L'adempimento nei contratti onerosi

Avere la certezza dell'adempimento nei contratti onerosi o a prestazioni corrispettive è uno dei più grossi problemi economici e giuridici. Il metodo usuale per garantire l'adempimento oppure, quanto meno, il metodo più semplice per non risentire molto dell'eventuale inadempimento dell'altra parte è quello di prevedere delle garanzie specifiche.

Le garanzie più importanti sono l'ipoteca e la fideiussione. Naturalmente, si tratta di garanzie che, in teoria, possono essere applicate a ogni contratto dal più semplice al più complesso, ma è di tutta evidenza che applicare una garanzia ad un contratto economicamente semplice (locazione) produrrebbe un aumento dei costi, quindi, si tratta di una strada non usuale.

In presenza di un inadempimento, anche se la parte adempiente ha più scelte a sua disposizione (potrebbe, infatti, chiedere l'adempimento o chiedere la risoluzione del contratto)  lo strumento più utilizzato (messo a disposizione dal legislatore alla parte adempiente) è la risoluzione del contratto.

La gravità dell'inadempimento nella risoluzione del contratto

Il legislatore regolando la risoluzione del contratto in generale ha indicato un principio generale nell'art. 1455 cc "il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra".

Quindi, l'inadempimento per portare alla risoluzione del contratto deve essere grave, per cui non ogni inadempimento può determinare la risoluzione del contratto e soprattutto non può portare la risoluzione del contratto l'inadempimento non grave o di scarsa importanza.

Altra peculiarità è data dal fatto che la gravità (o meno) dell'inadempimento non va valutata in modo oggettivo e assoluto, ma va valutata in relazione all'interesse dell'altra parte, cioè la gravità dell'inadempimento va valutata in modo soggettivo.

L'art. 1455 cc è una norma di carattere generale e, in teoria, si dovrebbe applicare a ogni tipo di contratto (come ad esempio la locazione) salvo che l'art. 1455 cc non sia derogato da norme specifiche.

Ecco, quindi, che occorre verificare se esistono delle norme specifiche che derogano l'art. 1455 cc oppure che compiono ex ante la valutazione relativa alla gravità  dell'inadempimento.

La gravità dell'inadempimento per il mancato pagamento del canone nelle locazioni ad uso abitativo

La legge del 27 luglio 1978 n. 392 contiene due articoli (5 e 55) che incidono sull'applicabilità dell'art. 1455 cc; in realtà gli art. 5 e 55, più che determinare l'inapplicabilità dell'art. 1455 cc, offrono un criterio (predisposto dal legislatore) relativo alla valutazione della gravità dell'inadempimento.

Infatti, in base all'art. 5 il mancato pagamento di una o rate del canone determina l'inadempimento del conduttore. Inoltre, determina l'inadempimento del conduttore il mancato pagamento degli oneri accessori se l'importo è superiore a due mensilità.

Questa valutazione legislativa  (relativa alla gravità dell'inadempimento ex art. 5) potrebbe subire delle modifiche se il conduttore richiede il termine di grazia per il pagamento ex art. 55. Infatti, è prevista la sanatoria, cioè è possibile far degradare l'inadempimento da grave a non grave  se il conduttore paga in udienza, (sanando la morosità), ma non è un rimedio utilizzabile sempre, ma è un rimedio utilizzabile solo 3 volte in un quadriennio.

E'  è consolidato l'orientamento della cassazione in base al quale in materia di locazione di immobili urbani, adibiti ad uso abitativo, nel caso in cui il conduttore abbia omesso di pagare una o più mensilità  del canone locativo (ovvero oneri accessori per un importo superiore a due mensilità  di canone, la valutazione della gravità  e dell'importanza dell'inadempimento, non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli artt. 5 e 55 della legge n. 392 del 1978)

Circa l'obbligazione del solvere praetium locationis, la valutazione della gravità  e della importanza dell'inadempimento del conduttore in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto è ancorata dal legislatore ad un parametro (quantitativo e temporale) predefinito (3 volte nel quadriennio), che esclude ogni discrezionale considerazione ad opera del giudice, tenuto unicamente a verificare il presupposto dell'inadempimento: immune da censure si profila dunque la sentenza impugnata, nella quale, verificato l'omesso pagamento da parte del conduttore di importi dovuti (per canoni ed oneri accessori) superiori alla misura di legge (circostanza anche in questa sede non contestata) e la mancata sanatoria con le modalità  del cd. termine di grazia, correttamente è stata pronunciata la risoluzione del contratto di locazione.

Cass. civ. sez. III del 21 giugno 2017 n. 15348