Pertinenze                                           

Le pertinenze sono dei beni posti al servizio di un altro bene (di solito) principale, quindi, il rapporto pertinenziale sussiste tra due beni uno principale l'altro secondario; (il rapporto bene principale, bene  secondario  è – di solito – dovuta alla differente importanza dei beni e/o al notevole differenza economica tra gli stessi), per rendere più chiaro l'istituto si potrebbe pensare ad un appartamento con le normali dotazioni degli impianti.

Per quanto interessa in questa sede è opportuno ricordare che il trasferimento del bene principale (appartamento) comprende anche il trasferimento delle pertinenze, anche se non sono espressamente ed analiticamente menzionate nell'atto come, del resto, espressamente previsto dall'art. 818 cc. (è stato espressamente affermato che in sede di divisione, il bene assegnato comprende anche le pertinenze).

Accessione

Il principio dell'accessione stabilisce che tutto quello che viene costruito sul suolo è di proprietà del proprietario del suolo.

Integrazione del principio dell'accessione con il regime delle pertinenze

Nulla esclude che il regime dell'accessione e il regime delle pertinenze possano integrarsi, basta pensare ad un suolo sul quale viene costruito un piccolo deposito pertinenziale al suolo destinato a ricovero per gli attrezzi agricoli. In situazioni come queste è evidente che i due principi si intersecano.

Trasferimento volontario del bene

Il problema delle pertinenze e dell'accessione sorge soprattutto in sede di trasferimento, quanto l'atto non elenca in modo chiaro ed esaustivo le pertinenze e/o le accessioni che si trasferiscono. Il problema sorge, non solo, per i trasferimento volontari tra privati, ma, anche in presenza di trasferimenti coattivi all'esito dell'esecuzione forzata immobiliare.

Esecuzione forzata: pignoramento e decreto di trasferimento

In sede di esecuzione forzata immobiliare il problema delle accessioni e delle pertinenze si pone, sia perché tali beni secondari possono avere una loro identificazione  catastale e che solo il bene principale è oggetto di pignoramento, mentre il bene secondario non è pignorato, oppure è oggetto di altri pignoramenti, di conseguenza occorre anche identificare a quale atto fare riferimento per identificare i beni trasferiti: al pignoramento, oppure al decreto di trasferimento del giudice.

E' opportuno osservare che il pignoramento è solo un atto prodromico al decreto di trasferimento e l"estensione del pignoramento agli accessori, alle pertinenze ed ai frutti (art. 2912 cod. civ.) è riferibile anche a tutti quei beni che, sebbene non espressamente menzionati nel relativo atto, siano uniti fisicamente alla cosa principale, sì da costituirne parte integrante, come le accessioni propriamente dette. Con la conseguenza che, nel caso di costruzioni, queste vengono considerate come un'unica cosa con il terreno e rientrano nell'ambito del generico pignoramento dello stesso, tranne il caso della possibilità di separare la costruzione dal suolo o dell'insorgere sulla cosa incorporata di una proprietà separata a favore di un terzo" ( cfr. Cass. 3453/1982 ; Cass. 7522/1987; Cass. 5002/1993 ).

Decreto di trasferimento e identificazione del beni trasferiti

L'l'identificazione dei beni trasferiti a conclusione di un'espropriazione immobiliare deve essere compiuta in base alle indicazioni del decreto di trasferimento di cui all'art. 586 cod. proc. civ.

Beni compresi nel decreto di trasferimento pertinenziali e accessori

Oltre ai beni espressamente indicati nel decreto di trasferimento,  vanno aggiunti quei beni ai quali gli effetti del pignoramento si estendono automaticamente, ai sensi dell'art. 2912 cod. civ., come accessori, pertinenze, frutti ed anche i miglioramenti o le addizioni, ancorché non espressamente menzionati nel predetto decreto.

Per cui qualora nell'ordinanza di vendita di un terreno non si faccia menzione di una costruzione (abusiva) insistente su di esso, è ammissibile la proposizione, nei termini di legge, di un'opposizione agli atti esecutivi, ma non la contestazione del diritto dell'aggiudicatario a procedere ad esecuzione forzata, atteso che il pignoramento di un terreno successivamente contemplato nel decreto di trasferimento si estende, in difetto di espressa previsione contraria, al fabbricato che insiste sul terreno medesimo.

Prezzo del trasferimento

Ne consegue che il prezzo di un fondo oggetto di vendita forzata include il valore di quanto è esistente sul bene medesimo e, dunque, anche quello delle opere su di esso realizzate, con l'ulteriore conseguenza che l'aggiudicatario non è tenuto al pagamento dell'indennizzo di cui all'art. 936 cod. civ." ( cfr. Cass. 26841/2011 ).

Cass., sez. III, del 28 giugno 2018, n. 17041