Unità immobiliari nel condominio

Quando si tratta di unità immobiliari site nei condomini, di solito, può capitare di imbattersi in frazionamento delle stesse o nella riunione o accorpamento in un'unica unità immobiliare di distinte unità immobiliari.

Questo tipo di operazioni oltre a comportare problemi relativi ai titoli abilitativi edilizi necessari, all'aggiornamento catastale, potrebbero incidere anche sulle tabelle dei millesimi che potrebbero variare in seguito al frazionamento di un unica unità immobiliare o alla riunione o accorpamento di più unità immobiliari.

Queste sono attività che incidono direttamente sull'unità immobiliare (come, del resto, la trasformazione di un balcone in una veranda).

Potrebbero però essere effettuati altri interventi (in senso lato edilizi) che incidono indirettamente sull'unità immobiliare, come ad esempio, l'apertura su un muro perimetrale di un varco di passaggio ad uso esclusivo di una o solo di alcuni dei locali siti in un appartamento.

Apertura di passaggi nei muri condominiali

L'apertura di un nuovo passaggio o varco in un muro condominiale (sia questo perimetrale all'edificio o interno allo stesso) non è vietata, sia se viene considerata innovazione, dovendo solo rispettare i principi previsti dall'art. 1120 cc e 1121 cc  e 1122 cc che regolano le innovazioni ed individuano gli elementi che non possono essere derogati, sia se viene attuata nell'ambito dell'art. 1102 cc come uso particolare della cosa comune condominiale.

Se un'apertura per il passaggio rimane sempre un'apertura, quello che può variare è il luogo dove è effettuata l'apertura (ad esempio, muro esterno perimetrale, muro interno all'edificio) e l'ubicazione dei locai a favore dei quali la nuova apertura è posta a servizio.

Infatti, è possibile che

  • l'apertura per il passaggio mette in comunicazione due locali siti nel medesimo condominio (creando, di fatto, un accorpamento tra due unità immobiliari in precedenza separate ed autonome)
  • l'apertura per il passaggio mette in comunicazione due locali situati in distinti ed autonomi condomini, ma tra loro adiacenti.

Mentre la localizzazione dell'apertura (esterna al condominio o interna al condominio) è irrilevante, poiché un muro anche se interno tra due edifici ha la funzione di recinzione in senso lato (avendo la funzione di dividere non solo le due proprietà, ma a delimitare due diversi edifici costituenti enti separati); diventa rilevante, l'ubicazione delle diverse unità immobiliari che possono servirsi del passaggio.

Apertura a servizio di uno o più locali siti nel medesimo condominio

L'apertura di un varco nel muro perimetrale per le esigenze del singolo condomino può ritenersi consentita, quale più intenso uso del bene comune ex art. 1102 cc.

Apertura a servizio al servizio di uno o più locali siti in condomini diversi

Al contrario, non può ritenersi legittima e costituisce un uso abnorme del bene comune l'apertura o il varco che consente la comunicazione tra il proprio appartamento ed altra unità immobiliare attigua, seppure di proprietà del medesimo condominio, ma ricompresa in un diverso edificio condominiale, ciò perché il collegamento tra tali unità abitative determina, inevitabilmente, la creazione di una servitù a carico di fondazioni, suolo, solai e strutture del fabbricato e può, in ipotesi, creare una eventuale servitù di passaggio a carico di un eventuale ingresso condominiale su via pubblica.

Ciò che rende abnorme l'uso è la costituzione di una servitù, senza il consenso unanime dei condomini, servitù non esistente ab origine, in quanto il varco dà luogo ad un passaggio cui il muro non era destinato.

In modo più chiaro, in queste situazioni il varco o il  collegamento tra diversi immobili determina la creazione di una servitù a carico del muro e quindi delle parti comuni del fabbricato in favore di un bene estraneo al condominio (anche se le unità immobiliari appartengono al medesimo proprietario, in quanto è diversa la compagine dei comproprietari ex art. 1117 cc

Apertura di un passaggio a servizio di uno o più locali siti in condomini diversi, ma compresi in un unico edificio

La situazione non varia se l'apertura è realizzata in un unico edificio che è costituito da due condomini separati ed autonomi.

Anche quando non è contestata l'unicità strutturale sul piano costruttivo dell'edificio, l'esistenza, al suo interno, di due diversi ed autonomi condomini (con distinti accessi) non varia la questione.

Anche se l'esistenza di due distinti condomini non può far venir meno l'entità strutturale costruttiva dell'edificio, in questa peculiare situazione (unico edificio sul piano strutturale-costruttivo con la presenza di due distinti Condomini), si deve dare prevalenza, per la soluzione del problema, alla circostanza dell'esistenza di due distinti condomini, circostanza questa che implica la necessaria ed ontologica delimitazione tra gli stessi, risultando la diversa soluzione incompatibile con la nozione stessa di condominio.

Di conseguenza, il muro è perimetrale perché delimita ciascun condominio e quindi svolge tale funzione di delimitazione del condominio (e non dell'edificio), per cui l'uso del muro in questione non può che essere effettuato nei limiti di cui all'articolo 1102 cod. civ.

Questo comporta che è illegittima l'apertura di un varco praticata nel muro perimetrale dell'edificio condominiale da un comproprietario al fine di mettere in comunicazione un locale di sua proprietà esclusiva, ubicato nel medesimo fabbricato, con altro immobile pure di sua proprietà ma estraneo al condominio, comportando tale utilizzazione la cessione del godimento di un bene comune in favore di soggetti non partecipanti al condominio, con conseguente alterazione della destinazione, giacché in tal modo viene imposto sul muro perimetrale un peso che dà luogo a una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini.

Cass., civ. sez. II, del 14 dicembre 2016, n. 25775