L'elenco dei beni considerati condominiali dall'art. 1117 cc

L'art. 1117 cc elenca i beni considerati condominiali, l'originaria formulazione dell'art. 1117 cc è stata integrata con la riforma del condominio del 2012 (e la successiva integrazione)  nell'elenco dei beni condominiali sono stati incluse le aree destinate a parcheggio, i sottotetti, ecc.

La locuzione "elenco" è estata usata volontariamente proprio per sottolineare che nell'elenco indicato dall'art. 1117 cc possono essere inclusi ulteriori beni o possono essere esclusi dei beni se sussistono alcuni presupposti.

Elencazione meramente esemplificativa non tassativa dei beni condominiali contenuta nell'art. 1117 cc

In altri termini,  l'art.  1117  cc  contiene un'elencazione solo esemplificativa e non tassativa dei beni che si presumono comuni, di conseguenza l'elenco dei beni considerati condominiali dall'art. 1117 cc può essere ampliata o ridotta.

Gli elementi necessari per individuare i beni condominiali ex art. 1117 cc

Per includere o per escludere dei beni dall'elenco previsto dall'art. 1117 cc occorre individuare dei presupposti o dei principi che permettono di realizzare tale operazione.

Di solito si afferma che si presumono comuni (cioè condominiali) qui beni aventi un'oggettiva e concreta destinazione al servizio comune. Cosa si intende per oggettiva e concreta destinazione al servizio comune? In altri termini, se, in teoria, è semplice immaginare una destinazione concreta al servizio comune, in pratica, la locuzione concreta destinazione al servizio comune è molto astratta e di difficile applicazione pratica.

Il bene è oggettivamente e concretamente destinato al servizio comune, quando  strutturalmente necessario all'esistenza dell'edificio oppure quando è destinato permanentemente all'uso e godimento comune.

Risultano evidente che entrano in gioco altri due elementi: la funzione e la struttura e da  questi elementi si desume che sono diversi i beni condominiali, infatti, alcuni beni condominiali sono necessariamente collegati alla struttura dell'edificio (es. suolo o muri maestri), mentre altri beni condominiali possono non essere necessari per l'esistenza dell'edificio, ma sono considerati comunque condominiali in quanto funzionalmente destinati all'uso e godimento comune (portineria, aree di parcheggio ecc.).

Quindi, si può dire che il diritto sulle parti comuni dell'edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l'esistenza dell'edificio stesso, ovvero che siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune.

Anche se, di solito, i beni condominiali possono essere facilmente separati dai beni privati, nulla esclude che in una stessa struttura edilizia (es. balconi) sussistono parti private e parti condominiali.

Gli elementi che escludono la condominialità del bene

Quindi, anche se il bene non è presente nell'elenco dell'art. 1117 cc potrebbe essere condominiale se necessario alla struttura dell'edificio o funzionalmente destinato al godimento comune.

Occorre, a questo punto, comprendere se può essere eliminato dall'elenco previsto dall'art. 1117 cc un determinato bene, (eliminando la presunzione di condominialità dello stesso bene) così come occorre comprendere se può non essere condominiale un bene (anche se non compreso nell'elenco previsto dall'art. 1117 cc) ma necessario per la struttura dell'edificio (es. suolo) oppure destinato funzionalmente al godimento comune (es. casa del portiere).

La risposta è affermativa, e a tal fine è necessario, come prevede l'art. 1117 cc, un titolo contrario, cioè un atto con il quale un determinato bene è escluso dai beni condominiali.

Infatti, per stabilire se sussiste un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all'art. 1117 cod civ., (cioè un titolo che elimina la condominialità del bene) occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unita immobiliare dell'originario proprietario (ed unico proprietario) ad altro soggetto (in quanto è in questo momento che si forma il condominio).

Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni ex art. 1117 cc (portico e cortile) risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni ex art. 1117 cc.

Per titolo si intende un contratto o un accordo, non può considerarsi titolo idoneo il mero accatastamento di un bene.

Accesso al bene condominiale

La natura condominiale ex art. 1117 cc (ad es. del lastrico solare)  può essere esclusa, come già detto, soltanto da uno specifico titolo in forma scritta, essendo irrilevante che il singolo condomino non abbia accesso diretto al bene (lastrico), se questo riveste, anche a beneficio dell'unità immobiliare di quel condomino, la naturale funzione di copertura del fabbricato comune.

Tutela del bene condominiale ex art. 1117 cc

Nel condominio negli edifici, per tutelare la proprietà di un bene compreso in quelli indicati dall'art. 1117 cc non è necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivendicazione la proprietà del medesimo, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, In rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne afferma la proprietà esclusiva darne la prova.

Cass., civ. sez. II, del 5 maggio 2016, n. 9035 in pdf