L'usucapione di un bene (mobile o immobile) è un modo di acquisto di un diritto su un bene a titolo originale, (cioè l'acquisto del diritto sul bene) non deriva da un precedente titolare, ma è indipendente da un precedente titolare e/o è effettuato contro un precedente titolare. Si potrebbe dire che l'acquisto per usucapione non è legato alla volontà del titolare del diritto sul bene (come avviene nei trasferimenti a titolo derivato (es. vendita).

L'usucapione (codificata nel diritto romano) ed inserita anche nel nostro ordinamento, si basa su un semplice principio posto a tutela della ricchezza:  in altri termini, l'ordinamento ritiene che il proprietario di un bene ha anche l'obbligo di interessarsi del bene stesso (quanto meno in termini di gestione) al fine di evitare che il bene vada in rovina e si distrugga o che possa recare danno a terzi.

Da un lato, l'ordinamento non vede di buon occhio il titolare del bene se non si interessa dello stesso bene e questa valutazione negativa si accentua con il passare del tempo, dall'altro lato, l'ordinamento premia colui che pur non essendo titolare del bene si interessa dello stesso, fino al punto che decorso un dato tempo, l'ordinamento permette a colui che ha esercitato effettivamente le funzioni di titolare del bene di acquisire (usucapire) il bene e il diritto sul bene (anche senza la volontà del precedente titolare o anche contro la volontà del precedente titolare) e fa perdere il diritto sul bene a titolare reale che non si è interessato al bene stesso.

In altre parole, se il titolare del bene non si interessa dello stesso e lascia che un’altra persona usi e si interessi del bene, possedendolo,  curandolo e gestendolo come se fosse il proprietario reale dello stesso, in tali casi l’ordinamento giuridico premia l’esigenza di preservare il bene e questa esigenza prevale sul titolo di proprietà, infatti, dopo un certo numero di anni verrà tutelato il  possessore dello stesso (il quale diventerà proprietario del bene posseduto) scalzando il proprietario reale.

E' evidente che questa descrizione della ratio dell'usucapione è legata ad un contesto storico in cui la ricchezza era di difficile produzione e si privilegiava la tutela del bene rispetto la tutela del diritto del proprietario del bene stesso, ma questo stesso meccanismo rimane attivo anche oggi se si considera un altro aspetto (forse più moderno di quello descritto in precedenza): quello relativo all'estinzione del diritto per non uso. Oggi, è principio consolidato che se un diritto reale di godimento non viene esercitato per un dato termine (sia questo quello ordinario di prescrizione decennale, sia questo termine coincidente con i 20 anni dell'usucapione) il diritto reale di godimento si estingue e si consolida con la nuda proprietà.

A quanto detto si potrebbe obbiettare che tale principio (l'estinzione per non uso) riguarda solo i diritti reali di godimento, (es. servitù, usufrutto) ma non può riguardare il diritto di proprietà che è imprescrittibile, l'obiezione è giusta, ma occorre considerare che il diritto di proprietà se è imprescrittibile, non è esente dall'usucapione, che si basa sul mancato esercizio del diritto

Ecco, dunque, che l'usucapione da istituto a tutela del bene e della ricchezze diventa un istituto che sanziona il mancato esercizio del diritto, con una piccola differenza il mancato esercizio del diritto determina solo l'estinzione dello stesso, mentre, il mancato esercizio del diritto da parte del titolare dello stesso unito all'esercizio del medesimo diritto da parte di un soggetto non titolare dello stesso determina la creazione, in capo a quest'ultimo, del medesimo diritto (una sorta di trasferimento del diritto ex lege, che avviene senza la volontà del titolare o anche contro la volontà del titolare.

I presupposti per avere l'usucapione sono il passare del tempo, in caso di immobili il termine è di 20 anni, il possesso del bene e l'esercizio delle facoltà proprie di un terminato diritto (es. proprietà), il possesso deve essere pubblico, pacifico e continuo.

Sorvolando sulla descrizione dei requisiti del possesso, in genere a carico di colui che usucapisce spetta l'onere della prova di aver esercitato il possesso sul bene per il tempo necessario, la prova può essere fornita da testimoni, ma anche da altri elementi, come ad esempio, il pagamento delle bollette per la fornitura dei servizi (ad es. luce, gas) il pagamento delle relative imposte (imu, ici, ecc.). Il alcuni casi non basta solo la prova del possesso, ma bisogna anche provare alcune situazioni concrete, es. per l'usucapione di una servitù di passaggio occorre provare l'esistenza di una strada.

Resta da valutare se la mera intestazione catastale di un bene possa essere un elemento che, in assenza di altri, possa confermare il possesso o essere un titolo idoneo che costituisce la proprietà del bene e sul quale basare l'azione di rivendica della proprietà.

La risposta deve essere ricercata nella funzione del catasto, il catasto ha un valore essenzialmente fiscale, l'intestazione catastale di un bene non prova che quel determinato soggetto sia l'effettivo titolare del bene (in altri termini, il catasto non è idoneo titolo di proprietà), così come l'intestazione catastale non è un elemento che può provare il possesso del bene e quindi (in assenza di altri elementi) dall'intestazione catastale del bene non può decorrete il termine per l'usucapione del bene stesso.

Quindi, per l'azione di rivendita occorre provare di essere proprietari del bene stesso (con un contratto, se l'acquisto è a titolo derivato) o con l'usucapione (se l'acquisto è a titolo originario), mentre, per la domanda di usucapione occorre provare il possesso del bene (che non  può essere desunto dalla mera intestazione catastale di un determinato bene).

Cass. civ. sez. II, del 5 dicembre 2013, n. 27296 in pdf