Suolo sul quale sorge il condominio

L'art. 1117 cc inserisce il suolo sul quale sorge l'edificio tra i beni condominiali.

Oggetto di proprietà comune, agli effetti dell'art. 1117 c.c., è, quindi, non solo la superficie a livello del piano di campagna, bensì tutta quella porzione del terreno su cui viene a poggiare l'intero fabbricato e dunque immediatamente pure la parte sottostante di esso.

Il termine "suolo", adoperato dall'art. 1117 citato, assume, invero, un significato diverso e più ampio di quello supposto dall'art. 840 c.c., dove esso indica soltanto la superficie esposta all'aria.

L'art. 1117 c.c., letto sistematicamente con l'art. 840 dello stesso codice, implica che il sottosuolo, costituito dalla zona esistente in profondità al di sotto dell'area superficiaria che è alla base dell'edificio, va considerato di proprietà condominiale, in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini.

Locali costruiti nel sottosuolo sul quale sorge il condominio

Al momento della costruzione dell'edificio oppure successivamente può capitare che vengono costruiti nel suolo del condominio dei locali, in queste situazioni occorre comprendere di chi sia la proprietà di detti locali.

Autorizzazione alla costruzione nel sottosuolo sul quale sorge l'edificio dopo la costituzione del condominio

Nessun condomino può, senza il consenso degli altri partecipanti alla comunione, procedere all'escavazione in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o per ingrandire quelli preesistenti, in quanto, attraendo la cosa comune nell'orbita della sua disponibilità esclusiva, verrebbe a ledere il diritto di proprietà degli altri partecipanti su una parte comune dell'edificio, privandoli dell'uso e del godimento ad essa pertinenti

Costruzione nel sottosuolo sul quale sorge l'edificio prima della costituzione del condominio

L'edificio condominiale comprende, invero, l'intero manufatto che va dalle fondamenta al tetto e, quindi, anche i vani scantinati compresi tra le fondamenta stesse ed il suolo su cui sorge l'edificio costituiscono, di regola, oggetto di proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., salvo che non sussista un titolo contrario alla "presunzione" di condominialità sancita da tale norma, occorrendo a tal fine fare riferimento all'atto costitutivo del condominio, cioè al primo atto di trasferimento di una unità immobiliare dall'originario unico proprietario ad altro soggetto.

Quindi, quando sorge una controversia circa la titolarità di un locale posto nel sottosuolo del fabbricato, ricavato mediante scavo nell'area sottostante ad un appartamento, attuato con svuotamento di volume ed asportazione di terreno, deve gradatamente accertarsi innanzitutto se la proprietà di tale locale, preesistente al frazionamento, sia attribuita dal titolo costitutivo del condominio, ovvero sia altrimenti da riconoscersi acquisita per usucapione, o, infine, se esso, per la sua struttura, debba considerarsi non tra le parti comuni dell'edificio di cui all'art. 1117 c.c., quanto, piuttosto, destinato ad uso esclusivo, potendosi, del resto, estendere la disciplina prevista dagli artt. 840 e 934 c.c. anche ai vani sottostanti al pianterreno dell'edificio condominiale sempre che dal titolo non risulti il contrario.

Allorché, invece, in occasione del primo atto di frazionamento della proprietà di un edificio, la proprietà comune del sottosuolo non è contrastata dal titolo, tale bene nasce di proprietà comune, e la comunione del suolo non può più venire meno per effetto di un successivo negozio di alienazione compiuto dall'originario unico titolare dell'immobile, né il nuovo manufatto di seguito ivi realizzato mediante escavazione in profondità, seppure posto al servizio della unità immobiliare al piano terreno, può farsi rientrare nella titolarità esclusiva del proprietario di quest'ultima.

Una volta, infatti, sorti i presupposti per l'operatività della presunzione di proprietà comune al momento della nascita del condominio, la costruzione realizzata su area condominiale non determina l'attribuzione della proprietà dello spazio occupato all"autore dell'opera, giacché trovano piuttosto applicazione – in difetto di apposita convenzione scritta, o di maturata usucapione – le norme relative all'accessione e alla forma richiesta ad substantiam per il trasferimento dei diritti reali immobiliari.

Cass., civ. sez. II, del 16 dicembre 2019, n. 33163