Opinioni
7 Novembre 2016
16:09

Costruzione privata realizzata nel suolo condominiale

La Cassazione del 30.3.2016 n.6154 ha stabilito che nessun condomino può, senza il consenso degli altri, procedere all’escavazione in profondità del suolo ex art. 1117 cc sul quale è costruito l’edificio, per ricavarne nuovi locali o per ingrandire quelli preesistenti, in quanto, attraendo il suolo comune nell’orbita della sua disponibilità esclusiva, verrebbe a ledere il diritto di proprietà degli altri partecipanti su una parte comune dell’edificio, privandoli dell’uso e del godimento ad essa pertinenti.
A cura di Paolo Giuliano

Il suolo sul quale sorge il condominio è un bene comune ex art. 1117 cc

L'art. 1117 cc ricomprende tra i beni condominiali (comuni) il suolo sul quale sorge l'edificio. Questa disposizione potrebbe sembrare una inutile specificazione, ma individuare il proprietario del suolo sul quale è costruito l'edificio diventa importante nel momento in cui si intende costruire nel sottosuolo  (ad esempio dei parcheggi condominiali) oppure il proprietario del piano terra intende effettuare degli scavi per allargare la propria unità immobiliare (al fine di valutare se tale attività è consentita) oppure nell'ipotesi di risarcimento di danni derivanti dal cedimento del suolo al fine di individuare il soggetto tenuto al risarcimento dei danni.

Il rapporto tra l'art. 840 cc e l'art. 1117 cc

La locuzione suolo è più volte usata dal codice civile. In particolare, basta ricordare l'art. 840 cc il quale dispone che la proprietà del suolo si estende al sottosuolo con tutto ciò che vi contiene. In questo ambito occorre valutare se la nozione di suolo indicata dalll'art. 840 cc corrisponde alla nozione di suolo indicata dall'art. 1117 cc.

Il termine "suolo", adoperato dall'art. 1117 cc,  assume un significato diverso e più ampio di quello supposto dall'art. 840 c.c., dove esso indica soltanto la superficie esposta all'aria.

L'art. 1117 c.c., letto con l'art. 840 cc, implica che il sottosuolo, costituito dalla zona esistente in profondità al di sotto dell'area superficiaria che è alla base dell'edificio (seppure non menzionato espressamente dall'elencazione esemplificativa fatta dall'art. 1117 cc), va considerato di proprietà condominiale in mancanza di un titolo, che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini.

E' opportuno sottolineare che, ai nostri fini,  possono considerarsi equivalenti le locuzioni (presenti nei regolamenti di condominio) che parlano di "terreno sul quale sorge l'edificio"  o di "suolo su cui sorge l'edificio".

Definizione di suolo sul quale sorge il condominio

Ecco, quindi, che è possibile anche fornire una definizione di suolo sul quale sorge l'edificio condominiale: affermando che per suolo e, di conseguenza, oggetto di proprietà comune, agli effetti dell'art. 1117 c.c., è non solo la superficie a livello del piano di campagna, (esposta all'aria), bensì tutta quella porzione del terreno su cui viene a poggiare l'intero fabbricato, compresa anche la parte di suolo immediatamente sottostante all'edificio.

L'uso del suolo condominiale ex art. 1117 cc

Fornita una descrizione giuridica di suolo sul quale sorge il condominio, è possibile valutare "se" e "come" uno dei proprietari possa usare il suolo condominiale.

Sul punto è possibile affermare che nessun condomino può, senza il consenso degli altri partecipanti alla comunione, procedere all'escavazione in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o per ingrandire quelli preesistenti, in quanto, attraendo la cosa comune nell'orbita della sua disponibilità esclusiva, verrebbe a ledere il diritto di proprietà degli altri partecipanti su una parte comune dell'edificio, privandoli dell'uso e del godimento ad essa pertinenti

La condotta del condomino che, senza il consenso degli altri partecipanti, proceda a scavi in profondità del sottosuolo, acquisendone la proprietà, finirebbe, in pratica, con l'attrarre la cosa comune nell'ambito della disponibilità esclusiva di quello.

Tutela del suolo condominiale

L'attività diretta all'appropriazione del suolo del condominio  è configurabile come uno spoglio, tale attività è denunciabile con azione di reintegrazione esercitabile dall'amministratore condominiale, al fine di conseguire il recupero del godimento della cosa, sottratto illecitamente.

Naturalmente tale azione giudiziaria, presuppone, da un lato, una situazione di compossesso sul sottosuolo medesimo, provata (in modo indiretto) dalla destinazione funzionale del bene (sussistendo tra suolo e fabbricato un "rapporto imprescindibile di strumentalità"),  nonché il riscontro ulteriore che l'utilizzazione ecceda i limiti (1102 cc) segnati dalle concorrenti facoltà del compossessore di usare il bene comune.

Cass., civ. sez. II, del 30 marzo 2016, n. 6154

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
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