La durata minima e massima della locazione ad uso non abitativo
L'art. 27 della I. n. 392/1978 prescrive per le locazioni di immobili destinati allo svolgimento di attività di impresa o di lavoro autonomo considerate nei primi tre commi (attività industriali, commerciali, artigianali, di interesse turistico, di lavoro autonomo, alberghiere e, comunque, tutte quelle rientranti nella definizione di cui all'art. 2195 c.c.: attività di produzione di beni e servizi, intermediazione nella circolazione dei beni, trasporto per terra, per acqua o per aria, bancaria o assicurativa, ausiliaria alle precedenti) una durata minima di sei anni (nove per gli immobili a destinazione alberghiera).
Non è espressamente stabilità un termine di durata massimo, ma è da ritenere che, in applicazione dell'art. 1573 c.c., (secondo il quale se non esiste una diversa prescrizione di legge, la locazione non può eccedere la durata di trent'anni) la durata massima delle locazioni ad uso non abitativo è di anni 30.
Deroga volontaria alla dura massima e minima della locazione ad uso non abitativo
Se la durata massima non può superare gli anni 30 ci si chiede se la durata minima è derogabile (in riduzione). La durata minima non è modificabile, la durata minima è tutelata dalla legge in duplice senso, se le parti hanno stabilito una durata minina inferiore a quanto stabilitò della legge, la cluasola è sostituita autmticamente ex art. 1339 c.c. Se le parti con l'eterointegrazione del contratto, là dove le parti del contratto abbiano omesso di pattuirne la durata minima.
Deroga legale alla durata minima della locazione ad uso non abitativo
La locazione ad uso non abitativo di carattere transitorio è, dunque, sottoposta agli artt. 27 e 35 della I. n. 392/1978.
Si è in presenza di una deroga alla durata minima stabilita ex lege e la stessa legge restringe il suo ambito applicativo all'ipotesi della locazione di immobile da destinare all'esercizio di una delle attività indicate dai primi tre commi dell'art. 27 che presenti caratteri di transitorietà.
In quanto nella vita di tutti i giorni potrebbero essere necessario eseguire delle attività non necessariamente caratterizzata da stabilità, ma destinate a "soddisfare esigenze occasionali ed effimere" quali, a titolo esemplificativo: "la vendita degli arredi di un immobile di prestigio, o di un compendio ereditario, destinata a cessare con l'esaurimento dei beni, ovvero all'esercizio di attività collegate ad avvenimenti particolari (manifestazioni sportive o culturali, solennità civili o religiose, ecc.) di durata contenuta".
Giustificazione della transitorietà della locazione ad uso non abitativo
La facoltà per le parti di stipulare un contratto per un periodo più breve di quello previsto dalla legge è collegata al carattere transitorio dell'attività esercitata o da esercitare nell'immobile locato, precisando che la transitorietà deve trovare giustificazione non in eventuali vicende temporali, bensì nella natura dell'attività professionale o commerciale, escludendo specificamente il rilievo che l'attività sia in fase di avviamento.
Locazione ad uso transitorio non abitativo legge 392/1978 e ad uso abitativo legge 431/1998
La nozione di locazione non abitativa di natura transitoria, prevista dalla L. n. 392 del 1978, art. 27, si riferisce la transitorietà all'attività esercitata o da esercitare nell'immobile da parte del locatario senza altro riferimento alle esigenze di eguale natura del locatore.
A differenza, invece, di quanto è previsto per le locazioni ad uso abitativo dalla L. n. 431 del 1998, art. 5, comma 1, che (modificando la disciplina dettata dalla legge dell'equo canone) rapporta la transitorietà alle particolari esigenze delle parti, escludendo la rilevanza di una sfera predeterminata di interessi, allo scopo di rendere conveniente da parte dei locatori immettere nel mercato locatizio i propri immobili, senza preoccuparsi dei limiti minimi di durata stabiliti ex lege.
Normativa applicabile alla locazione transitoria ad uso non abitativo
L'esigenza di contenere nel tempo la durata della locazione in ragione della natura effimera dell'interesse che deve essere soddisfatto spiega perchè il legislatore ha dichiarato inapplicabili le disposizioni in materia di indennità di avviamento previste (art. 27 e 34 della legge n. 392 del 1978) e le disposizioni in materia di prelazione e riscatto (art. 35 operato dall'art. 41 della legge n. 392 del 1978).
La forma del requisito della transitorietà nella locazione ad uso non abitativo
La transitorietà deve essere espressamente enunciata facendo riferimento a ragioni oggettive oltre che effettive.
La transitorietà, dunque, non solo deve essere espressamente pattuita, ma deve essere anche esplicitamente giustificata.
E tale giustificazione, per non incorrere nella sanzione della nullità di cui all'art. 79 della I. 392/1978, deve riferirsi a ragioni obiettive (non sono ragioni obiettive le esigenze del conduttore, sicché sulla eventuale dichiarazione di quest'ultimo di voler esercitare l'attività per un ridotto periodo di temo si abbatterebbe la scure della nullità).
Sono ragioni oggettive di transitorietà ad esempio quelle dipendenti dal tipo di attività esercita o dal suo collegamento con specifici eventi (ricorrenti al momento della conclusione del contratto e non sopravvenute secondo un giudizio "ex ante" affidato ad un criterio di normale prevedibilità senza che rilevino i mutamenti successivi da qualunque causa dipendano).
La transitorietà deve essere riferibile alla natura dell'attività esercitata nell'immobile locato e deve essere desumibile dalla volontà delle parti: nel senso che una locazione non è ontologicamente non transitoria perché nell'immobile locato si svolge un'attività commerciale, industriale, artigianale, turistica o professionale, ma transitoria ove quella specifica attività sia stata pattiziamente contenuta entro limiti temporali precisi, in ragione della ricorrenza di particolari e speciali circostanze, che ad essa si riferiscano.
In altri termini, non basta che la locazione sia destinata ad uso non abitativo, ma è indispensabile che la specifica attività commerciale esercitata nell'immobile locato, per ragioni ad essa attinenti, debba essere temporalmente contenuta.
Una locazione non abitativa è transitoria qualora la transitorietà sia stata espressamente enunciata con specifico riferimento alle ragioni che la determinino, in modo da consentirne la verifica in sede giudiziale e sempre che risulti, in seguito ad essa, che le ragioni dedotte, siano di natura tale da giustificare la sottrazione del rapporto al regime ordinario.
Cass., civ. sez. III, del 16 luglio 2019, n. 18942
