L'uso del bene condominiale

Nella situazione normale il bene condominiale è a disposizione di tutti e tutti hanno il diritto di poter usare il bene condominiale.

Il legislatore, comunque, fornisce dei principi generali ai quali attenersi, la violazione di tali regole generali concretizzano l'abuso. In particolare l'art. 1102 cc prevede che ogni proprietario può servirsi della cosa comune, se non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Quindi, quando il bene condominiale è ad uso promiscuo (a disposizione di tutti), è possibile un uso particolare, solo se l'uso particolare soddisfa due condizioni: non deve essere alterata la destinazione del bene comune e tutti gli altri proprietari devono (possono) continuare a fare uso del bene condominiale (cd parimenti uso).

L'uso esclusivo del bene condominiale

Come si è detto il bene condominiale può essere a disposizione di tutti, ma il bene condominiale può essere attribuito in uso esclusivo ad uno solo dei proprietari, pur rimanendo bene condominiale (basta pensare al lastrico solare di un edificio, il cui accesso è possibile solo dall'appartamento di uno dei proprietari).

Il bene condominiale ad uso esclusivo pone una serie di problemi: a) le modalità di costituzione (di fatto o contrattuali) dell'uso esclusivo; b) la natura giuridica dell'uso esclusivo del bene condominiale; c) se in presenza di un bene condominiale ad uso esclusivo l'art. 1102 cc è sempre applicabile totalmente o parzialmente.

Natura giuridica del diritto d'uso esclusivo su un bene condominiale

Quando si cerca di fornire una descrizione più approfondita del diritto d'uso esclusivo su un bene condominiale è inevitabile pensare al diritto d'uso ex art. 1021 cc regolato dal codice civile e pensare ad un vero e proprio diritto reale limitato e, di conseguenza, ad una nuda proprietà.

La giurisprudenza ha ritenuto di seguire una strada diversa legata al godimento del bene che non incide sul diritto reale spettante a tutti i proprietari. In presenza di un diritto d'uso esclusivo su un bene condominiale, tutti i proprietari conservano la proprietà del bene condominiale, ma il titolare del diritto d'uso esclusivo ha solo un godimento esclusivo del bene, in altre parole il diritto d'uso esclusivo ha un maggiore (esclusivo) diritto di godimento del bene.

Costituzione del diritto d'uso esclusivo sul bene condominiale

La creazione di una situazione di uso esclusivo di un bene che resta condominiale può essere realizzata di fatto, in quanto può derivare da una situazione che esclude l'uso promiscuo del bene (si ripete basta pensare al tetto (lastrico solare) il cui accesso è possibile solo da un appartamento sito all'ultimo piano dell'edificio).

Risulta evidente che (per le problematiche che possono sorgere) si lascia preferire una creazione di un diritto d'uso esclusivo mediante un atto scritto, sia questo, un contratto di vendita oppure il regolamento condominiale.

Applicabilità dell'art. 1102 cc al diritto di uso esclusivo del bene condominiale

Resta da valutare se in presenza di un diritto d'uso esclusivo di un bene condominiale l'art. 1102 cc è applicabile interamente o solo in parte, in altre parole occorre verificare quali modifiche possono essere apportate al bene condominiale in uso esclusivo e quali mezzi di tutela possono essere esercitati dagli altri proprietari.

Come si è detto l'art. 1102 cc impone due limiti: la modifica del bene comune non deve alterarne la destinazione, la modifica non deve impedire agli altri contitolari di fare uso del bene.

Requisito del pari uso

Quanto al diritto di pari uso degli altri, è evidente che non esiste in presenza di un bene condominiale attribuito in uso esclusivo.

Infatti, qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non possano fare un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che, in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali, pertanto, costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto.

Poiché gli altri titolari non hanno il diritto di uso un bene condominiale (anche se ne conservano la titolarità) è evidente che non possono chiedere di eliminare la modifica (apportata al bene dal titolare del diritto d'uso esclusivo sul bene) perché la modifica effettuata dal titolare del diritto d'uso esclusivo lederebbe il loro diritto all'uso del bene (diritto all'uso che non hanno).

Requisito della non modificabilità della destinazione del bene

Resta, invece, applicabile il divieto di modificare la destinazione del bene sul quale sussiste il diritto d'uso esclusivo.

Ovviamente, occorre accertare se la modifica comporta (o meno) l'alterazione della destinazione e la soluzione va ricercata caso per caso.

La modifica è possibile quando le opere realizzate non compromettono la funzione del lastrico di copertura del fabbricato, non pregiudicano il decoro architettonico.

Sul punto si è ritenuto che  il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell'edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, restando così complessivamente mantenuta, per la non significativa portata della modifica, la destinazione principale del bene.

E' stata ritenuta lecita anche la trasformazione di una finestra in una porta finestra, esistente nell'appartamento di proprietà esclusiva di una condomina, in maniera da poter accedere al lastrico solare, con l'installazione su quest'ultimo di una ringhiera ed il posizionamento di attrezzatura da giardino, poichè queste modifiche sono dirette  ad assicurare al singolo partecipante le maggiori possibilità di godimento della cosa.

L'accertamento circa l'inidoneità delle modifiche dirette ad incidere sulla consistenza del bene, e, quindi, senza influire sulla funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, costituisce apprezzamento in fatto riservato al giudice di merito e, come tale, non censurabile in sede di legittimità per violazione dell'art. 1102 c.c., ma soltanto nei limiti di cui all'art. 360 c.c., comma 1, n. 5.

Cass., civ. sez. II, del 7 novembre 2018, n. 28418