Opinioni
12 Giugno 2018
10:06

Disdetta tardiva o non tempestiva del contratto di locazione

La Cassazione del 22.5.2018 n. 12607 ha affermato che la disdetta del contratto di locazione che sia non tempestiva (tardiva) per la scadenza contrattuale ivi indicata produce validamente e da subito l’effetto di fare cessare il contratto alla scadenza immediatamente successiva; il locatario che rilasci l’immobile alla scadenza successiva a quella per la quale era stata tardivamente intimata la disdetta non può dirsi avere rilasciato l’immobile per iniziativa spontanea, ma per la disdetta validamente intimata per la scadenza successiva.
A cura di Paolo Giuliano
La porta di casa, quella del maghetto Harry Potter
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La disdetta del contratto di locazione

In quasi tutti i contratti di locazione è prevista la clausola del rinnovo automatico (alle stesse condizioni e canone) se non intervien la disdetta del locatore.

La disdetta del contratto di locazione è un atto (negozio unilaterale recettizio) del locatore con il quale il locatore impedisce al contratto di rinnovarsi.  La funzione della disdetta permette al locatore di ricontrattare il contratto di locazione, (stipulando un nuovo contratto di locazione a condizioni diverse) che, altrimenti, si sarebbe rinnovato alle medesime condizioni.

Indicazione dei motivi di disdetta

In alcune ipotesi (locazione ad uso abitativo alla prima scadenza) la disdetta va motivata onde verificare se ne sussistono i presupposti.

Effetti della disdetta e autonomia negoziale

Come si è detto la disdetta impedisce il rinnovo automatico dell'originario contratto di locazione, questo non esclude che anche dopo la disdetta le parti si accordino per eliminare gli effetti della disdetta e continuare con l'originario contratto di locazione, così rinnovato.

Termine entro cui effettuare la disdetta

La disdetta per produrre il suo tipico effetto, deve essere non solo inviata dal locatore, amd eve giungere al conduttore entro un termine ben preciso (di solito è indicato dal legislatore).

La disdetta tardiva o non tempestiva

Può capitare che la disdetta non sia inviata nei termini al conduttore oppure può capitare che la disdetta non giunga al conduttore nei termini previsti. In queste situazioni, occorre valutare se

  • la disdetta non ha mai nessun effetto, oppure,
  • se la disdetta non produce effetto sulla scadenza del contratto immediata (e, quindi produce il rinnovo del contratto), ma avrà l'effetto di impedire il rinnovo del contratto successivo alla prima scadenza utile (e se il locatore deve manifestare di usare la disdetta per la scadenza successiva).

La disdetta non tempestiva o tardiva impedisce il rinnovo del contratto alla successiva scadenza utile

La disdetta, da parte del locatore, del contratto di locazione che sia intempestiva per la scadenza contrattuale ivi indicata produce validamente e da subito l'effetto di fare cessare il contratto alla scadenza immediatamente successiva; ne consegue che il locatario che rilasci l'immobile alla scadenza successiva a quella per la quale era stata tardivamente intimata la disdetta non può dirsi, ai fini dell'esclusione del suo diritto all'indennità di avviamento commerciale, avere rilasciato l'immobile per iniziativa unilaterale sua propria ovvero spontanea, ma appunto in dipendenza della disdetta validamente intimata per la scadenza successiva.

La disdetta del contrato di locazione non tempestiva o tardiva non richiede alcuna manifestazione di volontà del locatore per produrre effetti

Non esiste un principio che subordina la riferibilità automatica della disdetta intempestiva per la prima scadenza contrattuale utile immediatamente successiva,  ai soli casi in cui vi sia stata una successiva manifestazione espressa della volontà del locatore di avvalersene appunto per detta scadenza successiva.

In altri termini, l'inerzia del locatore che ha emesso la disdetta non incide sulle conseguenze della disdetta. L'inerzia dei locatori, quand'anche protratta, non cessa di essere tale e quindi non cessa di non essere significativa e, soprattutto, non lo è di certo la mancanza di un'espressa (esplicita, univoca e chiara) nuova manifestazione di volersi avvalere della precedente disdetta, avendo questa operato ex se – senza bisogno cioè di alcuna altra circostanza o condotta ulteriori – l'effetto di fare cessare il contratto per la prima scadenza utile immediatamente successiva;

Quindi, la disdetta una volta ricevuta produrrà l'effetto suo proprio, al contrario, è indispensabile che vi sia un'espressa, esplicita, univoca e chiara manifestazione di volontà del locatore per neutralizzare l'effetto della precedente disdetta, che ha comportato la cessazione della locazione sia pure per la più lontana scadenza prima successiva a quella cui immediatamente – ma tardivamente – si riferiva.

Per eliminare l'effetto della disdetta tardiva alla prima scadenza successiva, è necessario  una positiva espressa (esplicita, univoca e chiara, diversa dalla mera e neutra percezione del canone) manifestazione di volontà delle parti nel senso di rinnovare il contratto ormai già scaduto, non bastando la mera inerzia o altra serie di condotte neutre e non significative delle parti a fare ritenere necessaria la reiterazione della manifestazione di volontà originaria (tanto integrando la vanificazione della tradizionalmente ammessa efficacia immediata della dichiarazione unilaterale in cui si sostanzia appunto la disdetta).

La disdetta e il fallimento

Per coordinare la locazione (disdetta, rinnovo del contratto ec.) con le norme del fallimento, si è osservato che nell'ambito fallimentare occorre fare riferimento al momento del compimento dell'atto e non della produzione degli effetti del contratto

Riconsegna dell'immobile

Al termine del contratto l'immobile va riconsegnato (sono i locatori che devono indicare le date in cui sono disponibili per la riconsegna) fino alla riconsegna va pagato il canone di locazione. l

Cass., civ. sez. VI, del 22 maggio 2018, n. 12607

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
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