La comunione e la divisione

La comunione su determinati beni è destinata può finire, mediante la divisione, con la divisione la quota astratta sull'intera comunione è sostituita dalla proprietà esclusiva su determinati. Chiusa la divisione la comunione (intesa come contitolarità su uno o più beni) cessa di esistere.

Divisione con tutti i contitolari e divisione su tutti i beni compresi nella comunione

Risulta abbastanza evidente che

  • alla divisione devono partecipare tutti i contitolari (altrimenti una divisione senza uno dei contitolari non porrebbe fine alla comunione), tale principio è talmente radicato che oltre alla partecipazione dei contitolari originari si pone il problema della partecipazione alla divisione dei creditori del singolo contitolare e degli acquirenti della quota del singolo contitolare;
  • e la divisione deve avere ad oggetto tutti i beni compresi nella comunione (altrimenti una divisione parziale  non farebbe terminare la comunione sui beni residui non compresi nella divisione), questo principio è tanto radicato che di solito si dice che nella divisione la pertinenza (se non indicata espressamente nella divisione), comunque, segue ed è compresa nell'assegnazione del bene principale.

In altri termini, la divisione per raggiungere il suo effetto tipico (la fine della comunione) richiede che tutti i contitolari della comunione partecipano alla divisione e presuppone che la divisione abbia ad oggetto tutti i beni della comunione.

Divisione parziale solo di alcuni beni compresi nella comunione (c.d. divisione non completa)

Può capitare che la divisione ha ad oggetto solo alcuni beni compresi nella comunione, questo risultato può essere la conseguenza di un mero errore  (ad esempio è ignota l'esatta composizione dei beni compresi nella comunione). La conseguenza che deriva da una divisione parziale (anche se dovuta ad un mero errore sui beni che comprendono la divisione) è quello per il quale la comunione continua a sussistere sui beni non oggetto della divisione.

Resta da valutare se fuori dalle ipotesi di errore che incide sui beni compresi nella comunione, i comproprietari condividenti possono decidere di limitare la divisione solo ad alcuni beni (lasciando la comunione su altri) oppure se è possibile una divisione giudiziaria limitata solo ad alcuni beni e non all'intera comunione.

Divisione volontaria o amichevole solo di alcuni beni compresi nella comunione

La stessa domanda può essere posta chiedendosi se il principio dell'universalità della divisione (la divisione deve comprendere tutti i beni della comunione, altrimenti, non raggiungerebbe il suo effetto tipico, che è quello di porre fine alla comunione) è derogabile.

Il principio dell'universalità della divisione non è assoluto ed inderogabile ed è possibile una divisione parziale, del resto, una semplice osservazione concreta può essere usata a supporto di tale osservazione: può capitare che nella divisione di un edificio alcune parti restano comuni a tutti (1117 cc) e questa comunione residuale (che da vita al condominio) non è di ostacolo alla divisione, anzi conferma il carattere derogabile del principio dell'universalità della divisione.

Il principio dell'universalità della divisione è derogabile, non solo quando i beni residui hanno carattere marginale (es. suolo sul quale sorge l'edificio, portone di ingresso ecc.), ma anche quando i beni residui (non oggetto di divisione) rappresentano una parte consistente dei beni compresi nella comunione.

In altre parole, è possibile un accordo tra i contitolari che limiti la divisione solo ad alcuni beni compresi nella comunione, facendo continuare ad esistere la comunione sui beni non divisi. Questo accordo tra i contitolari è possibile nella divisione amichevole e nella divisione volontaria – contrattuale.  Con la precisazione che qualora la divisione, per volontà delle parti, ha ad oggetto solo alcuni dei beni del patrimonio comune, ciò che viene attribuito a ciascun partecipante con la divisione assume la natura di acconto sulla porzione spettante in sede di divisione definitiva o completa dei beni non oggetto della divisione.

Divisione giudiziaria solo di alcuni beni compresi nella comunione

Resta da valutare se in ambito giudiziario (in presenza di una divisione giudiziaria) è possibile limitare il procedimento solo alla divisione di alcuni beni compresi nella comunione e non allo scioglimento (divisione) dell'intera comunione (di tutti i beni compresi nella comunione).

La peculiarità di questa fattispecie è dato dal fatto che non sussiste un accordo preventivo (espresso tra le parti) per limitare la divisione solo ad alcuni beni compresi nella comunione e non a tutti i beni compresi nella comunione, inoltre, il procedimento giudiziario di divisione inizia con una domanda giudiziaria con la quale si chiede la divisione solo di alcuni beni ( e non di tutta la comunione) ed, infine, a tale domanda gli altri condividenti possono aderire o contestare.

Il principio dell'universalità della divisione non è assoluto ed inderogabile ed è possibile una divisione parziale quando viene richiesta (con domanda giudiziaria) una divisione parziale da una delle parti e le altre non amplino la domanda, chiedendo a loro volta la divisione dell'intero asse. In definitiva, la divisione parziale tra comproprietari è ammissibile quando la divisione parziale è oggetto di domanda giudiziale che nessuna delle parti (contesta) chiedendo di estendere la divisione all'intera comunione, così trasformando, in porzioni concrete, le quote dei singoli comproprietari sull'intero asse.

Quindi, in sede giudiziaria è importante l'atteggiamento degli altri condividenti, i quali possono accettare una domanda di divisione limitata solo ad alcuni beni della comunione, (di fatto raggiungendo un accordo implicito per una divisione parziale) e di conseguenza, deve mancare una domanda di divisione che comprende l'intera comunione, domanda che estende l'originario giudizio all'intera comunione.

Divisione dei beni residui (c.d. divisione definitiva o completa)

La divisione dei beni residui (come la divisione parziale) seguirà sempre le stesse regole della divisione completa, per cui la porzione residua (dei beni ancora da dividere) va determinata attraverso una valutazione globale di tutti i beni, quelli già divisi e quelli rimasti in comunione, secondo un criterio uniforme e riferito allo stesso momento temporale.

Cass., civ. sez. II, del 8 aprile 2016, n. 6931 in pdf