La conformità edilizia e/o amministrativa e/o degli impianti nella locazione

Nel contratto di locazione al locatore è richiesto di fornire il bene, ma il locatore deve anche fornire il bene idoneo all'uso, questo significa che l'immobile locato deve essere correlato di tutti i permessi e licenze necessarie (non solo relative alla costruzione), ma anche per la destinazione da dare al bene e all'uso degli impianti.

Le autorizzazioni, licenze, omologhe (certificazioni) sono diverse tra loro e non hanno lo stesso effetto nei rapporti tra conduttore e locatore.

Godimento dell'immobile (esercizio effettivo dell'attività)

l locatore di un immobile è responsabile nei confronti del conduttore per il mancato rilascio delle licenze ed autorizzazioni amministrative solo se in conseguenza del mancato rilascio il conduttore non abbia potuto godere in concreto della cosa locata, questo principio, di fatto, considera che non tutte le autorizzazioni e licenze incidono sono uguali e non tutte le autorizzazioni o certificazioni incidono in modo identico sul contratto di locazione.

Del resto basta pensare all'ipotesi in cui manca un certificato antiincendio in un immobile locato ad uso garage oppure all'ipotesi in cui manca la certificazione dell'impianto elettrico in un immobile locato come deposito.

Risoluzione solo quando la mancanza delle certificazioni è confermata da un rifiuto effettivo

Correlato al principio per il quale se in assenza della certificazione l'immobile può essere usato (ed è stato effettivamente usato) occorre chiedersi per quanto tempo questa situazione può continuare (oppure fino a quando il conduttore può restare in attesa della certificazione mancante), sul punto è possibile ricordare il principio in base al quale il locatore di un immobile è responsabile nei confronti del conduttore per il mancato rilascio delle licenze ed autorizzazioni amministrative soltanto quando la richiesta certificazione è stata effettivamente negata, cioè quando non potrà essere concessa o conseguita.

Nelle more del rifiuto definitivo, se il locatore ha consegnato il bene locato e ha chiesto il rilascio della certificazione e il conduttore ha potuto usare il bene, non è possibile chiedere la risoluzione del contratto di locazione (e non è possibile smettere di pagare il canone di locazione)

Mancato rilascio delle certificazioni per motivi legati al bene e/o alla discrezionalità amministrativa

Il rifiuto della certificazione può dipendere dall'inidoneità del bene all'uso a cui è destinato (quindi il vizio è proprio ed intrinseco del bene) oppure può dipendere da altre motivazioni (ad esempio in un determinato quartiere non è possibile aprire altri supermercati), ora la risoluzione del contratto di locazione può essere chiesta, in assenza della certificazione relativa alla agibilità o abitabilità, quando l'immobile ha delle problematiche proprie che impediscono di ottenere tale certificazione.

Sempre che la certificazione è essenziale per destinare il bene locato all'uso previsto dal contratto.

Termine entro cui ottenere le certificazioni per il contratto di locazione commerciale

Naturalmente, nulla esclude che nel contratto di locazione sia indicato un termine entro il quale ottenere le certificazioni.

Consapevolezza del conduttore dell'impossibilità di ottenere le certificazioni

Come si è già detto,  non può essere chiesta la risoluzione del contratto se il conduttore ha usato dell'immobile, pur in mancanza delle licenze e delle autorizzazioni, fino alla definitiva negazione del rilascio della certificazione.

Inoltre, nella locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo, convenzionalmente destinati ad una attività il cui esercizio richieda specifici titoli autorizzativi dipendenti anche dalla situazione edilizia del bene (abitabilità dello stesso e sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale), l'inadempimento del locatore non può configurarsi quando il conduttore abbia conosciuto e consapevolmente accettato l'assoluta impossibilità di ottenere le certificazioni.

Mentre  nella locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo, convenzionalmente destinati ad una attività il cui esercizio richieda specifici titoli autorizzativi l'inadempimento del locatore può configurarsi quando la mancanza di tali titoli dipenda da carenze intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire in radice il rilascio degli atti amministrativi necessari e,  quindi,  l'esercizio  lecito  dell'attività  del  conduttore conformemente all'uso pattuito, ovvero quando il locatore abbia assunto l'obbligo specifico di ottenere i necessari titoli abilitativi.

Nella locazione di immobile per uso diverso da quello abitativo, il locatore è inadempiente ove non abbia ottenuto – in presenza di un obbligo specifico contrattualmente assunto – le autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio (e, in particolare, la sua abitabilità e la sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale), ovvero quando le carenze intrinseche o le caratteristiche proprie del bene locato ostino all'adozione di tali atti e all'esercizio dell'attività del conduttore in conformità all'uso pattuito.

Mancato pagamento del canone

Il mancato pagamento del canone, (o l'auto riduzione del canone) costituisce un atto arbitrario del conduttore anche in presenza di vizi del bene locato.

Cass., civ. sez. III, del 16 ottobre 2017, n. 24227