Recupero degli oneri condominiali non pagati

Per il recupero degli oneri condominiali non pagati dal singolo proprietario il legislatore con l'art. 63 disp att cc ha previsto uno specifico decreto ingiuntivo (semplificato rispetto il modello usuale) basato su una delibera dell'assemblea e su un piano di riparto approvato dall'assemblea.

In assenza di un piano di riparto approvato, al massimo, è possibile ottenere un decreto ingiuntivo normale sussistendone i presupposti (e non quello semplificato ex art. 63 disp att. cc)

Il legislatore ha imposto all'amministratore l'obbligo (specifico) di attivarsi per il recupero del credito.

Recupero dei crediti verso un condominio

Il recupero di un credito verso il condominio presuppone che il creditore del condominio si sia munito di titolo esecutivo.

Ottenuto il titolo esecutivo, il creditore deve scegliere se agire esecutivamente contro il condominio e/o contro il singolo proprietario moroso. Dopo la riforma del condominio, una tesi, riteneva che il creditore del condominio potesse agire solo contro il singolo proprietario moroso e non contro il condominio.

In presenza di un credito verso il condominio, il singolo creditore ha la possibilità di agire esecutivamente contro i beni del condominio (ad esempio pignorando il contro corrente del condominio), e contro il singolo proprietario (ovviamente pro quota e nei limiti del debito se il titolo del credito determina la sospensione del vincolo solidale tra i singoli proprietari, infatti l'amministratore deve fornire al creditore l'elenco dei proprietari morosi, se, invece, il titolo del credito non rientra tra quelli per il quale si sospende il vincolo di solidarietà, ad esempio risarcimento del danno, verso il creditore del condominio ogni proprietario è solidalmente responsabile per l'intero)

Pignoramento presso terzi al singolo proprietario per quanto dovuto al condominio

Come si è detto il singolo creditore del condominio (con titolo esecutivo e precetto) può aggredire tutti i beni del condominio (di solito si pignora il conto corrente intestato al condominio).

Resta da chiedersi se nell'ambito dei beni del condominio rientrano anche i crediti che il condominio vanta verso il singolo proprietario moroso.

Secondo i principi generali (artt. 2740 e 2910 c.c.), mediante l'espropriazione forzata è possibile espropriare al debitore tutti i suoi beni, inclusi i crediti.

In altri termini, la questione di diritto riguarda la possibilità, per il creditore del condominio che abbia conseguito un titolo esecutivo nei confronti del condominio stesso, di procedere all'espropriazione dei crediti del condominio nei confronti dei singoli condòmini per i contributi dagli stessi dovuti (effettuando un pignoramento presso terzi, in cui il terzo pignorato è il singolo proprietario).

Esistenza di un rapporto obbligatorio (o di un credito) del condominio verso il singolo proprietario

Naturalmente per poter effettuare un pignoramento presso il terzo (singolo proprietario) per un credito verso il condominio è necessario che il singolo proprietario sia un debitore del condominio (cioè il condominio deve avere un credito verso il singolo proprietario).

Affinché l'espropriazione dei crediti vantati dal condominio verso i singoli condòmini per contributi sia legittima, è sufficiente che sia configurabile, sul piano sostanziale, un effettivo rapporto obbligatorio tra condominio e singolo condòmino avente ad oggetto il pagamento dei contributi condominiali (oltre che, ovviamente, un rapporto obbligatorio tra creditore e condominio).

Orbene, è innegabile che sia configurabile sul piano sostanziale un rapporto obbligatorio tra condominio e singolo condòmino, con riguardo al pagamento dei contributi condominiali: infatti una espressa disposizione normativa, l'art. 63 disp. att. c.c. prevede che l'amministratore possa ottenere un decreto ingiuntivo (immediatamente esecutivo), in favore del condominio e contro il singolo condòmino per il pagamento dei suddetti contributi (in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea).

Tale disposizione normativa conferma l'esistenza di un rapporto obbligatorio tra condominio e singoli condòmini avente ad oggetto i contributi dovuti in base agli stati di ripartizione approvati dall'assemblea condominiale, consentendo al condominio, rappresentato dall'amministratore, di agire in giudizio contro il condòmino per il pagamento delle quote condominiali.

Esistenza di un credito verso il condominio

Altro elemento è dato dall'esistenza di un titolo esecutivo in favore di un terzo e contro lo stesso condominio (sempre rappresentato dall'amministratore).

Pignoramento presso terzo (per crediti del condominio verso i singoli proprietari)

In mancanza di un divieto espresso, il credito del condominio verso il singolo proprietario moroso può essere espropriato dal creditore del condominio, ai sensi degli artt. 2740 e 2910 c.c., e la relativa esecuzione forzata non può che svolgersi nelle forme dell'espropriazione dei crediti presso terzi di cui agli artt. 543 c.p.c. e ss..

Principio della parziarietà della obbligazioni condominiali

Il pignoramento del credito del condominio (verso il singolo proprietario) non può essere escluso dal principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali.

Il suddetto principio implica che l'esecuzione contro il singolo condòmino non possa avere luogo per l'intero debito del condominio, ma solo nei limiti della sua quota di partecipazione al condominio stesso.

Laddove l'esecuzione avvenga direttamente contro il condominio, e non contro il singolo condòmino, non solo l'esecutato è il condominio, debitore per l'intero (onde non entra in realtà in gioco in nessun modo il principio di parziarietà), ma l'espropriazione dei beni e diritti del condominio, cioè di beni che, proprio in quanto condominiali, appartengono pro quota a tutti i condòmini, finisce addirittura per attuare, in linea di principio ed in concreto, il richiamato principio di parziarietà (almeno fino a specifica prova contraria), senza affatto violarlo.

Quindi,  «il creditore del condominio che disponga di un titolo esecutivo nei confronti del condominio stesso, ha facoltà di procedere all'espropriazione di tutti i beni condominiali, ai sensi degli artt. 2740 e 2910 c.c., ivi inclusi i crediti vantati dal condominio nei confronti dei singoli condòmini per i contributi dagli stessi dovuti in base a stati di ripartizione approvati dall'assemblea, in tal caso nelle forme dell'espropriazione dei crediti presso terzi di cui agli artt. 543 c.p.c. e ss.».

Cass., civ. sez. III, del 14 maggio 2019, n. 12715