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Creazione della comunione

Di solito la contitolarità di un bene (sia questo un bene mobile o immobile) può derivare dall'acquisto a titolo oneroso o gratuito tramite un atto tra vivi del bene da parte di più persone, come può derivare dalla successione ereditaria, più persone succedono al defunto, in questo caso si ha una comunione ereditaria.

Nulla esclude che la comunione derivi da una espressa disposizione di legge, come l'art. 1117 cc o 1117 bis cc.

Più rara è l'ipotesi in cui diverse persone decidono di mettere "in comune" beni di cui sono unici titolari per creare un bene in comune (si può pensare alla creazione delle c.d. strade vicinali, cioè di strade (o viottoli di passaggio) tra fondi limitrofi, in cui ogni fondo contribuisce alla creazione della strada comune vicinale mettendo (in comune) una porzione del proprio fondo. Anche questo tipo di comunione è una comunione ordinaria il cui titolo è un atto inter vivos.

Differenze tra comunione ordinaria e comunione ereditaria

In questo contesto resta da chiedersi se il differente titolo in base al quale nasce la comunione (atto tra vivi o successione mortis causa) incide sulle norme che regolano la comunione, oppure, la stessa domanda può essere posta chiedendosi se la comunione ordinaria e la comunione ereditaria sono regolate dalle stesse norme oppure sussistono delle differenze che sono dovute al diverso modo in cui sono sorte le diverse comunioni.

Una prima differenza è la prelazione ereditaria (art. 732 cc), infatti, tale norma è applicabile solo alla comunione ereditaria, cioè quando la titolarità dei beni deriva da una successione ereditaria. Come è evidente si tratta di una differenza che ha una incidenza marginale nel sistema delle regole della comunione (qualsiasi sia il titolo da cui derivano), sarebbe, ovviamente, interessante analizzare norme che sono più centrali nella gestione del bene comune, come quelle che regolano il possesso e l'usucapione del bene comune e valutare se tali norme variano o subiscono delle modifiche in base al titolo sulla base del quale si è costituita la comunione.

Compossesso nella comunione ordinaria e usucapione

Può essere usucapito il bene compreso in una comunione ordinaria (sia nell'ipotesi in cui il bene rappresenta l'unico bene della comunione ordinaria, sia se il bene è uno dei tanti beni che compongono la comunione ordinaria).

L'acquisto per usucapione può essere effettuato sia da un estraneo alla comunione, cioè da un soggetto che non è titolare di nessuna delle quote del bene in comune, sia da uno dei contitolari del bene comune.

Quando l'usucapione è attuata da uno dei contitolari del bene in comune, sorge il problema di riuscire a provare che il possesso derivante dall'essere contitolare del bene e il possesso limitato all'essere contitolare del bene si è trasformato in possesso esclusivo sull'intero bene, escludendo il possesso degli altri titolari. (Si tralascia l'analisi dei mezzi per il recupero del possesso)

In altre parole, il contitolare del bene che usucapisce, se da un lato è avvantaggiato perché parte già da una situazione di possesso, anche se compossesso, in quanto condiviso con altri contitolari e compossessori, dall'altro, si trova in una situazione di difficoltà perchè deve riuscire a dimostrare che ha esteso il suo possesso escludendo il possesso degli altri contitolari e, quindi, il possesso che esercita sul bene è esclusivo e non deriva solo dal possesso esercitato in quando contitolare pro quota del bene.

Di conseguenza, in tema di compossesso, il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei compossessori non è, di per sé, idoneo a far ritenere che questa situazione rappresenta uno stato di fatto sufficiente per l'esercizio del possesso ad usucapionem e per l'usucapione, poichè, ad esempio, potrebbe essere conseguenza di un atteggiamento di mera tolleranza da parte degli altri  compossessore e contitolari del bene (basta pensare all'ipotesi in cui uno degli figli continui ad abitare nell'immobile dei genitori anche dopo la loro morte) oppure non portare alla perdita del possesso come la mera intestazione castale del bene comune.

Per aversi usucapione del bene in comune da parte di uno dei contitolari, è necessario, la manifestazione del dominio esclusivo sulla res comune da parte dell'interessato attraverso un'attività durevole, apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene.

Compossesso nella comunione ereditaria ed usucapione

Può essere usucapito anche il bene compreso in una comunione ereditaria (sia nell'ipotesi in cui il bene rappresenta l'unico bene della comunione ereditaria, sia se il bene è uno dei tanti beni che compongono la comunione ereditaria).

L'acquisto per usucapione può essere effettuato sia da un estraneo alla comunione, sia da uno dei contitolari del bene comune.

Anche quando l'usucapione è attuata da uno dei contitolari del bene in comune ereditaria, sorge il problema di riuscire a provare che il possesso limitato all'essere contitolare del bene si è trasformato in possesso esclusivo sull'intero bene, escludendo il possesso degli altri titolari.

Sul punto è possibile dire che non risultano differenze tra comunione ordinaria e comunione ereditaria e, quindi, il coerede che, dopo la morte del de cuius, sia rimasto nel possesso del bene ereditario, ben può usucapire la quota degli altri eredi, senza necessità di interversione del titolo del possesso, a tale scopo bastando un'estensione dei limiti del suo possesso.

Il coerede, che già possiede animo proprio ed a titolo di comproprietà, è tenuto ad estendere tale possesso in termini di esclusività, il che avviene quando il coerede goda del bene in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un'inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus.

Prova del possesso ad usucapione del contitolare del bene in comunione ereditaria o ordinaria

Resta da chiedersi come provare che il possesso pro quota (o derivante dall'essere titolare solo di una parte del bene in comune) si è trasformato in possesso esclusivo sull'intero bene, che esclude il possesso degli altri contitolari.

Non esiste una regola generale, ma occorre valutare caso per caso, infatti, è evidente che la situazione in cui uno dei figli continui ad abitare la casa dei genitori deceduti è diversa dall'ipotesi in cui su un terreno viene costruito un box da uno dei contitolari e tale box è usato solo da uno dei contitolari.  In quest'ultimo caso, la protratta utilizzazione esclusiva dell'area denota l'esercizio di un potere di fatto inconciliabile con l'altrui compossesso, soprattutto quando, per vent'anni, gli altri possessori non hanno, neppure, saltuariamente ed episodicamente, utilizzato quello spazio.

Perdita del possesso ad fini dell'usucapione

Al fine dell'interruzione del decorso del termine ai fini dell'usucapione (sia se il bene è in comunione ordinaria o ereditaria)  è opportuno osservare che gli atti di diffida e di messa in mora (a differenza degli atti che comportino la perdita materiale, per il possessore, del potere di fatto sulla cosa, oppure degli atti giudiziali diretti ad ottenere, "ope iudicis", la privazione del possesso nei confronti del possessore stesso), non spiegano rilevanza sulla maturazione del termine per usucapire, (cioè non interrompono il termine per l'acquisto ad usucapione) in quando il possesso ad usucapione si può esercitare anche in aperto e dichiarato contrasto con la volontà del titolare del diritto reale.

Cass., civ. sez. II, del 14 giugno 2016, n. 12239 in pdf