Vendita forzata dell'immobile pignorato e deposito della documentazione catastale, trascrizione e iscrizioni ipotecarie

Eseguito il pignoramento immobiliare il creditore deve depistare una serie di documenti relativi all'immobile (catasto e trascrizioni e ipoteche) onde poter ottenere la vendita all'asta del bene.

L'art. 567 cpc prevede che il creditore deve provvedere al deposito dell'estratto del catasto e dei certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato relative ai venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento; tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari.

Il termine di cui al secondo comma può essere prorogato una sola volta su istanza dei creditori o dell'esecutato, per giusti motivi e per una durata non superiore ad ulteriori sessanta giorni . Un termine di sessanta giorni è inoltre assegnato al creditore dal giudice, quando lo stesso ritiene che la documentazione da questi depositata debba essere completata.

Se la proroga non e' richiesta o non e' concessa, oppure se la documentazione non e' integrata nel termine assegnato, il giudice dell'esecuzione, anche d'ufficio, dichiara l'inefficacia del pignoramento relativamente all'immobile per il quale non e' stata depositata la prescritta documentazione.

Il giudice dell'esecuzione e il controllo della proprietà in capo al debitore del bene immobile pignorato ex art. 567 cpc

Risulta evidente che esiste un motivo latente che giustifica la produzione di tutta questa documentazione in sede di esecuzione forzata: verificare – anche in sede di esecuzione forzata – la proprietà del bene in capo al debitore.

Per la particolare sede (esecuzione forzata) in cui deve avvenire questa verifica sulla proprietà ha portato al sorgere di due tesi:  da una parte c'è  chi osservava come non fosse prevista una verifica officiosa del diritto reale in capo all'esecutato, per la semplice ragione che quella titolarità non poteva ritenersi costituire presupposto dell'attività esecutiva; dall'altra la verifica della titolarità deve essere eseguita in quanto non è pensabile non offrire una solida affidabilità alla vendita giudiziaria.

Il controllo formale del giudice dell'esecuzione sulla proprietà in capo al debitore del bene immobile pignorato ex art. 567 cpc

La questione che si pone in relazione al controllo della proprietà del bene immobile pignorato in capo al debitore è se tale controllo è solo  formale o anche sostanziale.

Affinché la vendita giudiziaria sia fruttuosa e la relativa istanza possa essere accolta, i beni oggetto dell'espropriazione devono potersi ragionevolmente rilevare come appartenenti al debitore.

Lo scopo attribuibile alla norma è quello di garantire, con un grado di ragionevole probabilità, che l'espropriazione sia condotta su beni dell'esecutato, correttamente individuati quanto ai diritti spettanti sui medesimi all'esecutato stesso, e quanto ai relativi pesi, quali tipicamente le ipoteche, su tali beni (ovvero diritti).

Il principio può desumersi anche dalla disciplina del conflitto tra il terzo proprietario e l'aggiudicatario di bene non appartenente all'esecutato. Questo conflitto andrà risolto a favore del terzo proprietario, come dimostra proprio il regime dell'evizione nella vendita forzata (art. 2921 cod. civ.): il terzo proprietario può rivendicare il bene nei confronti dell'aggiudicatario anche dopo la chiusura del processo esecutivo, senza che possa operare la "sanatoria" prevista dall'art. 2929 cod. civ.

Quindi: il legislatore del processo espropriativo non ha richiesto che in sede esecutiva si desse luogo a un compiuto accertamento della proprietà (ovvero titolarità) dell'esecutato; la verifica della titolarità dei beni è meramente formale, basata su meri indici documentali, e non sostanziale, essendo autoevidente che l'accertamento giudiziale dell'appartenenza del bene all'esecutato non costituisce presupposto dell'espropriazione forzata in parola, e il decreto di trasferimento a valle non contiene quell'accertamento, questo conferma e giustifica la disciplina della possibile evizione a favore del terzo proprietario che subisce l'esecuzione del bene non di proprietà dell'esecutato.

Documentazione (ipotecaria e trascrizione) ex art. 567 cpc anteriore ai 20 anni rispetto la data del pignoramento

Il primo elemento evidente è dato dal fatto che la documentazione che deve depositare il creditore copre un periodo di tempo pari a 20 anni prima del pignoramento, È un dato positivo quello per cui è necessario depositare, nel termine perentorio, i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento.

Il termine di venti anni anteriori al pignoramento era enucleato (prima in via interpretativa poi espressamente codificato dal legislatore) in quanto solo con questo arco di tempo  era possibile verificare la sussistenza di ipoteche efficaci e il decorso del tempo per usucapire il bene.

Anche in relazione a questo termine si pongono due questioni: a) il termine di 20 anni è tassativo, nel senso che non occorre risalire a periodi più remoti. b) oppure il termine di 20 anni è riferito solo a caso in cui sussiste un titolo di acquisto nel ventennio, mentre se il titolo di acquisto e pregresso al ventennio occorre risalire al primo titolo di acquisto anche se pregresso ai 20 anni ? c) Corollario di tale ultima questione è comprendere cosa accade se la documentazione è carente e non viene integrata.

