Restituzione del canone versato in eccedenza rispetto al canone legale nella locazione commerciale e ad uso abitativo

L'art. 79 della legge del 27.7.1978 n. 392 prevede che il conduttore entro sei mesi dalla riconsegna  dell'immobile locato locato, può  chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone concordato (e non dovute in quanto versate in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla legge).

Una norma analoga è prevista nelle locazioni ad uso abitativo nell'art. 13 comma 5 della legge del 9 dicembre 1998 n. 431

Decorso del termine: dalla fine del contratto o dalla materiale restituzione dell'immobile

La materiale restituzione dell'immobile può coincidere (o meno) con l'estinzione del contratto di locazione, ma può anche accadere che l'estinzione del contratto di locazione precede la materiale restituzione del bene locato.

Nelle ipotesi in cui l'estinzione del contratto di locazione non coincide con la materiale restituzione del bene occorre il momento dal quale il termine di decadenza per recuperare quanto pagato in eccesso rispetto al canone di locazione.

Il termine decadenziale di sei mesi, entro il quale il conduttore ha l'onere di domandare la restituzione delle somme pagate in eccedenza rispetto al canone previsto dalla legge 27 luglio 1978, n. 392  decorre dalla materiale riconsegna dell'immobile oggetto del contratto – la quale coincide con la data in cui il bene viene posto nell'effettiva disponibilità del locatore – e non dalla cessazione del rapporto giuridico tra le parti, irrilevante essendo, pertanto, anche l'eventuale successione nel rapporto dal lato del locatore.

Legittimati attivi e passivi alla restituzione del canone pagato in eccesso rispetto quanto legalmente dovuto

Resta da chiedersi come identificare i soggetti che possono chiedere la restituzione del credito per il canone di locazione pagato in eccesso e i soggetti che devono restituire il canone di locazione percepito in eccesso rispetto quanto dovuto.

Per identificare i soggetti occorre distinguere tra il credito derivante dalla restituzione e il debito per la restituzione.

Il credito alla restituzione del canone di locazione pagato in eccesso

Il conduttore è sicuramente il soggetto titolare del credito alla restituzione e il soggetto che ha diritto a chiedere la restituzione.

Potrebbe capitare che nel corso del rapporto di locazione si succedono più conduttori, in tale ipotesi occorre valutare se il conduttore attuale può chiedere la restituzione anche di quanto versato in più dai conduttori precedenti (cioè se può chiedere quanto hanno versato altri in eccesso), la risposta positiva porterebbe ad ammettere che un soggetto può richiedere (e incassare) anche somme non pagate e delle quali non ha diritto alla restituzione.

Il debito per la restituzione del canone di locazione pagato in eccesso

Colui che è obbligato a restituire quanto indebitamente percepito è il locatore. Resta da chiedersi se nel corso del tempo si succedono nel contratto più locatori (ad esempio per vendita del bene immobile o per una successione mortis causa) chi deve restituire quanto riscosso in eccesso rispetto il canone legale.

In realtà il problema non è unico, ma doppio,

  • poiché occorre comprendere se il credito del  conduttore è unico e, quindi, il conduttore un'unica azione contro l'ultimo dei locatori per l'intero (e, poi, l'ultimo locatore ha diritto di regresso verso i locatori precedenti) e, di conseguenza, se tutti i locatori sono solidalmente responsabili verso il conduttore per la restituzione del canone versato in eccesso (anche se non hanno percepito l'intero canone in eccesso, ma solo una parte dello steso)
  • oppure se il conduttore ha tanti crediti quanti sono i locatori che si sono alternati nel tempo e ha tante azioni di restituzione rispetto tutti i locatori.

Sicuramente la soluzione non può essere trovata richiamando gli art. 6 e 37 della legge del 1978/392 poiché regolano la successione nel contratto di locazione del conduttore (solo del conduttore) e come norma speciale non può essere applicata al succedersi nel tempo di più locatori.

 La soluzione, allora, può essere trovata solo in base alle norme (inter vivos e mortis causa) che regolano il trasferimento della titolarità dell'immobile e del contratto di locazione.

In tema locazione immobiliare, infatti, la morte dell'originario locatore del bene, determina la trasmissione della titolarità del rapporto locatizio agli eredi, con possibilità, per essi, di esercitare i diritti e le azioni che derivano dal contratto. Quindi, nell'ipotesi di morte del locatore obbligati alla restituzione sono tutti gli eredi.

Mentre, nell'ipotesi di trasferimento inter vivos dell'immobile (ad esempio donazione) il debito per la restituzione si divide tra i diversi locatori che si succedono nel tempo nella proprietà del bene immobile locato  (venditore  e acquirente) in quanto la vendita del bene o la donazione del bene immobile locato non comporta anche il trasferimento dei debiti e dei crediti personali del venditore e del donatario sorti prima della vendita o della successione.

Modifiche al contratto di locazione in caso di subentro al contratto

Anche in presenza di un subentro nel contratto di locazione, si applica sempre la regola generale secondo la quale, in tema di locazione, la variazione della misura del canone o del termine di scadenza non è sufficiente ad integrare novazione del contratto, trattandosi di modificazioni accessorie, occorrendo, invece, oltre al mutamento dell'oggetto o del titolo della prestazione (e rimanendo irrilevante, per contro, la successione di un soggetto ad un altro nel rapporto, come verificatosi nella specie), che ricorrano gli elementi dellanimus" e della "causa novandi", il cui accertamento costituisce compito proprio del giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità se logicamente e correttamente motivato.

Cass., civ. sez. III, del 16 ottobre 2017, n. 24279