La funzione della divisione

La divisione (amichevole o contrattuale o giudiziale) è diretta ad eliminare una comunione tra più soggetti su un unico bene o su più beni. Se, in teoria, l'attività per eliminare la comunione è semplice, in pratica sorgono sempre numerosi problemi.

Accatastamento, frazionamento e divisione

Infatti, occorre distinguere il semplice frazionamento catastale di un bene in origine unico (anche se i proprietari sono diverse persone, dalla divisione giuridica, solo la divisione rende ogni singolo bene o una singola parte di un singolo bene di proprietà esclusiva (estinguendo lo stato di comunione, estinguendo, cioè la contitolarità sul bene).

Quantificazione della quota singola sulla comunione

Presupposto della comunione è la contitolarità su uno o più beni, in altri termini, è necessario che più soggetti siano contitolari solo di una quota del bene. Durante lo stato di comunione la quota di ogni contitolare permette al soggetto titolare della quota di esercitare i diritti amministrativi sopra i beni compresi nella comunione e permette al soggetto titolare della quota di usare il bene in proporzione al valore della sua quota.

Anche in sede di divisione è la quota diventa rilevante, in quanto è l'elemento che quantifica la quantità di beni che dovrà essere attribuita in sede di divisione. Se nulla è detto nel titolo le quote si presumo uguali, però, se i contitolari vogliono modificare le quote o accerta l'entità delle quote è necessario il consenso di tutti a pena di nullità.

Uso del bene in comune da parte di un solo contitolare

Può anche capitare che il bene in comune sia usato da uno solo dei contitolari (ad esempio una piccola casa, abitata da uno solo degli eredi) in queste ipotesi, in sede di divisione gli altri contitolari che non hanno goduto del bene hanno diritto all'indennità di occupazione.

Bene non divisibile

Nulla esclude che il bene da dividere non abbia una comoda divisibilità (semplice divisibilità), cioè nulla esclude che  una divisione materiale del bene comune non è possibile, oppure nulla esclude che sussistono altri impedimenti che impediscono di procedere alla divisione materiale, in quanto la separazione potrebbe rilevarsi troppo costosa, oppure, se in seguito alla separazione il valore delle porzioni divise è notevolmente inferiore rispetto al bene originale (all'insieme del bene originale) oppure se per poter procedere alla divisione si devono creare una serie di servitù che assoggettato una parte del bene ad un altra oppure se non è possibile ottenere le autorizzazioni amministrative necessarie per procedere alla divisione.

In tutte queste ipotesi se non è possibile raggiungere una divisione materiale del bene, si ottiene sempre la divisione giuridica mediante il c.d. conguaglio, cioè il bene viene assegnato, (in quanto richiesto da uno dei contitolari) per intero ad uno dei contitolari, l'assegnatario dovrà versare agli altri contitolari dei conguagli. L'alternativa è la vendita all'asta del bene indivisibile.

Non rientra nell'indivisibilità la necessità di procedere, prima della materiale divisione ad opere propedeutiche alla divisione e, quindi, non è indivisibilità del bene l‘impossibilità di godere immediatamente del bene dopo il provvedimento di divisione.

Divisione parziale o incompleta, divisione e pertinenze

Diversa dalla divisione con bene indivisibile (che, comunque, raggiunge il risultato di estinguere la comunione, anche senza divisione materiale del bene) è l'ipotesi di una divisione parziale o incompleta, cioè l'ipotesi in cui si dividono solo alcuni beni compresi nella divisione.

Una tale scelta può essere volontaria (quando ad esempio i contitolari decidono di conservare la comunione su alcuni beni) oppure può essere determinata da un errore in quanto non si conoscono tutti i beni da dividere. In questa situazione la divisione (anche se parziale) rimane valida, ma resta la comunione su i beni non divisi.

Diversa da una divisione incompleta o parziale è il problema relativo alle pertinenze dei beni divisi. La divisione comprende anche le pertinenze.

La divisione e il conguaglio

Tutte le volte in cui il valore della quota di beni attribuita (quota in concreto) ad un determinato contitolare supera il valore della sua quota astratta, al fine di evitare delle sperequazioni tra i proprietari, colui che ha beneficiario di una quota concreta di valore superiore rispetto la sua quota astratta deve versare un conguaglio agli altri contitolari, in modo da ristabilire la parità delle posizione nella divisione.

Il valore del conguaglio (dovuto in base al valore dei beni) va determinato al momento della sentenza di divisione

L'effetto traslativo della divisione non può essere subordinato al pagamento del conguaglio

Gli interessi sul conguaglio nella divisione

L'obbligo di corresponsione dei frutti ovvero degli interessi decorre, quale conseguenza dell'effetto dichiarativo della divisione – non dal momento della domanda di divisione, ma dalla pronuncia giudiziale.

In caso di divisione giudiziale di un immobile mediante assegnazione ad uno dei condividenti tenuto a versare i dovuti conguagli in denaro, gli interessi sulle somme dovute decorrono a far data dalla pronuncia giudiziale – definitiva o provvisoria – di scioglimento della comunione e di assegnazione del bene al condividente stesso – per questo contestualmente dichiarato tenuto alla corresponsione del conguaglio in favore dell'altro -, e non anche dal momento della domanda giudiziale di divisione.

Cass., civ. sez. II, del 5 dicembre 2017, n. 29094