L'indivisibilità materiale di un bene o la mancanza di comoda divisibilità del bene

Quando si pensa ad un bene indivisibile si pensa sempre ad un bene che materialmente non può essere oggetto  di separazione in due o più parti autonome e distinte (basta pensare ad un quadro) c.d. indivisibilità materiale; oltre all'indivisibilità materiale sussiste anche una indivisibilità giuridica o di opportunità, che si verifica quando ad una divisione materiale è possibile, ma sono presenti delle controindicazioni che fanno propendere per la non divisibilità del bene.

In altri termini, l'art. 718 c.c., in virtù del quale ciascun condividente ha il diritto di conseguire in natura la parte dei beni a lui spettanti, trova deroga, ai sensi dell'art. 720 c.c., nel caso di "non divisibilità" dei beni, come anche in ogni ipotesi in cui gli stessi non siano "comodamente" divisibili e, cioè, allorché, pur risultando il frazionamento materialmente possibile sotto l'aspetto strutturale, non siano tuttavia realizzabili porzioni suscettibili di formare oggetto di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessive, e non richiedenti opere complesse o di notevole costo, ovvero porzioni che, sotto l'aspetto economico-funzionale, risulterebbero sensibilmente deprezzate in proporzione al valore dell'intero.

Gli elementi che escludono la comoda divisibilità di un bene (c.d. indivisibilità giuridica)

Quando si affianca alla indivisibilità materiale del bene una indivisibilità giuridica (o una non comoda divisibilità) è evidente che si introduce un elemento di valutazione discrezionale, ecco, quindi, che occorre individuare le ipotesi nelle quali sussiste una indivisibilità giuridica (anche in presenza di una divisibilità materiale) del bene.

La non comoda divisibilità di un immobile, integrando un'eccezione al diritto potestativo di ciascun partecipante alla comunione di conseguire i beni in natura, può ritenersi legittimamente praticabile solo quando risulti rigorosamente accertata la ricorrenza dei suoi presupposti, costituiti

  •  dall'irrealizzabilità del frazionamento dell'immobile,
  • dalla sua realizzabilità a pena di notevole deprezzamento o di costi eccessivi,
  • dall'impossibilità di formare in concreto porzioni autonome.

L'indagine relativa all'esistenza di una indivisibilità giuridica (o dell'esistenza di una non comoda divisibilità del bene) implica un accertamento di fatto, limitatamente contestabile in cassazione.

Operazioni susseguenti la divisione e il godimento del bene

L'indivisibilità materiale o giuridica del bene deve essere distinta dal tempo necessario per procedere (dopo la divisione) all'esecuzione delle opere edili per ottenere il materiale frazionamento del bene. In altri termini, l'indivisibilità non comprende l'ipotesi in cui il bene singolo non può essere goduto immediatamente dopo la divisione in quanto occorre procedere all'esecuzione di opere per avere la materiale separazione del bene unico in origine in due beni.

L'estinzione della comunione: frazionamento del bene e divisione.

Oltre la materiale separazione del bene (in origine unico) occorre procedere anche ad alcune operazioni burocratiche come all'aggiornamento catastale in seguito al materiale frazionamento dell'immobile.

Sul punto occorre chiarire che l'accatastamento del frazionamento e la divisione (contrattuale o per sentenza), sono due operazioni diverse ed autonome, infatti, l'effetto derivante dall'attribuzione specifica si una singola parte di un bene ad un singolo soggetto (con conseguente scioglimento della comunione)  deriva solo dalla divisione (e non deriva dall'accatastamento del frazionamento). In altri termini, lo scioglimento della comunione può derivare solo dalla divisione e non da un mero frazionamento dell'immobile comune (in quanto il frazionamento dell'immobile comune non estingue la comunione).

La domanda di divisione e la domanda di frazionamento catastale dell'immobile a seguito di divisone

Chiarito il rapporto tra divisione e frazionamento/accatastamento del bene in relazione all'effetto di estinzione della comunione, occorre valutare se la domanda di divisione contiene anche la domanda di adeguamento della situazione catastale (cioè la domanda di procedere al frazionamento catastale della divisione è implicita nella divisione) oppure se occorre espressamente indicare due domante specifiche (una relativa alla divisione l'altra relativa all'accatastamento del frazionamento susseguente alla divisione).

La domanda di frazionamento di un immobile è diversa, per "petitum" e "causa petendi", da quella di divisione dell'immobile stesso, avendo la prima ad oggetto la redazione di un documento tecnico indicante in planimetria le particelle catastali frazionate, al fine della voltura catastale, mentre la seconda ha ad oggetto lo scioglimento della comunione.

Di conseguenza, se manca una espressa domanda delle parti per procedere al frazionamento / accatastamento ed alla relativa trascrizione, il giudice non deve procedere su questi elementi.

Cass., civ. sez. II, del 14 dicembre 2017, n. 30073