Beni condominiali ex art. 1117 cc

Il codice civile nell'art. 1117 cc elenca una serie di beni e servizi che sono considerati condominiali. L'elenco dei beni e servizi condominiali non esaustivo e non tassativo, nel senso che sono da considerare condominiali anche tutti quei beni e servizi non indicati espressamente nell'elenco dell'art. 1117 cc, ma che sono posti materialmente o funzionalmente al servizio delle unità immobiliari presenti nell'edificio.

Non presente nell'elenco dell'art. 1117 cc è la colonna d'aria sopra il suolo, mentre compreso nell'elenco ex art. 1117 cc è il suolo sul quale sorge l'edificio.

Il suolo è bene condominiale ex art. 1117 cc

Uno dei beni espressamente ricompreso nell'elenco dell'art. 1117 cc è il suolo sul quale sorge l'edificio. Il motivo per il quale il suolo sul quale sorge il condominio è considerato condominiale è evidente ed intuitivo: il suolo è destinato a sostenere l'intero edificio, quindi, di solito, rientra nell'ambito dei beni accessori e/o al servizio delle unità immobiliari (diversamente dai balconi che sono la proiezione verso l'esterno del piano di calpestio dell'appartamento).

Il suolo e l'area di sedime al di sotto dell'edificio

Nella nozione di suolo non è compresa solo la parte di terreno sul quale è appoggiato l'edificio, ma nella nozione di suolo rientra anche l'area di sedime al di sotto dell'edificio compresa tra le fondamenta dell'edificio.

Come si è visto il suolo su cui sorge l'edificio (ma anche l'area di sedime (posta tra le fondamenta dell'edificio o al di sotto dell'edificio) hanno una loro destinazione particolare, nel senso che sono destinate ad accogliere l'edificio e attuata tale funzione (costruito l'edificio) – di solito – perdono ogni rilevanza (oppure ogni concreta utilizzabilità) o valore economico.

L'uso del suolo e dell'area c.d. di sedime

Nulla esclude che il suolo sul quale sorge l'edificio o l'area di sedime (situata al di sotto dell'edificio) conservino (dopo la costruzione del condominio) una limitata utilizzabilità (ad, esempio, consentendo la realizzazione di parcheggi sotterranei e/o la realizzazione di vani ulteriori).

In situazioni simili, di solito, accade che uno dei proprietari (quello con i locali al piano terra o quantomeno più vicino al suolo) compie delle escavazioni nel sottosuolo condominiale o per ampliare l'altezza dei propri locali o per ricavare altri locali, realizzata l'opera e ricevuta la contestazione da parte degli altri condomini, la difesa utilizzata è sempre quella che richiama l'art. 1102 cc (il bene è condominiale e l'uso da parte di uno dei comproprietari è consentito).

L'uso del suolo condominiale e l'art. 1102 cc

Infatti, la tutela prevista dall'art. 1102 c. c. è diretta alla preservazione della destinazione complessiva del bene comune, non la mera immodificabilità materiale dello stesso, inoltre, occorre anche valutare se  (Cassazione del 11.1.2016 n. 234) l'uso del suolo da parte di uno solo dei comproprietari produce degli effetti negativi sul diritto al apri uso del suolo a favore degli altri contitolari.

Questi principi, però, devono coordinarsi con un altro principio secondo il quale è innegabile che l'edificazione di un locale suscettibile di autonomo sfruttamento economico al di sotto del sedime ove sorge il fabbricato  sottrae per definizione a qualunque utilizzo collettivo parte rilevante del suolo comune.

Ecco, quindi, che si giunge ad affermare che (Cassazione del 30.3.2016 n.6154) nessun condomino può, senza il consenso degli altri, procedere all’escavazione in profondità del suolo ex art. 1117 cc sul quale è costruito l’edificio, per ricavarne nuovi locali o per ingrandire quelli preesistenti, poiché attraendo il suolo comune nell’orbita della sua disponibilità esclusiva, verrebbe a ledere il diritto di proprietà degli altri partecipanti su una parte  comune dell’edificio, privandoli dell’uso e del godimento ad essa pertinenti.

Per cui, il terreno di sedime del fabbricato condominiale, in mancanza di titolo contrario, è funzionalmente a servizio esclusivo dell'edificio stesso, senza considerare che la consistente alterazione del suolo (ad esempio con uno scavo di metri 1,70 in profondità) è destinato potenzialmente ad incidere sulla statica del fabbricato.

Quanto detto è soprattutto valido quando i nuovi locali realizzati nel suolo condominiale possono accedere solo alcuni condomini oppure quando i nuovi locali sono accessori o  funzionali al solo godimento dell'appartamento al quale sono incorporati o accorpati. Quindi,  il mancato accesso ai nuovi locali (eventualmente) inglobati nella proprietà singolare costituisce ulteriore dimostrazione della sottrazione ad un potenziale e concorrente uso comune.

Cass. civ. sez. II del 2 febbraio 2017 n 2801