Locazione di un immobile all'interno di un condominio

Quando si stipula un contratto di locazione avente ad oggetto un immobile situato all'interno di un condominio, occorre subito distinguere tre tipi di rapporto: a) il rapporto tra conduttore e condominio (amministratore di condomino) b) il rapporto tra locatore e condominio (amministratore).

Per rendere più evidente la rilevanza della questione, basta pensare al pagamento degli oneri condominiali e chiedersi se obbligato al pagamento è il conduttore o il locatore oppure se la richiesta del pagamento può essere effettuata dal condominio al locatore o al conduttore o ad entrambi.

L'amministratore del condominio e la locazione di un appartamento sito nel condominio

Quando un immobile è locato in un condominio l'amministratore si pone due quesiti: a) a chi – tra conduttore e locatore – chiedere il pagamento degli oneri condominiali, b) cosa come redigere il rendiconto del condominio quando esistono degli immobili locati.

Quando al rendiconto del condominio è sufficiente distinguere tra spese ordinarie e spese straordinarie, in quanto questo è il discrimine tra spese condominiali da imputare al locatore e spese condominiali da imputare al conduttore.

Più delicata è la questione relativa al soggetto a cui chiedere il pagamento degli oneri condominiali. L'amministratore di un condominio ha rapporti solo con i proprietari e può chiedere il pagamento solo al proprietario, non avendo nessun rapporto (o possibilità di ottenere un pagamento coattivo dal conduttore). Del resto, l'amministratore di condominio non può sapere come il conduttore e il locatore si sono accordati per il pagamento degli oneri condominiali.

Può capitare che l'amministratore di condominio richieda il pagamento degli oneri condominiali al conduttore, ma in assenza di pagamento volontario l'amministratore è costretto a rivolgersi al proprietario.

Il rapporto tra conduttore e locatore e gli oneri condominiali

L'art. 9 della legge del 27 luglio 1978 n. 392 stabilisce che una volta ricevuta la richiesta di pagamento degli oneri condominiali il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Il diritto del conduttore al controllo delle spese condominiali

Dall'art. 9 della legge 392/1978 si può dedurre il diritto del conduttore ad avere una indicazione specifica delle spese da pagare (e non solo l'indicazione del totale indistinto delle spesse) e il diritto di avere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate (non delle spese non ancora effettuate).

Il termine entro cui chiedere la documentazione contabile

L'art. 9 della legge 392/1978 pone un preciso arco temporale entro il quale il conduttore può esercitare il suo diritto di verifica e controllo: due mesi dalla richiesta. Nel momento in cui il conduttore esercita il suo diritto di controllo e verifica spetta al locatore fornire i documenti che supportano e giustificano la propria richiesta di pagamento.

La disposizione del comma 3 dell'art. 9 della I. 27 luglio 1978 n. 392, che impone al conduttore di pagare gli oneri condominiali entro due mesi dalla relativa richiesta, circoscrive altresì l'arco temporale entro il quale il conduttore può esercitare il suo diritto di chiedere l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione nonché di prendere visione dei documenti giustificativi.

L'onere della prova del locatore dell'esistenza della spesa condominiale

Resta da coordinare l'art. 9 della legge 392/1978 con l'onere della prova a ca rico del creditore (locatore) ex art. . 2697 c.c., e con la normativa condominiale in materia di rendiconti.

In altri termini occorre verificare se sia sufficiente che il locatore per provare il suo credito deve provare

  • la richiesta di pagamento effettuata ex art. 9 legge 392/1978
  • il rendiconto del condominio
  •  i documenti  giustificativi

L'onere della prova del locatore è assolto mediante la produzione del rendiconto del condominio

Il locatore, il quale convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali, soddisfa il proprio onere probatorio, producendo i rendiconti dell'amministratore, approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore muovere specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo a tale scopo visione dei documenti giustificativi ovvero ottenendone l'esibizione a norma degli artt.210 e ss c.p.c. (Cass. 28/09/2010, n.20348; Cass. 04/06/1998, n. 5485).

Del resto, nell'ambito del condominio  una volta approvato il rendiconto, l'amministratore possa ottenere il rimborso delle spese senza essere tenuto a sottoporre all'esame dei singoli condomini i documenti giustificativi, dovendo i medesimi essere controllati prima dell'approvazione.

Non diversa soluzione va data per quanto concerne i rapporti tra locatore e conduttore, disciplinati dalla legge 392/1978 senza innovare in ordine alla normativa generale sul condominio degli edifici, in considerazione del fatto che i documenti giustificativi si trovano nella disponibilità dell'amministratore e non del locatore e che, inoltre, non è configurabile un onere del locatore di premunirsi dei documenti in previsione di possibili contestazioni del conduttore, tanto più che l'art. 9, comma 3, L. 392/1976 garantisce a quest'ultimo il diritto di prenderne visione, ovviamente presso l'amministratore, che li custodisce.

Ai fini della prova del credito del locatore è irrilevante la richiesta inviata al conduttore ex art. 9 legge 392/1978 la quale è solo necessaria per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione,

Quindi, se il conduttore, convenuto in giudizio per il mancato pagamento di oneri condominiali, contesti che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso o ne abbia effettuato una corretta ripartizione, incombe al locatore stesso, ai sensi dell'art. 2697 c.c., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell'aver indirizzato "la richiesta prevista dalla L. n. 392 del 1978, art. 9 necessaria per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l'esistenza, l'ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto" (Cass. 01/04/2004, n. 6403).

Il termine imposto al conduttore per la verifica dei documenti ex art. 9 della legge 27.7.1978 n. 392

La disposizione del comma 3 dell'art. 9 della I. 27 luglio 1978 n. 392, circoscrive altresì l'arco temporale entro il quale il conduttore può esercitare il suo diritto di chiedere l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione nonché di prendere visione dei documenti giustificativi.

Ne consegue che, non essendovi, in mancanza di tale istanza del conduttore, alcun onere di comunicazione del locatore, il conduttore, decorsi i due mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri condominiali, non può, quindi, sospendere, ridurre, ritardare o contestare il pagamento degli oneri accessori, adducendo che la richiesta del locatore non era accompagnata dall'indicazione delle spese e dei criteri di ripartizione.

Insomma, che il conduttore che abbia ricevuto la richiesta di pagamento degli oneri condominiali è tenuto ad attivarsi entro lo spatium deliberandi che la legge gli concede, sollecitando l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione e pretendendo di prendere visione dei documenti giustificativi.

Cass., civ. sez. III, del 13 novembre 2019, n. 29329