per impossibilità della prestazione, occorre valutare se i diversi contratti influenza il meccanismo della risoluzione del contratto per impossibilità della prestazione.

Nei contratti consensuali ad effetti reali, l'impossibilità della prestazione che si verifica dopo il perfezionamento del contratto (e, quindi, il trasferimento del diritto) non elimina il diritto alla controprestazione.

Risoluzione del contratto per impossibilità della prestazione nei contratti di durata 

Nei contratti di durata come la locazione, l'impossibilità della prestazione (ad esempio la distruzione del locale affittato) elimina le prestazioni dovute dopo il verificarsi dell'impossibilità, ma non elimina la prestazione dovuta per il godimento dell'immobile dovuto fino al verificarsi dell'impossibilità della prestazione.

Risoluzione per impossibilità della prestazione e locazione

Ipotesi tipica di risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta della prestazione è la distruzione del bene locato, la quale altera definitivamente il sinallagma contrattuale.

La distruzione totale o parziale del bene locato non innesca un obbligo di ricostruzione a carico del locatore (che non esiste), anzi fa venir meno anche l'obbligo di manutenzione a carico del locatore (obbligo limitato alle riparazioni da effettuare sulla cosa, e non esteso invece alla ricostruzione totale o parziale del bene locato).

Differenza tra distruzione e riparazione in seguito ad inutilizzabilità temporanea

Il problema, semmai, è distinguere quando si è in presenza di una distruzione totale o parziale del bene e quando si è in presenza di riparazioni anche se straordinarie o di notevole entità

La distruzione del bene locato ricorre non solo quando il bene locato sia totalmente distrutto ma anche quando la rovina, pur essendo parziale, riguardi gli elementi principali e strutturali del bene in modo che, con riferimento alla sua organica individualità ed alla sua destinazione, ne sia pregiudicata definitivamente la funzionalità e l'attitudine a prestarsi al godimento previsto dalle parti con il contratto;

il rapporto di locazione è, invece, destinato a proseguire "nel caso di impossibilità solo temporanea di utilizzazione per effetto di danneggiamento della cosa locata che non comporti la disintegrazione degli elementi principali e strumentali di essa, e che sia quindi eliminabile non con la realizzazione di un "opus novum" costituito da una vera e propria ricostruzione, totale o parziale, bensì con opere di semplice riparazione, pur se straordinaria".

Cass., civ. sez. III, del 12 febbraio 2019, n. 3974

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Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
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