La sopraelevazione negli edifici regolata dall'art. 1127 cc

L'art. 1127 cc permette al proprietario dell'ultimo piano o al proprietario del lastrico solare di sopraelevare un edificio (se i proprietari sono molteplici ogni singolo proprietario ha diritto a sopraelevare in verticale rispetto la propria unità immobiliare).

Il diritto di sopraelevare può essere impedito se un titolo (regolamento di condominio e/o contratto di acquisto) vieta la sopraelevazione.

Inoltre, il diritto di sopraelevazione può essere bloccato se le condizioni statiche dell'edificio non consentono la sopraelevazione (condizione statiche dell'edificio sono un elemento diverso dal rispetto della normativa antisismica) oppure se la sopraelevazione è in contrasto con il decoro architettonico dell'edificio oppure se toglie aria e luce ai piani sottostanti.

Si può affermare che l'art. 1127 c.c. prevede il rispetto di tre condizioni, di cui quella riguardante la salvaguardia delle condizioni statiche dell'edificio ha carattere assoluto.

Regolarità urbanistica della sopraelevazione

In presenza di un diritto degli altri contitolari a bloccare sopraelevazioni illegittime, ci si chiede se l'aver ottenuto (o sanato) ai fini urbanistici i titoli abilitativi edilizi necessari può essere un modo per bloccare le contestazioni degli altri proprietari o di terzi lesi dalla sopraelevazione (eseguita, ad esempio, in violazione delle distanze tra costruzioni).

Occorre sottolineare che l'aver ottenuto prima della realizzazione della costruzione  i titoli edilizi necessari per realizzare la sopraelevazione o aver ottenuto dopo aver realizzato la sopraelevazione il condono del manufatto  non influenza i diritti dei contitolari che intendono bloccare la sopraelevazione o abbattere la sopraelevazione.

In quanto, è pacifico il principio secondo cui la (eventuale) autorizzazione amministrativa alla costruzione o l'eventuale autorizzazione in sanatoria o il condono degli illeciti urbanistici, inerendo al rapporto fra P.A. e privato costruttore, esplicano i loro effetti soltanto sul piano dei rapporti pubblicistici – amministrativi, penali e/o fiscali – e non hanno alcuna incidenza nei rapporti fra privati, lasciando impregiudicati i diritti dei privati (sottostanti) o confinanti derivanti dalla eventuale violazione delle distanze legali o degli altri limiti legali di vicinato previsti dal codice civile e dalle norme regolamentari integratrici dello stesso codice.

Rispetto della normativa antisismica art. 9 legge n. 1684/1962 e statica dell'edificio ex art. 1127 cc

Come si è detto l'art. 1127 cc vieta la sopraelevazione quando le condizioni statiche dell'edificio con consentono la realizzazione dei quest'ulteriore manufatto.

In questo contesto occorre valutare cosa si intende per condizioni statiche dell'edificio che vietano la sopraelevazione e se le condizioni statiche dell'edificio sono qualcosa di diverso dal rispetto della normativa anti sismica (oppure se le condizioni statiche dell'edifico comprendo la normativa antisismica).

Il divieto di sopraelevare quando le condizioni statiche dell'edificio non consentono la realizzazione di un ulteriore manufatto deve essere inteso non solo nel senso che le strutture del fabbricato devono consentire di sopportare il peso della sopraelevazione.

La locuzione condizioni statiche dell'edificio deve, però, essere intesa nel senso che  la struttura deve resistere alla sollecitazioni sismiche.  Infatti, dette strutture devono permettere di sopportare – una volta eretta la nuova fabbrica – l'urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica: pertanto, quando le norme antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell'art. 1127, comma 2, c.c., e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione.

Pericolo dovuto alla sopraelevazione in relazione alla violazione della normativa antisismica

L'inosservanza delle norme antisismiche comporta il diritto alla riduzione in pristino non solo quando risultino violate norme integrative di quelle previste dall'art. 873 c.c. e segg. in materia di distanze, ma anche quando emerga una concreta lesione o il pericolo attuale di una lesione all'integrità materiale del bene oggetto di proprietà.

In particolare, l'attualità del pericolo di danno deve valutarsi non già in riferimento allo stato asismico, bensì in relazione alla possibilità, sempre incombente nelle zone sismiche, di un movimento tellurico, sicché dalla inosservanza delle prescrizioni tecniche dettate per prevenire le conseguenze dannose del sisma deve desumersi una presunzione di instabilità della costruzione realizzata, e, quindi, una situazione di pericolo permanente, da rimuovere senza indugio alcuno.

Legittimazione a chiedere ed ottenere ripristino di una sopraelevazione illegittima

Quando sorgono contestazioni relativamente alla costruzione in sopraelevazione, queste possono riguardare due aspetti: a) l'esistenza o l'inesistenza del diritto a sopraelevare, b) il rispristino dello stato dei luoghi (o l'abbattimento della costruzione ritenuta illegittima).

Risulta essere abbastanza evidente che la prima ipotesi è solo un accertamento (astratto) inerente all'esistenza del  diritto di sopraelevare (probabilmente non ancora esercitato), mentre la seconda ipotesi comporta una modifica dello stato dei luoghi o della situazione di fatto (in quanto interviene su una sopraelevazione realizzata).

La questione potrebbe sembrare di scarso interesse, in realtà la distinzione implica l'individuazione dei soggetti che devono partecipare necessariamente al procedimento giudiziario.

L'azione diretta (non al semplice accertamento dell'esistenza o inesistenza dell'altrui diritto ma) al mutamento di uno stato di fatto mediante la demolizione di manufatti o costruzioni dà luogo ad un'ipotesi di litisconsorzio necessario tra i proprietari dei beni interessati ed ancorché, in tali ipotesi, la mancata integrazione del contraddittorio deve considerarsi rilevabile anche d'ufficio in ogni stato e grado e anche in sede di legittimità, ove la relativa eccezione può essere proposta per la prima volta se sulla questione non si sia formato il giudicato, è, tuttavia, indispensabile che il presupposto e gli elementi di fatto a fondamento dell'eccezione emergano con evidenza dagli atti senza necessità di nuove prove e dello svolgimento di ulteriori attività vietate nel giudizio di cassazione.

Cass., civ. sez. II, del 29 gennaio 2018, n. 2115