Il condominio presenta un insieme di parti private (gli appartamenti) e parti comuni (scale, androne, facciate ecc. indicate nell'art. 1117 c.c.) in alcune ipotesi la demarcazione tra i diversi beni è netta in altre ipotesi la separazione tra i diversi beni è quasi impossibile, non dal punto di vista giuridico, ma, quanto meno, dal punto di vista strutturale, per la compenetrazione strutturale delle diverse parti (o zone), le quali dal punto di vista giuridico possono essere identificate come private o condominiali, ma dal punto di vista strutturale, di fatto, sono uniche (un'unica struttura).
L'esempio tipico è proprio quello dei balconi dell'edificio, i quali presentano parti private e parti condominiali, in quella che è , di fatto, un'unica struttura. Infatti, si dice che i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, (cioè bene condominiale ex art. 1117 c.c.) quando si inseriscono, come nel caso in esame, nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.
Negli edifici moderni, (realizzati in cemento armato) affermare che il balcone è il prolungamento verso l'esterno dell'appartamento significa solo sottolineare (con parole diverse) lo stesso aspetto, infatti, in senso giuridico si dichiara che il balcone e l'appartamento appartengono al medesimo soggetto (il balcone è una pertinenza dell'appartamento), dal punto di vista strutturale si prende atto il balcone (almeno negli edifici moderni) come il piano di calpestio dell'appartamento (e della cassa scale) è un'unica "soletta" di cemento.
In questa ipotesi il principio giuridico combacia con l'elemento tecnico – strutturale, i due elementi si dissociano nel momento in cui dal punto di vista giuridico si deve prendere atto che nel balcone convivono parti (o zone) private (di proprietà esclusiva come il piano di calpestio del balcone) e parti (o zone) condominiali (frontalini e sottobalcone o parte inferiore del balcone). Questa separazione giuridica (che potrebbe non trovare un riscontro strutturale) comporta una convivenza forzata e una serie di problematiche.
Infatti, dalla diversa proprietà deriva un diverso obbligo di pagamento per la manutenzione e un diverso obbligo di intervenire per la riparazione (l'intervento deve essere fatto dal privato per i beni privati, dal condominio per i beni condominiali). Però, se questa demarcazione di competenze e poteri è chiara in teoria (in quanto si tratta di una astratta ricostruzione giuridica), in pratica, potrebbe non essere applicabile, in quanto dal punto di vista strutturale non è possibile separate parti condominiali da parti private, oppure detto in modo diverso, per intervenire su parti condominiali, di deve incidere sulle parti private e viceversa.
Questa situazione (oltre ad incidere sul problema della legittimazione e sulla ripartizione della spesa) incide sul diritto al risarcimento del danno, infatti, l'amministratore del condominio non potrebbe chiedere il risarcimento dei danni o l'esecuzione coattiva di opere concernenti le parti dei balconi private, essendo queste parti non condominiali, bensì di proprietà esclusiva costituenti le singole porzioni materiali.
Di conseguenza, nell'ambito degli interventi necessari per eliminare dei vizi per lavori già effettuati ( o per eliminare i danni) occorrerebbe distinguere tra parti del balcone (frontalini e faccia inferiore della soletta) ritenute comuni in quanto assolventi anche ad un funzione estetica e quindi inerenti al decoro dell'edificio e parti non comuni ma pacificamente di proprietà esclusiva in quanto costituenti un prolungamento della corrispondente unità immobiliare.
Quindi, il problema è quello di stabilire se anche in relazione alle parti di proprietà esclusiva dei balconi (pavimentazione o faccia superiore) oltre che con riguardo a quelle comuni (frontalini e faccia inferiore delle solette), sussista o meno la legittimazione ad agire dell'amministratore del condominio ai sensi dell'art. 1130 n. 4 cc.
Al riguardo è sufficiente osservare che: l'articolo 1130 n. 4 c.c. che attribuisce all'amministratore del condominio il potere di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni, deve interpretarsi estensivamente, per cui rientrano nel novero degli atti conservativi che possono essere compiuti dall'amministratore, anche quegli atti che pur interessando parti individuali si rendono necessari per intervenire sulle parti comuni.
Soprattutto, quando si è in presenza di situazioni (come quelle dei balconi) in cui per una questione strutturale non è materialmente possibile ipotizzare interventi che non incidono sulle diverse parti.
In altri termini, non viene considerato che alcune parti dei balconi, anche aggettanti (frontali e la parte inferiore) e gli stessi balconi aggettanti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, debbono considerarsi beni comuni e, pertanto, come è agevole intuire l'eliminazione di un eventuale danno nelle parti individuali non sarebbe neppure possibile senza interessare le parti comuni e viceversa.
Di conseguenza, non è possibile stralciare gli interventi da effettuare sulle parti esclusive dei balconi, quando gli interventi sulle parti esclusive dei balconi sono la necessaria conseguenza degli interventi sulle parti comuni degli stessi. Soprattutto, quando le infiltrazioni, cioè, i danni da eliminare, riguardano proprio le parti dei balconi che costituivano bene condominiale.
Cass., civ. sez. II, del 2 febbraio 2016, n. 1990 in pdf
