L'uso del bene in comunione e l'uso del bene condominiale
L'uso del bene in comune è regolato dall'art. 1102 cc prevede che ogni contitolare dei beni in comune può servirsi dei beni compresi nella comunione, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
L'uso del bene condominiale è regolato dall'art. 1102 cc per il richiamo alla normativa della comunione previsto dall'art. 1139 cc, quindi, anche il bene condominiale può essere usato dal singolo proprietario, basta che non venga alterata la destinazione economica e non impedisca agli altri di fare uso del bene condominiale.
Nel condominio, inoltre, è prevista una norma particolare l'art. 1120 cc. In particolare l'art. 1120 cc stabilisce che l'assemblea, con la maggioranza di 667 millesimi (quinto comma dell'articolo 1136 cc) possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
Occorre precisare che l'art. 1102 e 1120 cc si riferiscono all'uso di un bene in comune o condominiale e non regolano l'uso esclusivo del bene condominiale.
Uso del bene comune o uso del bene condominiale e gli altri contitolari o condomini
Sia la comunione sia il condominio prevedono l'esistenza di più contitolari dei beni, questo dato di fatto deve essere coordinato con la possibilità di un uso (singolo) del bene (comune o condominiale).
Sicuramente sia l'art. 1102 cc e 1120 cc consentono l‘uso singolo del bene comune (in comunione o in condominio), ma l'uso singolo del bene in comune o in condominio da parte di ciascun condomino è sottoposto, secondo il disposto dell'art. 1102 c.c. (applicabile anche al condominio), a due fondamentali limitazioni, consistenti nel divieto di alterare la destinazione della cosa comune e nell'obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri condomini.
Simmetricamente, la norma in parola, intesa, altresì, ad assicurare al singolo partecipante, quanto all'esercizio concreto del suo diritto, le maggiori possibilità di godimento della cosa, legittima quest'ultimo, entro i limiti ora ricordati, a servirsi di essa anche per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità,
L'uso che deve essere consentito agli altri contitolari del bene comune (in comunione ordinaria o in condominio) non deve essere inteso come "uso paritetico" in termini di assoluta identità di utilizzazione della "res", poiché una lettura in tal senso della norma "de qua", in una dimensione spaziale o temporale, comporterebbe il sostanziale divieto, per ciascun condomino, di fare, della cosa comune, qualsiasi uso particolare a proprio vantaggio.
Modifica del bene comune 1102 cc e innovazione del bene condominiale 1120 cc
Anche se l'art. 1102 cc e l'art. 1120 cc fanno riferimento all'uso de bene comune o condominiale, regolano due diverse attività che possono essere compiute sul bene comune o condominiale, l'art. 1102 cc regola le modifiche al bene comune, l'art. 1120 cc regola le innovazioni sul bene comune.
Anche se potrebbe sembrare che si tratta di un mero artificio retorico, occorre osservare che le innovazioni di cui all'art. 1120 c.c. si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall'art. 1102 c.c., sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo.
Sotto il profilo oggettivo, le innovazioni ex art. 1120 cc consistono in opere di trasformazione, che incidono sull'essenza della cosa comune, alterandone l'originaria funzione e destinazione, mentre le modifiche ex art. 1102 cc si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa;
Per quanto concerne, poi, l'aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l'interesse collettivo (rappresentato da una maggioranza qualificata) ed espresso con una deliberazione dell'assemblea, l'interesse collettivo difetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino, al cui perseguimento sono rivolte.
Incidenza della struttura del bene comune o condominiale sul diritto d'uso ex art. 1102 cc e 1120 cc
La struttura dei beni è l'ultimo elemento che influenza il diritto d'uso del singolo contitolare dell'intero bene comune e condominiale.
Infatti, nel condominio possono esistere delle parti (ad esempio: tetti, scale o lastrici solari) che per quanto comuni ex art. 1117 sono usati da un singolo proprietario o possono essere usati da un singolo proprietario.
In queste situazioni occorre valutare quanto il diritto d'uso risulta ampliato (o ridotto) rispetto l'ipotesi usale di bene condominiale concretamente utilizzabile da tutti i contitolari (per rendere in concreto più chiara la problematica si potrebbe pensare al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio che modifica il tetto di copertura per ricavarne una terrazza).
In generale è già stato stabilito che il più ampio uso del bene comune, da parte del singolo condomino, non configura, in quanto tale una lesione o menomazione dei diritti degli altri partecipanti, ove, ad esempio, esso trovi giustificazione nella conformazione strutturale del fabbricato.
Corollario di quanto sopra detto è dato dal principio per il quale se è prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non possano fare un pari uso della cosa comune, (per la struttura del bene) la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che, in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali, pertanto, costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto.
Quindi, il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell'edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione, e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali.
Cass., civ. sez. VI, del 15 gennaio 2019, n. 850
