Comunione ordinaria e condominio

Quando si cerca di delineare il rapporto esistente tra condominio e comunione ordinaria si afferma che il condominio è un'ipotesi di comunione ordinaria particolare o speciale, in quanto anche se è assimilabile alla comunione ordinaria presente delle norme particolari o speciali.

Il motivo che spiega l'esistenza di queste differenze (e che spiega il motivo per il quale la normativa in materia di comunione ordinaria è meno specifica e puntigliosa rispetto quella del condominio) può essere individuato nel fatto che la comunione ordinaria non è destinata a durare nel tempo (anzi il legislatore incentiva lo scioglimento della comunione mediante la divisione), mentre il condominio è destinato a durare nel tempo ed è difficile ipotizzare uno scioglimento del condominio.

Anche se la comunione non è destinata a durare nel tempo, questo non significa che i beni compresi nella comunione non devono essere gestiti.

Amministratore della comunione ordinaria

L'interesse ad avere una gestione dei beni compresi in una comunione (anche se fino alla divisione) può portare anche alla nomina di un amministratore della comunione.

L'amministratore di comunione ha solo i poteri che gli vengono attribuiti al momento della nomina. Di conseguenza, l'amministratore della comunione non ha una sua autonoma legittimazione processuale in rappresentanza dei comunisti, se tale potere non gli sia stato attribuito nella delega di cui al secondo comma dell'art. 1106 c.c., non essendo applicabile analogicamente – per la presenza della disposizione citata, che prevede la determinazione dei poteri delegati – la regola contenuta nell'art. 1131 c.c. per l'amministratore del condominio.

Convocazione assemblea della comunione

Per gestire i beni compresi nella comunione deve essere convocata l'assemblea della comunione.

L'indicazione, nell'avviso di convocazione dell'assemblea dei partecipanti ad una comunione, dell'elenco delle materie da trattare, allo scopo di rendere edotti i comunisti degli argomenti sui quali essi dovranno deliberare (art. 1105, comma 3, c.c.), tale elencazione può esser anche sintetica, purché chiara e non ambigua, specifica e non generica, in maniera da consentire la discussione e l'adozione da parte dell'assemblea delle eventuali deliberazioni conseguenziali ed accessorie.

Non sono richieste forme particolari per il recapito dell'avviso di convocazione dell'assemblea della comunione. Per cui, l'assemblea dei partecipanti alla comunione ordinaria, diversamente da quanto stabilito per il condominio degli edifici, è, invero, validamente costituita mediante qualsiasi forma di convocazione, purché idonea allo scopo, in quanto gli artt. 1105 e 1108 c.c. non prevedono per la comunione semplice l'assolvimento di particolari formalità, menzionando semplicemente la preventiva conoscenza dell'ordine del giorno.

Gli artt. 1105 e 1108 c.c. non suppongono, anzi, nemmeno la costituzione formale dell'assemblea, ma semplicemente la decisione a maggioranza dei partecipanti.

Rappresentanza nell'assemblea della comunione ordinaria

Nell'assemblea della comunione le deleghe possono essere conferite anche ad uno degli altri comproprietari. Né vi una ragione per sostenere che i partecipanti non possano validamente farsi rappresentare nelle deliberazioni ex artt. 1105 e 1108 c.c., secondo le regole del mandato, da un altro comunista, come da un terzo.

Gestione o uso diretto o indiretto dei beni della comunione ordinaria

La gestione dei beni comuni può essere diretta (consentendo l'uso del bene a tutti i contitolari) oppure può essere indiretta (locando i beni e dividendo tra i contitolari il canone di locazione). Mentre l‘uso del bene diretto rientra già nei poteri dei singoli contitolari e l'assemblea può essere solo chiamata a disciplinare l'uso del bene comune, al contrario l'uso indiretto del bene  richiede una delibera dell'assemblea.

Gestione o uso diretto e turnario del bene in comunione ordinaria

Può capitare che un determinato bene compreso nella comunione ordinaria non possa essere usato contemporaneamente da tutti i contitolari della comunione.

In queste situazioni ci si chiede se è possibile un uso turnario del bene. Se la natura del bene di proprietà comune non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l'uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta (locazione) oppure, appunto, mediante avvicendamento con un uso turnario da parte dei comproprietari, utilizzo che costituisce corretto esercizio del potere di regolamentazione dell'uso della cosa comune da parte della maggioranza, in quanto non ne impedisce il godimento individuale, ed evita, piuttosto, che, attraverso un uso più intenso da parte di singoli comunisti, venga meno, per i restanti, la possibilità di godere pienamente e liberamente della cosa durante i rispettivi turni, senza subire alcuna interferenza esterna.

Gestione o uso indiretto (locazione) del bene in comunione ordinaria

L'uso indiretto della cosa comune (locazione) ben può essere disposto con deliberazione a maggioranza dei partecipanti alla comunione (o, in mancanza, dal giudice, cui ciascuno di questi può ricorrere), quando non sia possibile l'uso diretto dello stesso bene per tutti i partecipanti alla comunione, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di turni temporali o frazionamento degli spazi.

Rendiconto della comunione

Al termine di ogni anno deve essere redatto il rendiconto della comunione.

Per la validità della delibera di approvazione del rendiconto è  sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di spesa, nè si richiede che queste voci siano trascritte nel verbale, ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri della maggioranza la facoltà di procedere sinteticamente all'approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall'amministratore alla stregua della documentazione giustificativa.

E la deliberazione della maggioranza dei partecipanti alla comunione ordinaria che approvi il rendiconto annuale dell'amministratore può essere impugnata dai componenti la minoranza dissenziente nei limiti dell'art. 1109 c.c., e quindi non per ragioni legate al merito delle singole scelte gestorie.

Contestazioni alle decisioni dell'assemblea

In materia di comunione ordinaria, l'annullabilità in sede giudiziale di una deliberazione della maggioranza dei partecipanti per ragioni di merito, attinenti all'opportunità ed alla convenienza della scelta gestoria della cosa comune, è configurabile solo nel caso di decisione viziata che arrechi un grave pregiudizio per la cosa comune (art. 1109, comma 1, c.c.), non potendo di regola l'autorità giudiziaria sindacare l'esercizio dei poteri discrezionali della maggioranza.

Cass., civ. sez. II, del 12 dicembre 2017, n. 29747