Recupero crediti verso il condominio e verso il singolo proprietario

Per il recupero del credito vantato verso il condominio e dovuto alla morosità di uno o più proprietari, in teoria potrebbe essere recuperato agendo direttamente verso il Condominio (in persona dell'amministratore p.t.)  oppure verso il singolo proprietario

Per molto tempo ci si è chiesto se nel momento in cui il creditore del condominio agisce cerca di recuperare il credito verso il singolo proprietario questo deve pagare l'intero debito del condominio oppure solo la sua quota parte.

La risposta è stata fornita dall'art. 63 disp att cc secondo il quale i creditori del condominio non possono agire nei confronti dei proprietari  in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini. Il principio (anche se attenuato) alla base dell'art. 63 disp att cc è quello per il quale la presunzione di solidarietà non può operare in presenza di espressa disposizione di legge che contempli la parziarietà delle obbligazioni, come nel caso dell'art. 1123 c.c.

Il legislatore sul presupposto di una responsabilità non solidale tra i singoli proprietari per i debiti condominiali ha previsto che è possibile chiedere il pagamento ai proprietari solventi solo dopo la preventiva escussione del moroso.

Si tratta, come già detto, dell'applicazione (anche se attenuata)  in riferimento alle obbligazioni assunte dall'amministratore, o comunque, nell'interesse del condominio, nei confronti di terzi – in difetto di un'espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, trattandosi di un'obbligazione avente ad oggetto una somma di denaro, e perciò divisibile, vincolando l'amministratore i singoli condomini nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote, in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio – la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell'interesse del Condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote

Recupero del credito verso il singolo proprietario e verso il condominio (in persona dell'amministratore pt)

Il credito verso il condominio, però, può essere chiesto al condominio in persona dell'amministratore pt oppure ai singoli proprietari, a questo punto occorre chiedersi se in presenza dell'art. 63 disp att cc il creditore può agire nei confronti del condominio in persona dell'amministratore pt oppure se tale strada è preclusa, ma, soprattutto, occorre valutare se è applicabile la regola prevista dall'art. 63 disp att cc.

Inesistenza di una carenza di legittimazione del condominio in persona dell'amministratore pt per i debiti dei morosi

L'inesistenza di una (immediata) solidarietà per i debiti del moroso, non incide sul potere rappresentativo dell'amministratore del condominio.

In altri termini, la mancanza della solidarietà tra i proprietari  non modifica la disciplina della rappresentanza processuale dell'amministratore di Condominio, come risulta dall'art. 1131 c.c., nel suo combinato disposto con gli artt. 1118, 1130 e 1123 c.c.

Quindi,  la domanda diretta a recupero del credito verso il condominio  (pure esclusa la solidarietà passiva tra i proprietari)  può essere  proposta nei confronti del Condominio e decisa  nei confronti del Condominio resistente, senza che possa porsi una sorta di difetto di legittimazione dell'amministratore subentrante a stare in giudizio per i condomini morosi (anche se morosi pro quota).

In altre parole la domanda diretta a recuperare il credito verso il Condominio può essere proposta  sia nei confronti del Condominio legalmente rappresentato dall'amministratore sia nei confronti di ogni singolo condomino moroso.

Il pagamento di un credito verso il condominio può essere chiesto anche al condominio in persona dell'amministratore pt

La natura parziaria dell'obbligazione non limita la rappresentanza processuale dell'amministratore, il creditore del condominio può indifferentemente evocare in giudizio i singoli condomini morosi, oppure il Condominio in persona dell'amministratore pro tempore, conseguendo così, in entrambi i casi, un titolo da mettere in esecuzione avverso i singoli condomini per la quota di rispettiva competenza, operando la parziarietà come regola di imputazione interna del debito.

Soltanto ove il creditore del condominio agisca nei confronti dei singoli condomini per ottenere il rimborso di dette somme anticipate, ha rilievo il principio della limitazione del debito nei limiti delle rispettive quote, ex art. 1123 c.c.

Infatti, occorre considerare, più in generale, come ogni qual volta l'amministratore contragga obblighi con un terzo, coesistono distinte obbligazioni, concernenti, rispettivamente, l'intero debito e le singole quote, facenti capo la prima al Condominio, rappresentato appunto dall'amministratore, e le altre ai singoli condomini, tenuti in ragione e nella misura della partecipazione al condominio ai sensi dell'art. 1123 c.c. (Cass. n. 1851 del 2017; cfr. Cass. n. 8530 del 1996; Cass. Sez. Un. n. 9148 del 2008; Cass. n. 14530 del 2017).

Cass., civ. sez. II, del 29 ottobre 2018, n. 27363