L'individuazione della casa del portiere

La casa del portiere e la portinerie sono considerati beni condominiali ex art. 1117 cc. Questo però non risolve la questione relativa all'individuazione dell'appartamento o del locale destinato a casa del portiere o a portineria.

Infatti, può capitare che l'originario ed unico proprietario dell'edificio (sia o meno il costruttore dello stesso) individui la casa del portiere (in astratto indicandola nel regolamento o negli atti di acquisto oppure di fatto  dando una destinazione specifica ad un determinato appartamento) oppure può capitare che sia solo prevista, in teoria, la possibilità di avere una casa del portiere.

La differenza tra le due ipotesi è evidente e riguarda la possibilità di mutare o modificare la decisione assunta: nella prima non è possibile spostare l'ubicazione della stessa nella seconda situazione la scelta potrà essere sempre mutata fino all'individuazione, in concreto, della casa del portiere.

L'elemento fondamentale per individuare la casa del portiere come bene condominiale ex art. 1117 cc

La destinazione (espressa o di fatto) data al locale è l'elemento fondamentale che permette di stabilire se sussiste (o meno) la casa del portiere come bene condominiale ex art. 1117 cc.

Quindi, per stabilire se un' unità immobiliare (compresa in un condominio) è un bene condominiale ex art. 1117 n. 2 cc, perché destinata ad alloggio del portiere, il giudice deve accertare se al momento della costituzione del condominio, (che deriva dall' alienazione dei singoli appartamenti da parte dell' originario proprietario dell' intero fabbricato), è stata data tale destinazione, espressamente o di fatto, all'unità immobiliare, altrimenti deve essere esclusa la proprietà comune dei condomini su tale bene.

Contrasto tra regolamento di condominio e situazione reale o concreta

Può capitare che per un motivo qualsiasi unità immobiliare indicata nel regolamento di condominio come casa del portiere non coincida con l'unità immobiliare effettivamente usata come casa del portiere.

In questo contesto, occorre comprendere quale delle due unità immobiliari è da considerarsi bene condominiale ex art. 1117 cc

La natura condominiale di un bene ex art. 1117 cc può essere attribuita solo al bene che alla data di nascita del condominio era destinato – per espressa indicazione del regolamento o negli atti di acquisto – a casa del portiere e non anche al diverso bene immobile adibito a casa del portiere quando, ad esempio, il condominio era già sorto.

Questo perché se non si segue tale principio ci si troverebbe ad attribuire ai condomini la proprietà ex art. 1117 cc di un nuovo bene, ma per l'acquisto di questa nuova e diversa proprietà è necessario il consenso unanime di tutti i condomini interessati.

Modifica al regolamento condominiale

Il medesimo principio si deve applicare anche nell'ipotesi in cui (in presenza di un regolamento di condominio che individua come casa del portiere l'immobile "A", di fatto l'immobile "B" è stato adibito a casa del portiere) si decide di apportare una modifica al regolamento di condominio al fine di adeguare la situazione di fatto alle risultanze documentali.

L'individuazione in un regolamento condominiale di un bene comune, diverso da quelli aventi tale caratteristica al momento della nascita del condominio, costituisce chiaramente una previsione regolamentare di natura contrattuale, per la cui validità si richiede l'approvazione unanime da parte di tutti i condomini, come hanno già stabilito la Cassazione a Sezioni Unite con sentenza n. 943 del 1999.

Del resto, la modifica del regolamento di condominio per effetto della quale venga ad individuarsi un bene comune (nel caso di specie in sostituzione di uno preesistente) ha chiaramente natura contrattuale, la cui efficacia presuppone il consenso unanime di tutti i condomini.

L'assemblea, infatti, può deliberare, con le maggioranze indicate nell'art. 1136 cc, solo sulle questioni che riguardano parti (già) comuni dell'edificio o il Condominio nel suo complesso, oppure sulle liti attive e passive che, esorbitando dalle attribuzioni istituzionali dell'amministratore, riguardino pur sempre la tutela dei diritti dei condomini su tali parti, ma non anche sulle questioni concernenti l'esistenza, il contenuto o l'estensione dei diritti spettanti ai condomini in virtù dei rispettivi acquisti, diritti che restano nell'esclusiva disponibilità dei titolari.

Cass., civ. sez. II, del 15 novembre 2016, n. 23255 in pdf