Opinioni
2 Marzo 2016
17:40

L’uso del suolo condominiale sul quale è costruito l’edificio

La Cassazione del 11.1.2016 n. 234 ha stabilito che il principio per il quale in caso di uso della cosa comune (suolo ex art. 1117 cc) da parte di uno solo dei partecipanti, debba indagarsi se gli effetti di esso si riverberino sul pari uso degli altri, è corretto in astratto ma non risolutivo. in quanto la edificazione di un locale suscettibile di autonomo sfruttamento economico al di sotto del sedime ove sorge il fabbricato sottrae per definizione a qualunque utilizzo collettivo parte rilevante della cosa comune.
A cura di Paolo Giuliano

L'art. 1117 c.c. stabilisce che rientra tra i beni condominiali il suolo sul quale sorge l'edificio. La specificazione potrebbe sembrare privo di valore pratico, in realtà anche il suolo sul quale sorge l'edificio può essere destinato ad un uso particolare (si pensi alla costruzione di box interrati sotto l'edificio o parcheggi pertinenziali o all'aumento della cubatura del piano terra che si ottiene abbassando il piano di calpestio) ed acquisire un valore economico (ed in interesse) peculiare ad un uso specifico.

Quando si tratta di uso del bene condominiale, sorge sempre la questione relativa all'individuazione del limite dell'uso a carico del singolo proprietario, cioè quando l'uso del bene condominiale da parte di uno dei comproprietari impedisce il diritto d'uso del bene da parte di altri comproprietari.

Alle usuali problematiche relative all'uso del bene comune, occorre aggiungere la peculiarità del bene comune (suolo) e i diversi interventi che possono essere realizzati (si pensi alla costruzione di una cantina nel suolo condominiale, cioè alla creazione di un locale autonomo nel suolo condominiale, oppure si pensi alla escavazione del suolo che aumenta la cubatura le piano terra senza creare un autonomo locale) e valutare se incidono sulla nozione di uso del bene comune e sulla destinazione del bene /nel caso specifico il suolo dell'edificio) posto che il suolo non può perdere la funzione di sostegno dell'edificio e non può essere impedito di usare il suolo per far transitare condotte o servizi condominiali.

In presenza dell'uso da parte del singolo del suolo condominiale si potrebbero ipotizzare due tesi interpretative

  •  la prima che  considera sempre illecito l'uso del suolo da parte del singolo (in quanto il suolo verrebbe sempre privato della sua destinazione funzionale)
  • la seconda non considera illecito l'uso del suolo da parte del singolo, ma occorre valutare, caso per caso, uso per uso, e solo dopo questa indagine sarà possibile affermare se l'intervento posto in essere è tale da modificare la destinazione del suolo e impedirne un uso simile agli altri comproprietari; di conseguenza sarebbe da respingere l'eventuale sentenza che contesta l'uso del suolo condominiale ex art. 1117 cc in mancanza di  ogni indagine in merito all'effettiva sottrazione del suolo alla destinazione comune
  • una terza ricostruzione, ritiene corretto il principio secondo il quale, in caso di uso della cosa comune da parte di uno solo dei partecipanti alla comunione, debba indagarsi se gli effetti di esso si riverberino sul pari uso degli altri, ma tale principio (corretto in astratto) non è risolutivo in quanto esistono degli interventi (come l'edificazione di un locale suscettibile di autonomo sfruttamento economico al di sotto del sedime ove sorge il fabbricato) che per definizione sottraggono il bene suolo a qualunque utilizzo collettivo la res condominiale.

Quest'ultima ricostruzione sembra essere stata seguita.

Infatti, il principio in base al quale  "In tema di condominio negli edifici, non è automaticamente configurabile un uso illegittimo della parte comune costituita dall'area di terreno su cui insiste il fabbricato e posano le fondamenta dell'immobile, in ipotesi di abbassamento del pavimento e del piano di calpestio eseguito da un singolo condomino, dovendosi a tal fine accertare o l'avvenuta alterazione della destinazione del bene, vale a dire della sua funzione di sostegno alla stabilità dell'edificio, o l'idoneità dell'intervento a pregiudicare l'interesse degli altri condomini al pari uso della cosa comune " deve essere accolto e continuato, ma specificato e migliorato.

Nel senso che è vero che non ogni intervento sul suolo condominiale è illecito, ma è anche vero che non ogni intervento sul suolo condominiale (come ad esempio la costruzione di un autonomo locale che per definizione impedisce il apri uso agli altri e sottrae il suolo alla sua funzione originaria), necessità di una apposita indagine  per valutare se l'intervento consente o meno l'uso degli altri proprietari, poiché la necessità di una specifica indagine era stata ritenuta necessaria per la natura dell'intervento sul suolo che  consisteva solo in una escavazione di una porzione di suolo di 60 centimetri di altezza la quale, se aveva consentito un diverso sfruttamento dell'interpiano, non aveva però creato un locale autonomo.

Cass., civ. sez. II, del 11 gennaio 2016, n. 234 in pdf

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
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