Risoluzione del contratto in generale         

Nei contratti a prestazioni corrispettive può capitare che una delle due parti non esegua la sua prestazione.

In queste situazioni l'art. 1453 cc stabilisce che nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno.

Alla parte adempiente resta sempre la possibilità di scegliere tra le diverse opzioni.

Il legislatore, però, lascia un margine di tolleranza, infatti, non ogni inadempimento porta alla risoluzione del contratto, ma solo l'inadempimento grave, di conseguenza, l'inadempimento non grave non può determinare la risoluzione del contratto, questo è il senso dell'art. 1455 cc il quale prevede che il  contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza.

Il legislatore anche se introduce un minimo di tolleranza non individua un criterio oggettivo e assoluto per valutare la gravità (o meno) dell'inadempimento, ma rinvia alla valutazione della situazione contratto, per contratto.

Sicuramente la non scarsa importanza dell'inadempimento deve essere accertata non solo in relazione alla entità oggettiva dell'inadempimento, ma anche con riguardo all'interesse che l'altra parte intende realizzare.

Questo comporta che il giudizio della non scarsa importanza dell'inadempimento non può essere affidato solo alla rilevata entità della prestazione inadempiuta, rispetto al valore complessiva della prestazione, poichè questa valutazione  costituisce soltanto uno degli elementi di valutazione.

La valutazione della non scarsa importanza (o dell'importanza)  dell'inadempimento, nel giudizio di risoluzione del contratto con prestazioni corrispettive deve essere verificata anche d'ufficio dal giudice, trattandosi di elemento che attiene al fondamento stesso della domanda.

Nulla esclude che il legislatore detti regole specifiche per determinati contratti.

Risoluzione per grave inadempimento del conduttore nella locazione ad uso abitativo

Norme particolari sono previste per la locazione ad uso abitativo, infatti, l'art. 5 (Inadempimento del conduttore) della legge 392/1978 stabilisce che  il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista (ovvero il mancato pagamento nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone) costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’art. 1455 cc.

L'art. 55 della legge 392/1978 prevede una sanatoria della risoluzione della locazione ad uso abitativo se il conduttore – in sede giudiziale – paga i canoni dovuti o gli oneri accessori, ma tale possibilità è concessa non più di  tre volte nel corso di un quadriennio.

Quindi, in materia di locazione ad uso abitativo, nel caso in cui il conduttore abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo (ovvero oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone), la valutazione della gravità e dell’importanza dell’inadempimento ex art. 1455 cc, non è rimessa all’apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ex art. 5 e 55 della legge del 27.7.1978 n.392.

Risoluzione per grave inadempimento del conduttore nella locazione ad uso commerciale (non abitativo)

In materia di locazione ad uso commerciale (non abitativo) occorre stabilire se anche nelle locazioni ad uso commerciale (non abitativo) si applica il  criterio predeterminato della gravità dell'inadempimento ex art. 45 e 55 legge 392/1978. La risposta è negativa.

Infatti, si è affermato che anche dopo l'introduzione della nuova disciplina delle locazioni abitative ad opera della L. n. 431 del 1998, la disposizione di cui all'art. 5 L. n. 392 del 1978, che ha predeterminato la gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione del contratto, trova applicazione esclusivamente per le locazioni ad uso di abitazione, e non è estensibile al tipo contrattuale della locazione per uso diverso dall'abitazione, come si desume:

  • a) dalla collocazione testuale della norma nell'ambito del Capo I ( Locazione di immobili adibiti ad uso di abitazione ) del Titolo I ( Del contratto di locazione ) della suindicata legge n. 392 del 1978, mentre le locazioni ad uso diverso da abitazione sono disciplinate al Capo II del medesimo Titolo I;
  • b) dall'essere i due diversi tipi contrattuali a loro volta distinti in sottotipi, con differente disciplina in ragione dei differenti interessi tutelati;
  • c) dal non risultare il suindicato art. 5 indicato nell'art. 41 tra quelli applicabili alle locazioni ad uso diverso da abitazione;
  • d) dal non essere stata la norma in questione, diversamente da numerose altre, espressamente abrogata dalla citata L. n. 431 del 1998;
  • e) dal non potersi l'applicazione estensiva dell'art. 5 farsi discendere dalla parziale liberalizzazione del canone di locazione introdotta dalla detta L. n. 431 del 1998 per le locazioni ad uso abitativo.

Di conseguenza, per il tipo contrattuale della locazione per uso diverso dall'abitazione resta operante il criterio generale della non scarsa importanza dell'inadempimento stabilito dall'art. 1455 c.c. (e non si applica l'art. 5 o 55 della legge 392/1978).

Questo non significa che ogni mancato pagamento del canone determina un grave inadempimento, ma significa che nulla impedisce che il mancato pagamento del canone, pur ponendosi in contrasto con una delle obbligazioni principali del conduttore, possa, per il concorso di determinate circostanze, da apprezzare discrezionalmente dal giudice di merito, essere valutato ai sensi dell'art. 1455 c.c., come un inadempimento di scarsa importanza, come tale non idoneo a provocare la risoluzione.

Cass., civ. sez. III, del 12 febbraio 2019, n. 3966