Colonna d'aria su un fondo o su una costruzione

La colonna d'aria è definita come la proiezione verso l'alto dello spazio aereo sovrastante un suolo o una costruzione.

La colonna d'aria diventa giuridicamente rilevante (ed economicamente importante) in quanto è lo spazio che andrebbe ad occupare una futura elevazione di un edificio già esistente oppure una costruzione realizzata su un suolo. Di fatto la colonna d'aria sopra un suolo permette la realizzazione di una futura costruzione sul suolo (o la sopraelevazione di una costruzione già esistente).

Proprietà della colonna d'aria

La titolarità della colonna d'aria sovrastante il suolo (o una costruzione) spetta al proprietario del suolo; la titolarità della colonna d'aria è strettamente connessa con il diritto di costruire sul suolo o di sopraelevare su un edificio già esistente

Di conseguenza,  il diritto di costruire sul suolo o di sopraelevare una costruzione già esistente spetta al medesimo soggetto titolare della colonna d'aria sul suolo o sulla costruzione (salvo le ipotesi in cui è possibile scindere tali facoltà cone nel diritto di superfice ex art. 952 cc o nel diritto di sopraelevare nel condominio ex art. 1127 cc condominio ex art. 1127 cc).

Limiti all'uso della colonna d'aria del suolo

Come ogni diritto anche la costruzione nello spazio compreso nella colonna d'aria può essere limitato o escluso, questi limiti possono derivare da norme di legge (divieti di costruire ecc.) oppure da preesistenti diritti di terzi (come balconi, finestre realizzati dall'originario proprietario dell'edificio al momento della costruzione).

Infatti,  può capitare che edifici limitrofi abbiano il diritto di veduta sul fondo e, da un lato, tale diritto di veduta non deve essere limitato dalla realizzazione di altre sopraelevazioni del suolo, oppure, dall'altro alto, tale diritto di veduta deve essere esercitato in appiombodiritto di veduta deve essere esercitato in appiombo fino alla base dell’edificio senza ostacoli, potendosi opporsi alla costruzione (come una veranda o un pergolato realizzato a copertura del terrazzo di un appartamento sottostante) che pregiudichi l’esercizio di tale suo diritto.

La violazione del diritto esclusivo sulla colonna d'aria

Quando si pensa alla lesione del diritto (esclusivo) sulla colonna d'aria del proprietario del suolo (o della costruzione) il problema non è ipotizzare in modo astratto se il diritto sulla colonna d'aria può essere violato (e di conseguenza ipotizzare se il diritto sulla colonna d'aria può essere tutelato), ma il problema reale è ipotizzare in modo concreto come è possibile ledere (o occupare) la colonna d'aria. Per rendere chiara la vicenda si potrebbe pensare ad una costruzione di un edificio i cui balconi aggettanti "occupano" la colonna d'aria di un fondo limitrofo.

Invasione e occupazione della colonna d'aria di un cortile condominiale ex art. 1117 cc

Una vola compreso come è possibile ledere la colonna d'aria di un fondo altrui, bisogna valutare se in presenza di un suolo (cortile) comune il singolo contitolare può occupare la colonna d'aria del cortile condominiale ex art. 1117 cc.

L'incorporazione della colonna d'aria di un cortile condominiale e x art. 1117 cc mediante la realizzazione di manufatti aggettanti dall'appartamento del singolo proprietario non è consentita, sia perché si altera la destinazione del cortile (comprensivo di colonna d'aria) che serve a dare luce e aria a tutto l'edificio, sia perché si impedisce agli altri proprietari di realizzare medesime costruzioni.

Invasione e occupazione della colonna d'aria di un edificio in proprietà esclusiva

L'invasione e l'occupazione della colonna d'aria di un edificio o di una costruzione in proprietà esclusiva (anche se compreso in un complesso più ampio costituito come condominio)  non può essere giustificato in base all'art. 1102 cc in quanto tale articolo si applica quando il bene (suolo e colonna d'aria) è comune e non quando il bene (suolo e colonna d'aria) sono in proprietà esclusiva.

L'invasione e l'occupazione della colonna d'aria di un edificio o di una costruzione in proprietà esclusiva non può neppure essere giustificato dalla presenza di ulteriori aperture, finestre e balconi, già presenti sulla medesima colonna d'aria (eventualmente realizzate dal costruttore dell'edificio).

Infatti, la realizzazione di ulteriori balconi aggettanti sul una costruzione privata ad opera du un altro appartamento privato rientra nell'ambito della servitù su cosa aliena e per creare una nuova servitù è necessario il consenso di tutti i proprietari (del fondo servente e dominate) mentre nella disciplina delle servitù è sancito il divieto di innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente (art. 1067 cod. civ.)

Cass., civ. sez. II, del 20 aprile 2018, n. 9877