Bene condominiale

Nell'elenco non esaustivo (non tassativo) predisposto dall'art. 1117 cc sono considerati beni condominiali anche le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti dell'edificio condominiale,  come già detto l'elenco presente nell'art. 1117 cc non è tassativo, ma può essere ampliato quando il bene (o il servizio) anche se non presente nell'elenco dell'art. 1117 cc e funzionalmente al servizio delle unità immobiliari comprese nel condominio.

Muro condominiale

Si considerano muri condominiali quelli che hanno una funzione portante dell'edificio (è evidente che con le moderne tecniche costruttive in cemento armato, la nozione di muro portante tipica delle costruzioni in muratura coeve al 1940) non ha più motivo di esistere (oppure, quanto meno, deve essere rivisita oppure è riferibile solo alle costruzioni in muratura e non in cemento armato).

Anche in presenza di queste innovazioni derivanti dalla tecnologia costruttiva alcuni problemi relativi all'uso dei muri quando sono condominiali non sono del tutto sopite, infatti, le facciate dell'edificio (interne o esterne) sono un bene condominiale, ma, tralasciando il nome peculiare, se si pone attenzione si nota che le facciate non sono altro che muri del condominio (probabilmente anche senza funzioni portanti).

Uso del muro condominiale

Anche i muri condominiali, come tutti i beni condominiali possono essere usati dai singoli proprietari, l'uso è quello regolato dall'art. 1102 cc, l'uso non deve mutare la destinazione del bene e non deve impedire agli altri di farne parimenti uso.

Apertura di un varco nel muro condominiale verso proprietà non condominiali

La creazione di un'apertura in un muro condominiale è sicuramente una innovazione che per essere considerata lecita (ex art. 1120 cc) non deve ledere il decoro architettonico, non deve danneggiare la stabilità del condominio e non deve impedire l'uso agli altri condomini.

Anche in presenza di tutti questi requisiti l'apertura di un varco in un muro condominiale potrebbe essere vietata quando serve a mettere in comunicazione due beni (o due unità immobiliari) che si trovano in edifici diversi (in condomini diversi).

Infatti, è da considerare illegittima (Cassazione del 14.12.2016 n. 25775) l’apertura di un varco nel muro perimetrale del condominio (anche se effettuata da un comproprietario) al fine di mettere in comunicazione un proprio locale, ubicato nel medesimo fabbricato, con altro immobile di sua proprietà, ma estraneo al condominio, poiché tale apertura – di fatto – permette il godimento di un bene comune a  favore di soggetti non compresi nel condominio e, quindi,  la creazione di una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini.

Apertura di un varco nel muro condominiale verso proprietà comprese nel condominio

Per comprendere meglio la situazione si potrebbe pensare ad un muro perimetrale,  di proprietà comune ex art. 1117 cc, che viene parzialmente abbattuto per trasformare un originaria finestra in un portone.

Ovviamente per poter realizzare una tale innovazione (oltre ai titoli abilitativi edilizi) è necessario che non venga alterato il decoro architettonico dell'edificio, che non venga messa in discussione la stabilità dell'edificio, che l'attività non ne impedisca l'uso anche ad uno solo dei comproprietari

In tema di condominio, il principio della comproprietà dell'intero muro perimetrale comune di un edificio legittima il singolo condomino ad apportare ad esso (anche se muro maestro) tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini (e, quindi, a procedere anche all'apertura, nel muro, di un varco di accesso ai locali di sua proprietà esclusiva e situati nel medesimo condominio), a condizione di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell'esercizio dell'uso del muro – ovvero la facoltà di utilizzarlo in modo e misura analoghi – e di non alterarne la normale destinazione e sempre che tali modificazioni non pregiudichino la stabilità ed il decoro architettonico del fabbricato condominiale.

L'apertura di varchi e l'installazione di porte o cancellate in un muro ricadente fra le parti comuni dell'edificio condominiale, eseguite da uno dei condomini per creare un nuovo ingresso all'unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, non integrano, di massima, abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando per costoro una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell'art. 1102 cc  rimanendo irrilevante la circostanza che tale utilizzazione del muro si correli non già alla necessità di ovviare ad una interclusione dell'unità immobiliare al cui servizio il detto accesso è stato creato, ma all'intento di conseguire una più comoda fruizione di tale unità immobiliare da parte del suo proprietario.

Negli edifici in condominio, i proprietari esclusivi delle singole unità immobiliari possono utilizzare i muri comuni, nelle parti ad esse corrispondenti, sempre che l'esercizio di tale facoltà, disciplinata dagli artt. 1102 e 1122 cod. civ., non pregiudichi la stabilità e il decoro architettonico del fabbricato.

Cass. civ. sez. II del 21 febbraio 2017 n 4437