L’usucapione è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà e degli altri diritti reali. L'acquisto è a "titolo originario" perché non richiede un altro soggetto (dante causa) che trasferisce il bene, come avviene in qualsiasi tipico trasferimento immobiliare (es. vendita) in cui sono presenti un soggetto che cede un bene e il relativo diritto sul bene stesso e un altro soggetto che riceve il bene e il relativo diritto sullo stesso. Nell'usucapione questo passaggio manca, l'usucapiente si impossessa del bene e acquisisce il relativo diritto sul bene stesso con il mero passaggio del tempo. Senza che sia necessario il consenso dell'originale titolare del bene e del diritto,  (c.d. usucapito), anzi, l'usucapione si concretizza anche contro la volontà del titolare attuale del bene e del diritto sul bene.

L'usucapione  si basa, sostanzialmente, su due elementi il passare del tempo e il possesso del bene. L’istituto dell’usucapione è regolato dall’art. 1158 c.c. il quale prevede che “La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”.

Si tratta di un istituto giuridico nato nel diritto romano e giunto fino ai nostri giorni con poche modifiche, la ratio alla base dell'usucapione può essere così descritta: se il titolare del bene non si interessa dello stesso e lascia che un’altra persona usi il bene e si interessi del bene, possedendolo,  curandolo e gestendolo come se fosse il proprietario reale del bene stesso, questa situazione di fatto con il passare del tempo viene tutelata dall'ordinamento, a scapito del proprietario reale che si disinteressa del bene.

Quindi,  in presenza del disinteresse dimostrato dal reale titolare del bene,  l’ordinamento giuridico premia l’esigenza di preservare il bene fino al punto da tutelare  una situazione di fatto (come il possesso) con le c.d. azioni a tutela del possesso, ma l'ordinamento, con il "consolidarsi della situazione di fatto", premia questa situazione di fatto spingendosi fino al punto in cui la situazione di fatto (possesso) prevale sul titolo di proprietà (o altro diritto reale),

La situazione di fatto (il possesso continuato del bene) è premiata e tutelata fino a diventare, di per se stessa,  titolo idoneo di proprietà. Per cui, dopo un certo numero di anni verrà tutelato il  possessore del bene (il quale diventerà proprietario del bene posseduto) scalzando il proprietario reale.

I requisiti dell’usucapione sono il passaggio del tempo, infatti per usucapire occorre il decorso di 20 anni, (almeno nell’ipotesi tipica dei beni immobili),  inoltre per completare l’usucapione, oltre il passare del tempo è necessario anche il possesso del bene. In particolare, il possesso del bene deve essere pubblico (non clandestino) pacifico (non iniziato con la violenza), questo si deduce dall’art. 1163 c.c. il quale stabilisce che  ”Il possesso acquistato in modo violento o clandestino non giova per l’usucapione se non dal momento in cui la violenza o la clandestinità è cessata”. Se si realizzano tutte queste circostanze al compimento del 20 anno il possessore sarà considerato proprietario del bene, in quanto l’eventuale sentenza di usucapione è solo dichiarativa dell’usucapione e non costitutiva della stessa.

E' facile intuire che l'onere della prova dell'esistenza dei requisiti per usucapire è dell'usucapiente (cioè di colui che pretende di acquisire il bene e il diritto mediante il meccanismo dell'usucapione) .  Quindi, a carico di colui che usucapisce spetta l’onere della prova di aver esercitato il possesso sul bene per il tempo necessario e l'onere della prova può essere assolto mediante l'uso di testimoni, o mediante documenti cartacei, come il pagamento delle bollette per la fornitura dei servizi, o il pagamento delle imposte ecc. Deve escludersi che la mera intestazione catastale possa essere una prova per l'usucapione.

Descritto l'istituto dell'usucapione per sommi gradi, ci si può anche chiedere se il titolare reale del bene ha dei mezzi a tutela del proprio diritto, oppure, detto in altro modo, occorre chiedersi come il titolare reale del bene può difendersi dall'usucapione. Sul punto si può subito affermare che gli elementi costitutivi dell'usucapione influenzano i mezzi a disposizione del titolare del bene per potersi difendere dall'usucapione.

In primo luogo è opportuno sottolineare che qualsiasi atto che possa "interrompere" l'usucapione deve intervenire prima dello spirare del termine per l'usucapione, poiché, altrimenti, una volta che si è verificata  l'usucapione qualsiasi interruzione è priva di effetto e la relativa domanda di usucapione è solo di accertamento dell'usucapione e no costitutiva della stesa usucapione.

Passando all'analisi delle singole armi a disposizione del proprietario per bloccare l'usucapione è possibile dire che la

– mera diffida (inviata per mera raccomandata o tramite ufficiale giudiziario) è inutile ai fini dell'interruzione dell'usucapione, poiché non interrompe il possesso dell'usucapiente sul bene;

– eliminazione del possesso; risulta evidente che per impedire l'usucapione l'usucapiente deve perdere il possesso del bene, il problema, semmai, è comprendere come giungere ad un tale risultato, infatti, difficilmente l'usucapiente lascerà "volontariamente" il possesso del bene e, certo, il proprietario non può con un atto di forza "riprendersi il possesso del bene, quanto meno, perché potrebbe compiere il reato di "esercizio arbitrario delle proprie ragioni", ex art. 392 c.p. o 303 c.p.,  ecco, quindi, che l'unica strada per poter sottrarre il possesso del bene all'usucapiente è quella giudiziaria (come, poi, vada qualificata tale azione o domanda processuale è tutto da studiare e valutare, caso per caso);

– forse una soluzione alternativa (valida solo per i beni immobili) potrebbe essere quella prevista dall'art. 2653  c.c. n. 5 il quale dispone la trascrizione per  "gli atti e le domande che interrompono il corso dell'usucapione di beni immobili". la locuzione atti potrebbe significare che, in presenza di beni immobili, un atto (stragiudiziale) non consistente in una domanda processuale può essere trascritto interrompendo l'usucapione, ma occorre valutare se l'atto stragiudiziale sia idoneo a far perdere il possesso del bene all'usucapiente.

Cass. civ. sez. II,  20 gennaio 2014 n. 1071 in pdf