Problemi derivanti dalla comunione o dalla divisione
La divisione dei beni comuni presenta notevoli problematiche legate
- a) alla necessità di creare delle quote omogenee dei beni comuni (di fatto di dividere i beni in comune), estinguendo la comunione senza strascichi (cercando, da un lato, di evitare di avere una divisione parziale, dall'altro, individuando anche al sorte di tutte le pertinenze dei singoli beni);
- b) alla necessità di creare delle quote concrete il cui valore deve corrispondere alla quota astratta di cui è titolare ogni comproprietario, risolvendo tutte le problematiche derivanti da beni di natura diversa o non frazionabili o non separabili o non divisibili o non immediatamente godibili separatamente
- c) alla necessità di definire tutti i rapporti tra i diversi contitolari, rapporti che – di solito – sono di dare/avere e che possono derivare dalla divisione stessa (come ad esempio l'obbligo di pagare i conguagli per la differenza di valore delle singole porzioni concrete) oppure possono derivare da situazioni sorte durante lo stato di comunione (come l'aver usato il bene in comune in modo esclusivo durante la comunione oppure aver effettuato dei miglioramenti al bene indiviso prima della divisione).
Gestione del bene durante la comunione
Oltre a quando sopra indicato è opportuno osservare che il bene comune (prima della divisione) necessità di gestione in senso lato (è opportuno – o meno – affittarlo ?) e necessità di manutenzione/riparazione concreta. Le decisioni relative alla gestione (amministrazione) del bene comune sono assunte ex art. 1105 cc da tutti i contitolari del bene o dei beni in comune, assunta la decisione (che è vincolante anche per gli assenti o per i contrari) le spese si suddividono tra tutti i contitolari in base alle quote. Se uno dei contitolari è costretto ad pagare le spese per l'inerzia degli altri l'art. 1110 cc autorizza il rimborso delle stesse.
Indennità per i miglioramenti in sede di divisione o rimborso delle spese per i miglioramenti in sede di divisione
Può capitare che le spese per gli anticipi effettuati dal singolo contitolare sul bene comune o per spese per i miglioramenti effettuati dal singolo titolare sul bene comune siano versate (pro quota) dagli altri contitolari al soggetto che ha pagato, come può capitare che il problema dare/avere per queste spese sia ancora pendente al momento della divisione.
Se il problema relativo al recupero delle somme anticipate e alle somme per i miglioramenti del bene è ancora pendente al momento dell'inizio della divisione, il contitolare che ha anticipato delle somme per spese di gestione del bene comune (oppure che ha effettuato delle spese per i miglioramento del bene) dovrà agire in sede di divisione per vedersi riconosciuto il suo credito.
Durante la divisione il condividente si trova ad affrontare due problemi: 1) se tali spese danno vita ad una indennità o solo ad un rimborso della spesa stessa; 2) se il conteggio dare/avere relativo agli anticipi per spese di gestione o per le spese dei miglioramenti del bene incide sulla quota del singolo soggetto che ha effettuato la spesa (aumentandone il valore e riducendo quella degli altri) oppure si tratta di un rapporto dare/avere assolutamente indipendente dalla questione "divisionale".
Rimborso o indennità
La questione relativa al rimborso della spesa o al diritto all'indennità per la stessa è risolta in modo testuale dall'art. 1110 cc per le spese anticipate e legate alla gestione del bene (l'art. 1110 cc parla di rimborso della somma).
Più controversa è la soluzione relativa alle spese effettuate per i miglioramenti posto che l'art. 1150 cc parla di indennità per i miglioramenti apportati al bene. Sul punto si ritiene che il contitolare che abbia migliorato i beni comuni da lui posseduti, pur non potendo invocare l'applicazione dell'art. 1150 c.c., che riconosce il diritto ad una indennità, può pretendere il rimborso delle spese eseguite per la cosa comune. Il motivo che spinge ad non applicare l'art. 1150 cc può essere trovato osservando che l'art. 1150 cc si riferisce all'ipotesi di un soggetto che è possessore del bene senza esserne titolare e non all'ipotesi del contitolare del bene (possessore o meno) che spende delle somme per migliorare un proprio bene.
Rimborso e l'eventuale incidenza sulle singole quote
Altra questione relativa ai rimborsi per anticipi o miglioramenti riguarda il problema se la spesa effettuata dal singolo contitolare incide sulla quota del singolo soggetto che ha effettuato la spesa aumentandone il valore (e, di conseguenza, riducendo il valore delle quote degli altri) oppure si tratta di un rapporto di credito e di debito (dare/avere) assolutamente indipendente dalla questione "divisionale" e non incidente sul quantum delle singole quote.
Ora, sicuramente le spese per la gestione del bene (spese dirette ad evitare il deterioramento del bene) e le spese per i miglioramenti del bene apportate da uno dei condividenti al bene vengono a far parte, per il principio dell'accessione, al bene stesso con la conseguenza che dei miglioramenti (e del valore apportati dai miglioramenti al bene) deve tenersi conto ai fini della stima del bene, (in questo senso incidono sulla determinazione delle singole quote).
Però, le spese per i miglioramenti non possono essere usate per aumentare la quota del singolo contitolare, poiché la comunione (lo stato di indivisione) riconduce all'intera massa comune (e non alla singola quota) i miglioramenti.
Di conseguenza, colui che ha migliorato i beni comuni ha diritto solo a pretendere il rimborso delle spese eseguite per la cosa comune, le quali si ripartiscono tra tutti i contitolari al momento della attribuzione delle quote, secondo il principio nominalistico.
Cass., civ. sez. II, del 29 febbraio 2016, n. 3931 in pdf
