Clausola della locazione che impone al conduttore il pagamento di ogni tassa imposta del bene locato

La questione da affrontare è quella relativa alla valida la clausola di un contratto di locazione che attribuisce al conduttore di farsi carico di ogni tassa, imposta ed onere relativo ai beni locati ed al contratto, tenendone conseguentemente manlevato il locatore (quindi, se è anche valido il cd patto  traslativo d'imposta).

Sostituzione del soggetto tenuto al pagamento nei confronti del fisco e mera rivalsa del pagamento delle imposte

L'imposizione al debitore delle imposte e tasse relative all'immobile locato può assumere due aspetti:

  • la sostituzione nei confronti del fisco del soggetto obbligato al pagamento
  • la mera facoltà del locatore di richiedere la conduttore quanto pagato al fisco

In realtà, la stessa questione può essere posta in due modi : a) il soggetto debitore delle imposte può essere sostituito nei confronti del fisco ? b) la clausola che prevede la sostituzione nel pagamento dell'imposta e/o il diritto al recupero dell'imposta del locatore verso il conduttore può essere opponibile al fisco ?

Nullità dell'accordo privato avente ad oggetto la sostituzione del soggetto di imposta

Un primo orientamento, facendo leva proprio sul proprio sull'immodificabilità del rapporto tra stato e soggetto  debitore dell'imposta considera inammissibile il patto traslativo d'imposta, in quanto idoneo a consentire al soggetto tenutovi per legge di giovarsi «dei vantaggi e dei benefici della vita associata» sottraendo «la propria ricchezza alle limitazioni sociali di solidarietà e di perequazione», per cui tale ha ritenuto  «vietato e nullo (ai sensi dell'art. 1418 c.c., comma 1, e per contrasto con l'art. 53 Cost.)» qualunque patto «con il quale un soggetto, ancorché senza effetti nei confronti dell'erario, riversi su altro soggetto, pur se diverso dal sostituto, dal responsabile d'imposta e dal cosiddetto contribuente di fatto il peso della propria imposta, sia che si tratti d'imposta diretta che di imposta indiretta».

In altre parole, l'art. 53 Cost. è una norma imperativa preclusiva di atti negoziali che ne comportino l'elusione.

Clausola del recupero delle imposte e tasse sull'immobile locato come quota del canone di locazione

Un secondo orientamento per adferma che il patto traslativo d'imposta «è nullo per illiceità della causa, contraria all'ordine pubblico, solo quando esso comporti che effettivamente l'imposta non venga corrisposta al fisco dal percettore del reddito», ma è valido quando  «l'imposta è stata regolarmente e puntualmente pagata dal contribuente al fisco, ma il patto del recupero  non ha per oggetto direttamente il tributo, né mira a stabilire che esso debba essere pagato da soggetto diverso dal contribuente», ma «riguarda una somma di importo pari al tributo dovuto ed ha la funzione di integrare il "prezzo" della prestazione negoziale». In altri termini, se il canone di locazione può essere comprensivo (quantificato) anche in base alle imposte che il locatore paga allo stato.

Quindi, è valida la volontà delle parti di determinare il canone locativo in due diverse componenti, rappresentate l'una dalla parte espressamente qualificata come canone,  l'altra come componente (variabile) ed integrante la prima parte costituita dalla pattuizione relativa ad una somma apri alle tasse relative all'immobile locato.

Questa sembra la tesi prevalente.

Sale and lease back e il recupero delle imposte sull'immobile locato

La soluzione sopra esposta relativa alla possibilità di quantificare il canone di locazione in due parti (una relativo al recupero delle tasse da pagare sull'immobile) è confermata anche quando si è in presenza di operazioni tipo sale and lease back.

Si stratta di una operazione  contrattuale in virtù della quale  il conduttore -prima di assumere tale veste ha venduto il proprio immobile a chi ne sarebbe divenuto locatore», per mezzo di un successivo contratto la cui stipula è  indicata come condizione essenziale per l'efficacia della vendita.

Tale operazione  rientra nello schema del sale and lease back e  ha lo scopo di finanziare il cedente conduttore e il canone di locazione non ha solo lo scopo di retribuire il godimento del bene ma anche quello di "retribuire" il finanziamento ottenuto.

Con la conseguenza che «la scelta di porre le tasse ed imposte gravanti sugli immobili a carico del conduttore non ha la finalità di liberare l'acquirente-locatore dai carichi erariali a suo carico, ma quella di determinare la retribuzione complessiva del finanziamento.

Cass., civ. sez. III, del 28 giugno 2019, n. 17453