Recuperare un credito, per il titolare dello stesso, non è mai facile, quanto meno per le difficoltà e i costi ulteriori che deve affrontare. Difficoltà e mancanza di certezze che deve affrontare anche colui che decide di voler acquistare un bene mobile o immobile durante una procedura esecutiva (cioè il bene pignorato).

Per garantire l'acquirente di un bene trasferito durante una procedura esecutiva, il legislatore predispone una serie di norme, tra le quali l'art. 586 cpc, questo articolo dispone che, dopo l'assegnazione del bene pignorato ad un soggetto (di solito in seguito allo svolgimento di un'asta) ed "Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice dell'esecuzione [….] può pronunciare decreto col quale trasferisce all'aggiudicatario il bene espropriato, ripetendo la descrizione contenuta nell'ordinanza che dispone la vendita e ordinando che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, se queste ultime non si riferiscono ad obbligazioni assuntesi dall'aggiudicatario a norma dell'articolo 508. Il giudice con il decreto ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento. Il decreto contiene altresì l'ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l'immobile venduto. Esso costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio".

Dalla norma risulta che il bene (e il diritto) indicati nel decreto di trasferimento devono corrispondete al bene e al diritto messi in vendita forzata (oggetto della vendita forzata) e oggetto di pignoramento, in altri termini, se è stata pignorata la nuda proprietà di un bene difficilmente si potrà trasferire nell'esecuzione forzata la piena proprietà del bene. Se è stata pignorata solo una quota della proprietà di un bene in comunione difficilmente si potrà avere la vendita dell'intero bene.

Risulta evidente che colui che acquista un bene durante un procedimento esecutivo ha interesse, in primo luogo,  ad avere certezza sulla correttezza del trasferimento e ha interesse, in secondo luogo, ad acquistare un bene liberato da ogni riferimento alla procedura esecutiva o che non possa essere , di nuovo oggetto di procedura esecutiva.

Sul primo aspetto, eventuali discrepanze, tra pignoramento, bene trasferito, sono risolte dal legislatore in tre modi:

a) con l'art. 617 cpc che regola le opposizioni agli atti esecutivi, il debitore o il creditore che si accorge di errori può sempre chiederne la correzione, (si tratta di un procedimento interno all'esecuzione forzata);

b) con l'art. 2929 c.c. secondo il quale l"a nullità degli atti esecutivi che hanno preceduto la vendita o l'assegnazione non ha effetto riguardo all'acquirente o all'assegnatario, salvo il caso di collusione con il creditore procedente. Gli altri creditori non sono in nessun caso tenuti a restituire quanto hanno ricevuto per effetto dell'esecuzione". Risulta evidente che si tratta di una norma di chiusura del sistema a tutela del compratore di un bene, il quale rimane estraneo ad eventuali contestazioni interne alla procedura, contestazioni che potrebbero anche riguardare l'esistenza del titolo esecutivo;

c) naturalmente questo sistema non può comprimere la tutela del proprietario del bene, fino al punto da giungere al trasferimento coattivo di un bene che non sia di proprietà del debitore, infatti, in tali casi (per quanto estremi) il reale proprietario può sempre rivendicare il bene.

Il secondo interesse dell'aggiudicatario di un bene in un'asta pubblica è quello di essere sicuri dell'acquisto, nel senso che pretende la certezza che il bene sia trasferito libero da ulteriori ipoteche o debiti che possano essere sfruttate per iniziare  un nuovo procedimento esecutivo. Ecco che il legislatore dispone che dopo il pagamento del prezzo, con il decreto di trasferimento sia ordinata la cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti (prima del trasferimento, infatti, i creditori potranno soddisfarsi sul ricavato della vendita all'asta) e le ipoteche e i pignoramenti trascritti dopo il pignoramento che ha portato alla vendita forzata, quanto meno, perché non "opponibili" al creditore procedente (cioè colui che ha effettuato il pignoramento) anche perché tali creditori possono partecipare alla procedura esecutiva.

Anche la cancellazione di queste formalità ha un costo e l'agenzia delle entrate con la circolare n. 8 del 2015 ne individuale le modalità di calcolo affermando che la base imponibile da assumere per la determinazione dell’imposta ipotecaria dovuta per le annotazioni di restrizione di beni da eseguire in forza di decreto di trasferimento è rappresentata, indipendentemente dalla circostanza che gli immobili liberati possano costituire l’intero compendio oggetto dell’ipoteca, dal minore valore tra l’ammontare del credito garantito e il prezzo di aggiudicazione degli immobili trasferiti.

Agenzia delle Entrate Circolare del 4 marzo 2015 n. 8/E in pdf