Contestazione relativa alla proprietà esclusiva o condominiale di un bene
Nell'ambito condominiale sorge spesso una lite avente ad oggetto la proprietà (esclusiva o condominiale) di un bene, basta pensare ai parcheggi (spazi riservati a parcheggi) e ai sottotetti.
I sottotetti prima della riforma del condominio
Prima della riforma del condominio, in assenza di una norma specifica che avesse ad oggetto, in modo specifico, il sottotetto, la questione relativa alla proprietà (privata o condominiale) poteva essere risolta solo in sede di interpretazione. Sul punto l'elaborazione giurisprudenziale era giunta ad elaborare questo principio: la natura (privata o condominiale) del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli e solo in difetto di questi ultimi, può ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune.
Il sottotetto può considerarsi, invece, proprietà privata o esclusiva (e, quindi, pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano dell'edificio) solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall'umidità, tramite la creazione di una camera d'aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo.
Come ogni principio astratto, quando dal piano astratto o teorico si passa al piano concreto, deve trovare degli elementi di fatto o concreti che permettono di comprendere quando il sottotetto può dirsi "per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune".
Le prove della natura condominiale del sottotetto
Gli elementi concreti che possono essere usati per provare la comproprietà condominiale ex art. 1117 cc del sottotetto possono essere così individuati:
- ingresso sottotetto: modalità di accesso tramite una botola posta nel soffitto del pianerottolo dell'ultimo piano della scala condominiale e non anche o solo dalla proprietà privata;
- precedente destinazione del sottotetto a servizio condominiale (ad esempio deposito di cassoni di acqua a servizio del condominio)
- praticabilità o impraticabilità del solaio (per escludere o provare la funzione di camera d'aria del sottotetto)
- l'irrisorietà dell'altezza del vano del sottotetto sempre per escludere altre funzione da quella di camera d'aria
- le dimensioni
- l'inclusione (o meno) del sottotetto nelle tabelle dei millesimi. sul punto, però, è opportuno ricordare che l'eventuale inclusione di un bene nelle tabelle millesimali non è determinante ai fini della prova della proprietà esclusiva.
I sottotetti dopo la riforma del condominio
Con la riforma del condominio il legislatore (in funzione anti-contezioso) ha cercato di eliminare (oppure di semplificare) tutte le liti relative alla proprietà di beni condominiali che si ripetevano nel tempo. In particolare, l'art. 1117 c.c. ha stabilito che sono oggetto di proprietà comune (se non risulta il contrario dal titolo) i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune.
Dalla lettura della norma è evidente che il legislatore dalla riforma del condominio ha codificato il principio individuato dalla giurisprudenza secondo il quale il sottotetto per essere condominiale deve essere destinato (per le caratteristiche strutturali o funzionali) all'uso comune. Il problema è dato dal fatto che includendo il sottotetto nei beni condominiali ex art. 1117 c.c. si dovrebbe applicare anche al sottotetto la presunzione di condominialità prevista dall'art. 1117 c.c., innovando, di fatto il principio elaborato dalla giurisprudenza in materia di sottotetti secondo il quale la natura (privata o condominiale) del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli.
Dopo la riforma del condominio i sottotetti si presumono condominiali (alla pari di tutti gli altri beni indicati nell'art. 1117 cc) se i titoli non affermano, in modo espresso, il contrario. Ma per questo elemento potrebbe non essere sufficiente, infatti, per vincere la presunzione di condominialità, in presenza di sottotetto, non esiste un unico elemento (un contratto che afferma – in modo espresso – che il sottotetto non è condominiale, ma privato), ma la presunzione di condominialità ex art. 1117 cc potrebbe essere vinta anche provando che le caratteristiche strutturali e funzionali del sottotetto (es. piccola intercapedine) non rendono il bene idoneo all'uso comune.
Quindi, per superare la presunzione di contitolarità del sottotetto si potrebbero usare due elementi, un titolo che attribuisce la proprietà esclusiva del bene ad in determinato soggetto oppure, in assenza del titolo, le caratteristiche strutturali del bene che escludono uso comune del sottotetto.
Cass., civ. sez. II, del 9 febbraio 2016, n. 2571 in pdf
