Apertura, luce e veduta

Quando si affronta il tema delle luci e delle vedute (e della relativa differenza) sorgono immediatamente dei problemi, dovuti soprattutto alla difficoltà di distinguere tra luce e veduta o di individuare e spiegare quale sono le differenze tra le due situazioni.

Caratteristiche comuni tra luce e vedute

Anche se è difficile da credere le luci e le vedute hanno un elemento che le accomuna: si tratta, in entrambe le ipotesi, di aperture poste (di solito) sulle pareti delle costruzioni o di fabbricati. In altri termini, si può anche dire che le aperture sulle pareti di un fabbricato (che volgarmente vengono chiamate finestre o balconi) possono essere qualificate come luci o vedute.

Altro elemento che accomuna le aperture (sia se sono qualificate che luci, sia se sono qualificate come vedute) è la funzione delle stesse: tutte le aperture hanno la funzione di permettere il passaggio d'aria e della luce all'interno delle stanze o locali.

Le aperture più complesse possono anche permettere il passaggio di persone, ma, di solito, le aperture (da destinare a luce e veduta) hanno solo la funzione di permettere il passaggio della luce  e dell'aria.

Dopo quando detto dovrebbe essere più chiara la stessa descrizione fornita dal legislatore con l'art. 900 cc

Distinzioni tra luci e vedute

Identificati gli elementi comuni a tutte le aperture, occorre procedere ad individuare gli elementi che differenziano le luci dalle vedute.

La ridotta dimensione è uno degli elementi caratteristiche delle luci, (che non si trova nelle vedute). In altri termini, la luce ha delle dimensioni talmente ridotte da assolvere esclusivamente (ed in alcune ipotesi) in modo limitato al passaggio di aria e (forse) di luce (basta pensare alle ferritoie poste sulle facciate di alcuni edifici.

Altro elemento presente nelle vedute (e non presente nelle luci) è la possibilità di poter vedere attraverso l'apertura all'esterno o sul suolo del vicino (basta pensare ad una normale finestra) oppure basta pensare ad una ferritoia che non permette visuale esterna, cioè ad una apertura di ridotte dimensione posta ad una considerevole altezza rispetto il pavimento di una stanza).

In termini giuridici le luci non sono idonee a consentire una comoda inspectio in alienum (guardare il fondo del vicino o all'esterno), né sono idonee a consentire una comoda prospectio (affacciarsi sul fondo del vicino o all'esterno), requisiti entrambi necessari per potersi parlare di veduta in senso tecnico.

Questo è il senso dell'art. 900 cc che individua i caratteri fondamentali (e di converso le differenze) tra luci e vedute.

Precarietà assoluta e relativa delle luci

Altro elemento peculiare delle luci (ma non delle vedute) è la loro "precarietà" assoluta, infatti, il vicino può chiuderle se costruisce in aderenza ex art. 904 cc oppure la loro precarietà relativa nel senso che il vicino può chiedere che abbiano i requisiti previsti dall'art. 901 cc

Naturalmente le luci possono essere trasformate in vedute e le vedute possono essere trasformate in luci.

La distinzione tra finestre e balconi (anche queste aperture, ma molto più complesse) è data dalla possibilità di guardare e affacciarsi sul fondo del vicino su tre lati (per il balcone) mentre la veduta (o finestra) ha la possibilità di guardare il fondo del vicino su un solo lato. Quindi, le finestre ei balconi sono delle vedute che si distinguono per la possibilità di vedere e affaciarsi sul fondo del vicino, su un unico lato o su tre lati.

Caratteristiche legislative delle luci ex art. 901 cc

Oltre l'elemento astratto dell'impossibilità di vedere ed affacciarsi sul fondo del vicino, la luce deve avere anche delle precise caratteristiche strutturali  Il legislatore con l'art. 901 cc individua gli elementi strutturale (o le caratteristiche tecniche) che deve avere la luce: 1) essere munita di inferriata (con una precisa dimensione della maglia), 2) essere posta a m 2.50 dal pavimento del locale a cui fornisce aria e luce e dal suolo del vicino.

Le conseguenze derivanti dalla mancanza degli elementi previsti dal legislatore per le luci l'art. 902 cc

Può capitare che la luce non permetta di vedere il fondo del vicino, ma non abbia le caratteristiche strutturali previste dal legislatore con l'art. 901 cc (grata e altezza dal suolo), in questa ipotesi ci chiede se tale apertura può essere considerata come una venduta o come una luce anche se irregolare.

L'assenza dei requisiti strutturali stabiliti per le luci ex art. 901 cc non è sufficiente a farle qualificare vedute, quando le stesse non consentono di "inspicere in alienum" è il principio previsto dall'art. 902 cc.

In presenza di tali luci irregolari, il vicino può chiedere,  in ogni tempo la regolarizzazione strutturale, ovvero occluderle mediante appoggio di una nuova fabbrica.

Quindi, non possono essere qualificate che come luci, quelle aperture che di fatto, e quali che siano le ragioni, non consentono l'inspectio in alienum, né tanto meno una comoda prospectio, quand'anche non siano state rispettate le prescrizioni dettate per queste dall'art. 901 eod. civ., con la conseguenza, da un lato, che chi le pone in essere esercita poteri e facoltà derivantigli "jure proprietatis" e, dall'altro, che il vicino può sempre esigere la loro regolarizzazione, ovvero occluderle se concorrono le condizioni all'uopo previste e disciplinate dall'ordinamento.

Le luci regolari e le luci irregolari non permetto di guardare e affacciarsi sul fondo del vicino, le luci regolari hanno i requisiti strutturali previsti dall'art. 901 cc le luci irregolari non hanno i requisiti strutturali previsti dall'art. 901 cc, ma il vicino può chiedere che la luce irregolare sia regolarizzata dal punto di vista strutturale.

Cass., civ. sez. II, del 5 agosto 2016, n. 16583 in pdf