Cortile come bene condominiale ex art. 1117 cc

L'art. 1117 c.c. indica tra i beni condominiali il cortile, (di solito ricompreso all'interno dell'edificio) la cui funzione è quella di dare luce ed aria agli appartamenti che affacciano sul cortile.

Uso del cortile ex art. 1102 cc e 1120 cc

Come per tutti i beni condominiali, indicati nell'art. 1117 cc, da un lato, si pone il problema relativo all'individuazione dei limiti oltre i quali non è consentito l'uso (individuale) del bene comune, (quanto gli altri proprietari non ne potrebbero fare uso identico), uso individuale del bene condominiale ammesso dall'art. 1102 cc, dall'altro, si pone il problema della valutazione se il diverso l'uso individuale del bene condominiale rientra (o meno) in quelle innovazioni ex art. 1120 cc vietate in quanto compromettono il decoro architettonico, la sicurezza o la stabilità dell'edificio (per la precisione è opportuno sottolineare che l'art. 1120 cc regola le innovazione che hanno oggetto direttamente i beni condominiali, mentre l'art. 1122 cc regola le innovazioni di beni provati che incidono indirettamente sul condominio).

Del resto, l'uso individuale del bene condominiale ex art. 1102 cc può (o meno) realizzare anche una innovazione (vietata o meno) ex art. 1120 cc, in altri termini l'uso del bene ex art. 1102 cc (anche se vietato) può non integrare gli estremi di una innovazione (anche se vietata) ex art. 1120 cc.

La differenza tra le due ipotesi si nota anche se si confrontano i diversi elementi (individuati dal legislatore) per valutare l'illegittimità del comportamento posto in essere: l'uso ex art. 1102 cc (che non integra innovazione vietata ex art. 1120 cc) ha come unico metro di valutazione il principio secondo il quale l'uso individuale del bene condominiale non deve impedire anche agli altri comproprietari l'uso del bene comune; l'uso individuale che integra innovazione vietata ex art. 1120 cc non deve ledere il decoro architettonico, la stabilità dell'edificio o la sicurezza dello stesso.

Mentre è relativamente semplice comprendere quando una innovazione è vietata (perché i parametri di riferimento sono immediatamente riscontrabili), più difficile è valutare quando l'uso individuale del bene condominiale è vietato ex art. 1102 cc (dovendosi fare riferimento ad un criterio, quello del non uso da parte degli altri comproprietari, di difficile inquadramento. Proprio l'esigenza di dare dei contorni più definiti al principio del pari uso del bene condominiale ex art. 1102 cc  sono stati definiti i confini del pari uso e si è affermato che pari uso non significa uso contemporaneo (nello stesso tempo e nello stesso momento) del bene da parte di tutti i comproprietari, pari uso non significa necessariamente uso identico da parte di tutti i comproprietari.

Costruzione nel cortile

Anche con questi parametri che chiariscono (oppure, quanto meno, forniscono ulteriori elementi per inquadrare) il concetto di pari uso del bene condominiale, possono capitare delle situazioni concrete che lasciano perplessi, oppure, quanto meno, dimostrano l'esigenza di ricercare ulteriori elementi per chiarire o qualificare il principio del apri uso.

Si può fare l'esempio di costruzioni effettuate nel cortile del condominio (sopra il suolo condominiale) oppure nel sottosuolo, che per le dimensioni del cortile o del suolo del condominio o per le dimensioni delle costruzioni permettono, in astratto, ulteriori costruzioni da parte anche degli altri comproprietari, rispettando, in questo modo, il principio del pari uso previsto dall'art. 1102 c.c. oppure di costruzioni che appoggiano nel cortile solo i pilastri di sostegno, (lasciando sostanzialmente libero il cortile), ma che occupano la colonna d'aria sopra il medesimo cortile. In quest'ultimo caso si sarebbe  in presenza di un corpo di fabbrica aggettante sul cortile comune, realizzato mediante incorporazione di una parte della colonna d'aria sovrastante la relativa area.

L'occupazione e l'uso dello spazio aereo sovrastante il cortile (c.d. colonna d'aria del cortile)

In una situazione concreta (come quella relativa all'occupazione del cortile solo per i pilastri della costruzione, ma all'occupazione dello spazio sopra il cortile della relativa costruzione) l'applicazione formale dell'art. 1102 cc potrebbe portare a ritenere che anche se il manufatto poggia su pilastri, i quali anche se occupano stabilmente e definitivamente parte del cortile, in realtà  detti pilastri per le  dimensioni assolutamente minime producono un'occupazione marginale ed irrilevante del suolo su cui sono installati, per cui l'opera non altera la destinazione della cosa comune e non rende il bene cortile inservibile all'uso degli altri condomini.

In realtà tale conclusione non considera che anche lo spazio aereo sovrastante il cortile comune è stabilmente occupato dal manufatto.

Deve, infatti, rammentarsi che negli edifici in condominio, poiché la funzione dei cortili comuni è quella di fornire aria e luce alle unità abitative che vi prospettano, lo spazio aereo ad essi sovrastante non può essere occupato dai singoli condomini con costruzioni proprie in aggetto, non essendo consentito a terzi, anche se comproprietari insieme ad altri, ai sensi dell'art. 840 comma terzo c.c., l'utilizzazione ancorché parziale a proprio vantaggio della colonna d'aria sovrastante ad area comune, quando la destinazione naturale di questa ne risulti compromessa.

La costruzione di manufatti nel cortile comune di un fabbricato condominiale, pertanto, è consentita al singolo condomino solo se non alteri la normale destinazione di quel bene, non anche quando si traduca in corpi di fabbrica aggettanti, con incorporazione di una parte della colonna d'aria sovrastante ed utilizzazione della stessa a fini esclusivi.

Cass., civ. sez. II, del 21 marzo 2016, n. 5551 in pdf