Cortile vanvitelliano della Reggia di Caserta
in foto: Cortile vanvitelliano della Reggia di Caserta

Cortile condominiale                                                 

In base alla struttura degli edifici può portare alla creazione di cortili all'interno del singolo condominio, il cortile è sostanzialmente un'area scoperta all'interno di un edificio, la cui funzione è quella di dare luce e aria agli appartamenti (privati) o ai beni condominiali (cassa scale, casa del portiere) che affacciano su detta area scoperta.

Il cortile condominiale, proprio per la sua funzione a servizio delle unità immobiliari singole (private) è considerato bene condominiale ex art. 1117 cc, questo comporta l'applicazione di due principi, il cortile condominiale può essere usato da (tutti) i singoli proprietari ex art. 1102 cc e le spese del cortile vanno ripartite tra tutti i proprietari ex. art. 1117 cc.

Apertura di balconi o finestre sul cortile condominiale

Capita che il singolo proprietario dedica (effettui) l'apertura di nuove luci o vedute sul cortile condominiale (creando nuove finestre o nuovi balconi, oppure ampliando le finestre o i balconi esistenti.

Aperture di balconi o finestre sul cortile condominiale da parte di soggetti non proprietari del cortile

Occorre valutare se la situazione può variare se il soggetto che apre la luce o la veduta è proprietario (o meno) del cortile condominiale.

Colui che apre delle luci o vedute che incidono su un cortile di proprietà aliena, di fatto, (presumendo che abbia richiesto ed ottenuto i titoli abilitativi edilizi) crea una nuova servitù di veduta e/o aggrava una servitù di veduta già esistente. occorre , quindi, il consenso dei proprietari del cortile.

Aperture di balconi o finestre sul cortile condominiale da parte di soggetti proprietari del cortile

Se l'apertura su un cortile condominiale è effettuata da uno degli altri  proprietari (do solito bucando la facciata – interna – dell'edificio, facciata che delimita l'unità immobiliare privata) occorre coordinare le norme in materia di distanze e le norme speciali in materia di condominio relative all'uso del bene comune.

Uso della facciata condominiale per aprire luci o vedute

Come già detto  l'apertura si apre mediante il perforamento di un muro (facciata condominiale) comune ex art. 1117 cc, in questa situazione occorre valutare se si applica l'art. 903 cc (il quale richiede per aprire una luce o veduta sul muro comune il consenso degli altri proprietari).

Il principio da applicare per risolvere il contrasto è quello per il quale le norme sul condominio (in quanto norme speciali) derogano le norme sulle limitazioni alla proprietà come quella ex art. 903 cc, in particolare l'art. 1102 cc consente di usare la facciata condominiale (anche creando una luce o veduta) se non viene alterato il decoro architettonico, la stabilità dell'edificio ecc.).

Distanze dal cortile condominiale e apertura di una luce o veduta sulla facciata interna dell'edificio

Resta da valutare se l'apertura di una luce o venduta su un cortile condominiale può essere  contestata richiamando le norme in materia di distanze (della veduta dal cortile).

La giurisprudenza della cassazione ritiene che la regolamentazione generale sulle distanze è applicabile tra i condomini di un edificio soltanto se compatibile con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, dovendo prevalere in caso di contrasto la norma speciale in tema di condominio in ragione della sua specialità. Pertanto, ove il giudice constati il rispetto dei limiti di cui all'art. 1102 c.c. deve ritenersi legittima l'opera realizzata senza osservare le norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue, sempre che venga rispettata la struttura dell'edificio condominiale.

L'apertura di finestre ovvero la trasformazione di "luce" in "veduta" su un cortile comune, in particolare, rientra nei poteri spettanti ai condomini ai sensi dell'art. 1102 c.c, tenuto conto che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, ben sono fruibili a tale scopo dai condomini, cui spetta anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in tema di luci e vedute a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva.

Qualora dunque il bene comune sia stato utilizzato nell'ambito dei limiti e poteri spettanti al partecipante alla comunione, l'esercizio legittimo di tali poteri esclude che possa invocarsi la violazione delle disposizioni in materia di distanze tra proprietà confinanti.

Cass., sez. II, del 19 luglio 2018, n. 19265