Termine ex art. 567 cpc non limitato ai 20 anni (infraventennale) termine oltre i 20 anni (ultraventennale)

Anche se l'art. 567 cpc parla di ventennio, la relazione notarile e i certificati ex art. 567 cpc non possono essere limitati al ventennio,  devono essere ultraventennali e risalire (quanto meno) al primo acquisto anteriore al ventennio.

Infatti, in carenza di prova che l'ultimo atto antecedente al ventennio fosse idoneamente ovvero prioritariamente trascritto a favore dell'esecutato, i certificati delle iscrizioni e trascrizioni contro la sua persona non avrebbero concludenza: le risultanze della sola documentazione prodotta nel senso della mancanza di ipoteche e pignoramenti o sequestri contro l'esecutato non sarebbero idonee ad escludere che sul bene pignorato insistano ipoteche o altri pignoramenti o sequestri formalizzati contro la persona che aveva a sua volta trascritto il proprio acquisto prima dell'esecutato.

Analogamente se, pur essendo l'atto di acquisto anteriore al ventennio idoneamente trascritto a favore dell'esecutato, questi avesse prima del ventennio, in tutto o in parte, disposto del diritto con idonea trascrizione della disposizione anch'essa anteriore al ventennio, si avrebbe che per i certificati relativi al solo ventennio l'esecutato risulterebbe ancora titolare dell'intero diritto pignorato.

All'ultimo acquisto anteriore al ventennio è necessario risalire anche quando la trascrizione a favore dell'esecutato o di un suo dante causa, ricada nel ventennio. Ciò, da un lato, per verificare se vi sia continuità delle trascrizioni e dunque, possibilità di presumere operanti – nella limitata prospettiva della ragionevole affidabilità della vendita – le regole in tema di prescrizione acquisitiva in favore dell'esecutato o di quella estintiva in relazione ad eventuali iscrizioni pregiudizievoli; dall'altra, poiché i nomi dei danti causa dell'esecutato sono necessari in quanto è anche contro di essi che occorrerà verificare se siano trascritte formalità pregiudizievoli ovvero iscritte ipoteche.

Non può essere condivisa l'opinione secondo la quale la lettera della legge, per come modificata con il richiamo ai certificati delle iscrizioni e trascrizioni effettuate nei venti anni anteriori, sarebbe tale da indurre a ritenere sufficiente la certificazione ventennale, quale mero presupposto processuale di per sé solo idoneo a consentire di mettere in vendita i beni oggetto di pignoramento.

Risalire all'ultimo acquisto, idoneamente trascritto, anteriore al ventennio, a favore dell'esecutato o dei suoi danti causa, è la necessaria premessa per dare un grado di conducente attendibilità alle risultanze infraventennali cui, per sintesi legislativa, si è riferito il legislatore.

La ricostruzione effettuata sulla base dei dati positivi, letti secondo la loro collocazione sistematica e la loro finalità, assicura, bilanciando gli oneri dei creditori, un idoneo grado di affidabilità della vendita giudiziaria, e un adeguato contenimento, quale ragionevole da pretendere in sede esecutiva, delle possibilità di evizione.

Conseguenze sull'esecuzione forzata immobilaire della omissione o carenza o non integrazione della documentazione ex art. 657 cpc

Resta conclusivamente fermo che:

a) solo se il creditore non fornisca, neppure nel termine fissato ex art. 567, terzo comma, cod. proc. civ., la certificazione del ventennio letteralmente richiamata, l'estinzione sarà tipica, mentre

b) la mancata produzione del primo titolo di acquisto ultraventennale cui deve risalire la certificazione, oggetto di richiesta da iscrivere, di conseguenza, nel perimetro degli artt. 484 e 175, cod. proc. civ., imporrà la chiusura anticipata del processo esecutivo, non essendo possibile porre in vendita il bene;

c) il regime del relativo termine fissato per l'acquisizione documentale indicata sub b) sarà quindi quello ordinatorio di cui agli artt. 152 e 154, cod. proc. civ. (Cass., 27/01/2017, n. 2044);

d) il creditore procedente potrà, come logico e in applicazione dei generali principi in tema di rimessione in termini in ipotesi di causa non imputabile, dimostrare l'impossibilità incolpevole della produzione della documentazione sub b), specie nella prospettiva delle ricerche cartacee di cui si sta per dire al § che segue (si pensi allo smarrimento dei documenti fisici di conservatoria anteriori alla meccanizzazione).

Deve formularsi quindi il seguente principio di diritto: «In tema di espropriazione forzata immobiliare, è doverosa la richiesta, da parte del giudice dell'esecuzione ai fini della vendita forzata, della certificazione attestante che, in base alle risultanze dei registri immobiliari, il bene pignorato appaia di proprietà del debitore esecutato sulla base di una serie continua di trascrizioni d'idonei atti di acquisto riferibili al periodo che va dalla data di trascrizione del pignoramento fino al primo atto di acquisto precedente al ventennio a decorrere dalla stessa. All'ordinanza di richiesta del primo atto di acquisto ultraventennale effettuata dal giudice dell'esecuzione si applica il regime degli artt. 484, 175, 152, 154, cod. proc. civ., e alla mancata produzione del suddetto titolo, imputabile al soggetto richiesto, consegue la dichiarazione di chiusura anticipata del processo esecutivo.».

Cass., civ. sez. III, del 11 giugno 2019, n. 15597