©Vincenzo Coraggio / LaPresse30–03–2005 RomaInterniLa banconota da 50 Euro è risultata la più falsificata nella comunità EuropeaNella foto Un’accessorio utile che può aiutarci a riconoscere una banconota falsa da una vera , si tratta di un "portachiavi" che emette luce raggi UV tramite un led . Si trova ormai comunemente in commercio
in foto: ©Vincenzo Coraggio / LaPresse
30–03–2005 Roma
Interni
La banconota da 50 Euro è risultata la più falsificata nella comunità Europea
Nella foto Un’accessorio utile che può aiutarci a riconoscere una banconota falsa da una vera , si tratta di un "portachiavi" che emette luce raggi UV tramite un led . Si trova ormai comunemente in commercio

Locazione ad uso non abitativo e canone a scaletta

La domanda se nei contrati di locazione ad uso non abitativo è valida la clausola con la quale il canone è quantificato ad aumenti costanti (canone a scaletta) perché ad esempio il conduttore si è assunto l'onere di ristrutturare il locale a sue spese, ha avuto sempre questa risposta: E' un principio consolidato nella giurisprudenza che, per effetto della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso diverso da abitazione, sia legittima la clausola con cui si convenga una determinazione del canone in misura differenziata, crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto, purché ancorata ad elementi certi e predeterminati (idonei ad influire sull'equilibrio economico del sinallagma contrattuale e del tutto indipendenti dalle eventuali variazioni annuali del potere di acquisto della moneta ), e sempre che non risulti una sottostante volontà delle parti volta a perseguire surrettiziamente lo scopo di neutralizzare esclusivamente gli effetti della svalutazione monetaria, e ad eludere i limiti quantitativi posti dall'art. 32 della legge c.d. "sull'equo canone", incorrendo conseguentemente nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79 I. loc.

Più che in presenza di un canone occulto nel canone a scaletta sussiste una rinunzia ad una parte del canone, in quanto il locatore riceve un diverso vantaggio, si potrebbe dire che il canone è pagato in parte in denaro, in parte in natura o in modo diverso (eseguendo, ad esempio, lavori di ristrutturazione dell'immobile)  descritto il fenomeno in questo mod dovrebbe essere chiara la differenza tra canone a scaletta e canone occulto.

Novazione del contratto originario per adeguamento del canone

Il canone può essere aumentato con un  successivo nuovo accordo, novativo rispetto al precedente contratto scritto e registrato, con questo accordo (che estingue il precedente contratto) le parti possono  modificare il precedente assetto negoziale, aumentando il canone e il nuovo canone è, di conseguenza, assoggetta alla corrispondente imposizione fiscale.

Locazione con canone occulto per risparmio fiscale

Diverso dal canone concordato a scaletta  (per finalità ben definite che incidono sull'equilibro contrattuale) oppure dalla novazione del contratto di locazione per permettere l'integrazione (in aumento) del canone di locazione è l'accordo per occultare una parte del canone (ad esempio per occultare una parte del canone per far ottenere al locatore un risparmio fiscale).

Prova di un accordo di canone di  locazione occulto per risparmio fiscale.

Con particolare riferimento alla "finalità di risparmio fiscale" dell'operazione negoziale è già stato osservato che, di solito, la prova dell'esistenza di un tale accordo può essere individuata nell'esistenza di due contratti (uno registrato e l'altro non registrato) stipulati contemporaneamente con importi diversi (il contratto registrato con importo inferiore al contratto non registrato).

Questo meccanismo costituisce lo strumento del locatore usato per il conseguimento di un risparmio d'imposta.

Nullità dell'accordo di un canone di locazione occulto per risparmio fiscale

L'accordo (occulto) diretto a versare un canone più alto di quello indicato nel contratto di locazione registrato ha come causa concreta  la finalità di elusione fiscale, di conseguenza è nullo.

Si è in presenza di una pattuizione complessa volta a perseguire e realizzare un'elusione fiscale a vantaggio del locatore, l'operazione [ il contratto di locazione e la «pattuizione di un canone maggiore di quello risultante dal contratto registrato» ] posta in essere dalle parti è uno strumento negoziale funzionalmente volto ad eludere i diritti di terzi e in particolare del Fisco.

Un tale patto non può essere considerato valido ed efficace, poiché è diretto alla violazione dell'interesse pubblicistico della contribuzione fiscale. E gli interessi pubblicistici sono infatti indisponibili da parte dei privati, cui non può ritenersi concesso di vanificarli mediante l'adozione di schemi negoziali idonei a pervenire in concreto ad un risultato corrispondente a quello vietato dal legislatore.

Lo scopo pratico dalle parti (e in particolare di una di esse, il locatore)  è diretto a raggiungere una  finalità di elusione fiscale, e pertanto conseguentemente affetto da invalidità, poiché tale finalità si pone in contrasto con il generale principio antielusivo desumibile già dall'art. 53 Cost.

Il negozio posto in essere al fine di realizzare la vietata finalità di evasione o elusione fiscale non può dunque sotto plurimi profili ( continuare a ) ritenersi ammissibile e lecito.

A tale stregua, l'imposta dovuta va allora senz'altro determinata con riferimento all'importo del canone indicato nel contratto scritto e registrato, e al locatore non è comunque consentito percepire legittimamente un canone maggiore di quello (originariamente) assoggettato ad imposta.

In tal caso deve peraltro trattarsi non già come nella specie di una soluzione costituente mero escamotage per realizzare una finalità di elusione fiscale, bensì di una contrattazione rispondente alla volontà delle parti rivelata dalla relativa causa concreta, non sostanziantesi nel mero risparmio d'imposta ( cfr. Cass., 5/8/2016, n. 16604 ).

Cass., civ. sez. III, del 13 novembre 2018, n. 29016