Il problema dell'identificazione del momento della costituzione del condominio

Il condominio è l'istituto giuridico che presenta i maggiori problemi concreti (anche se, molto spesso, le problematiche condominiali sono dovute ad una scarsa conoscenza delle regole di base e alla difficoltà della materia che richiede la conoscenza dell'intero codice civile).

Uno di questi problemi è l'identificazione del momento in cui il condominio può dirsi esistente. L'identificazione di questo momento  potrebbe sembrare un inutile vezzo, in realtà, dopo la costituzione del condominio si possono applicare alcune norme in materia di condominio (come la nome a dell'amministratore, l'obbligo di avere alcuni registri obbligatori, obbligo di pagare gli oneri condominiali, le norme in materia di rendiconto condominiale ecc.)

Costituzione del condominio e dato normativo

Per individuare il momento in cui il condominio può dirsi esistente occorre partire dalla lettura del codice per valutare se esistono delle norme che possono fornire un aiuto per la soluzione del problema.

Sul punto è opportuno analizzare quelle norme che richiedono un numero minimo di proprietari per l'applicazione di alcune formalità condominiali (come ad esempio la nomina dell'amministratore ecc.). In particolare, ci si chiede, se tali norme indicano il numero minimo di proprietari, superato il quale il condominio può dirsi esistente.

Il numero dei proprietari non è un elemento che indice sulla nascita del condominio, il codice civile richiede un determinato numero di proprietari solo al fine di rendere operative alcune norme che rendono (dal punto di vista formale) l'organizzazione e lam vita del condominio più complessa.

Costituzione del condominio in base allo schema degli enti (con o senza personalità giuridica)

Nell'ambito dell'indagine diretta all'identificazione del momento in cui può dirsi esistente un condominio potrebbero essere richiamati meccanismi di costituzione propri di altri enti (società, associazioni) che presuppongono un atto costitutivo, cioè una manifestazione della volontà diretta alla costituzione dell'ente (del resto il condominio viene anche descritto usando la locuzione "ente di gestione").

In realtà, la medesima domanda può essere posta in modo diverso: il condominio può essere considerato un ente oppure ha una natura giuridica più vicina alla comunione (anche se speciale)? Il condominio viene ricompreso nell'ambito della comunione (quindi, dei diritti reali) anche se si tratta di una comunione speciale (per la rilevanza del fenomeno). Di conseguenza, la creazione del condominio non dipende (o discende) da un atto costitutivo (come un ente), al massimo i singoli proprietari possono solo prendere atto dell'esistenza del condominio, ma non deliberare di costituire un condominio.

Identificazione del momento in cui sorge il condominio

Per unanime interpretazione, in presenza di edificio costruito da una sola persona, il condominio edilizio si costituisce nel momento stesso in cui l'originario unico proprietario ne operi il frazionamento, alienando ad un terzo la prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione.

Se, invece, si è in presenza di un edificio costruito da più soggetti su suolo comune, il condominio sorge nel momento in cui avviene l'assegnazione in proprietà esclusiva dei singoli appartamenti. Spetta al giudice stabilire, in base al contenuto della convenzione ed all'interpretazione della volontà dei contraenti, se i comproprietari pro indiviso di un suolo, i quali stabiliscano di costruirvi un fabbricato condominiale, per conseguire la proprietà esclusiva dei singoli appartamenti senza necessità di porre in essere, a costruzione ultimata, ulteriori atti traslativi o dichiarativi, abbiano stipulato un negozio di divisione di cosa futura, ovvero una reciproca concessione ad aedificandum.

Effetti della costituzione del condominio

Costituitosi il condominio, per effetto dell'assegnazione delle singole porzioni (unità immobiliari), sorge anche la presunzione legale di comunione "pro indiviso" di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano, in tale momento, destinate all'uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso, salvo che dal titolo non risulti, in contrario, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà di dette parti e dì escluderne gli altri.

Cass. civ. sez. II del 2 marzo 2017 n 5335