L'art. 63 disp att cc

L'art. 63 disp att cc regola l'obbligo del pagamento degli oneri condominiali in caso di vendita dell'unità immobiliare. In particolare è stabilito che  colui che subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

L'identificazione del soggetto obbligato al pagamento (tra vecchio e nuovo proprietario) è cosa diversa dalle modalità con le quali effettuare il pagamento.

Norma inderogabile

E' opportuno immediatamente osservare che l'art. 63 disp att cc è considerato norma idnerogabile ex art. 72 disp att cc.

Rapporto interno (venditore compratore) rapporto esterno (tra condominio e acquirente e venditore)

Il primo problema che pone l'art. 63 disp. att cc è quello relativo all'ambito (soggettivo) di applicazione,  in altri termini l'art. 63 disp att cc regola solo i rapporti tra condominio e venditore e acquirente oppure regola anche i rapporti tra acquirente e venditore.

La questione potrebbe sembrare irrilevante, in realtà, diventa rilevante nel momento in cui ci si chiede se l'acquirente e il venditore possono (al momento della vendita) regolarsi come ritengono più opportuno per il pagamento degli oneri condominiali non pagati (prevedendo ad esempio che l'onere spetta all'acquirente in quanto il prezzo di acquisto è stato determinato considerando anche questo aspetto).

Sul punto si può dire che l'art. 63 disp att cc regola solo il rapporto tra condominio e acquirente (e non incide sul rapporto venditore acquirente). In altre parole l'autonomia privata è lasciata libera di regolare la questione come ritiene più opportuno (anche mediante un accollo del debito a carico dell'acquirente, il problema, semmai, è "se" e "come" un tale accordo è rilevante per il condominio).

Rendiconto condominiale e art. 63 disp att cc

Dopo la riforma del condominio, l'art. 63 disp att cc dovrebbe avere una rilevanza marginale, infatti, la riforma ha imposto di far passare tutte le operazioni (in entrata e in uscita) dal conto corrente del condominio, inoltre, ha imposto di aggiornare il registro di contabilità a 30 giorni, e di presentare il rendiconto entro (e non oltre) 180 giorni dalla fine dell'esercizio.

Questi nuovi elementi riducono l'ambito di rilevanza dell'art. 63 disp att cc a casi marginali e patologici (mancanza di redazione del rendiconto).       

Modifica del periodo di responsabilità solidale tra venditore e acquirente con una norma del regolamento di condominio

Come risulta dall'art. 63 disp att cc questo individua un lasso temporale ben preciso: l'anno in corso e l'anno precedente (due anni) ci si chiede se questo periodo di tempo (due anni) è modificabile, in particolare ci si chiede se il periodo di tempo può essere aumentato (ad esempio a 5 anni) oppure se può essere ridotto (ad esempio ad 1 anno).

Si ipotizza, quindi, una possibile responsabilità del nuovo condomino anche per le morosità condominiali arretrate oltre il biennio precedente all'acquisto dell'unità immobiliare condominiale.

L'ipotesi di un possibile ampliamento del termine sembra avallata anche dal legislatore successivo alla riforma che ha previsto la responsabilità solidale dell'acquirente con il venditore per gli oneri condominiali non  pagati successivi alla vendita fino al momento della consegna della copia conforme dell'atto di trasferimento.

Impossibilità dell'ampliamento del periodo di responsabilità solidale tra vecchio e nuovo proprietario

Non può essere seguito il principio per il quale il limite temporale (biennale) per il pagamento dei contributi condominiali pregressi da parte del condomino subentrate a un precedente condomino moroso costituirebbe un limite inderogabile ma solo nel limite minimo e non nel massimo.

In quanto se si ammettesse un ampliamento del limite si dovrebbe ammettere un ampliamento  retroattivo (convenzionale) della responsabilità solidale dell'acquirente di una proprietà condominiale, creando un'estensione non prevista dalla legge della responsabilità solidale del nuovo condomino.

Inoltre, l'impossibilitò di avere una norma del regolamento di condominio che estende la responsabilità solidale anche oltre il limite temporale previsto dall'art. 63 disp att cc deriva anche dal fatto che il regolamento di condominio non è opponibile all'acquirente prima dell'acquisto e dopo l'acquisto  una tale norma sarebbe difficilmente conoscibile e sarebbe in contrasto cone l'esigenza di non alimentare incertezze ostative alla circolazione dei beni.

Giova, all'uopo, rammentare i principi – già affermati dalla Cassazione – per cui in tema di condominio negli edifici, la responsabilità solidale dell'acquirente di una porzione dì proprietà esclusiva per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal condomino venditore è limitata al biennio precedente all'acquisto, trovando applicazione l'art. 63 (già) secondo co., disp. att. c.c. e non già l'art. 1104 c.c. atteso che, ai sensi dell'art. 1139 c.c., le norme sulla comunione in generale si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina.

Cass., civ. sez. II, del 12 aprile 2019, n. 10346