La figura dell'amministratore di condominio

Ormai è pacifico che la figura dell'amministratore di condominio rientra nell'ambito della rappresentanza (mandato) ex lege, nel senso che la nomina (o la scelta della persona) è demandata all'assemblea, mentre i poteri e i compiti dell'amministratore del condominio sono definiti dal legislatore.

Quantificazione del compenso dell'amministratore dopo la riforma del condominio

La riforma del condominio (legge n. 220/2012) è intervenuta anche sulla determinazione dell'onorario dell'amministratore, il fine del legislatore era quello di eliminare ogni possibile dubbio relativo alla quantificazione dell'onorario e, soprattutto, di evitare brutte sorprese ai proprietari.

L'art. 1129 cc stabilisce che l‘amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.

L'importanza della norma si compre se si pensa all'ipotesi in cui si nomina l'amministratore e si determina il compenso lasciando non determinata la quantificazione del compenso per la straordinaria amministrazione (senza neppure indicare cosa si intende per amministrazione straordinaria), una situazione simile sussiste una parte di contratto non determinata e non determinabile (e dopo la riforma questo non è più possibile).

Modalità di quantificazione del compenso dell'amministratore di condominio

Il compenso dell'amministratore di condominio può essere determinato con un'infinita serie di modalità; è opportuno analizzare quelle più comuni al fine di evidenziare le diverse conseguenze o i rischi che derivano dalle diverse scelte.

Il compenso può essere determinato (forfettariamente) per tutta l'attività dell'amministratore, in questa ipotesi l'attività dell'amministratore non deve essere specificatamente indicata posto che il compenso è omnia comprensivo senza distinzioni.

In questa ipotesi (compenso determinato forfettariamente per tutta all'attività dell'amministratore) il compenso sicuramente comprende sia l'attività ordinaria, sia l'attività straordinaria, ma la conseguenza è più rilevante è data dal fatto che il condominio si assume il rischio di pagare l'amministratore anche se l'attività straordinaria non viene eseguita (del resto il compenso è forfettario e omnia comprensivo senza distinzioni di quote o di parti); in questa situazione si potrebbe aprire la questione dell'eventuale riduzione del compenso.

La quantificazione del compenso può prevedere una parte (determinata di compenso) per l'attività ordinaria e una parte (specificatamente determinata) per l'attività straordinaria, in questa situazione, da un lato, se l'attività straordinaria non è effettuata il compenso straordinario non è dovuto, dall'altro, può capitare che l'impegno per l'attività straordinaria potrebbe essere maggiore di quanto determinato al momento della nomina, ma, in questa ipotesi, il rischio di una attività straordinaria sotto stimata è stato assunto dall'amministratore di condominio.

Attività e compenso non determinati: proposta di contratto e accettazione non completi

Dopo la riforma del condominio non è possibile lasciare una parte del compenso determinata (ad esempio attività ordinaria) e una parte del compenso non determinata (ad esempio straordinaria), in quanto, in una situazione simile, è evidente che una parte del compenso (e dell'attività dell'amministratore) è assolutamente indeterminata e non quantificabile con conseguente nullità della delibera per indeterminatezza dell'oggetto, fino a giungere ai casi più gravi di nullità per aver aggirato la norme che impongono attività e compenso certi e determinati.

Si potrebbe pensare all'ipotesi in cui il preventivo presentato dall'amministratore indica una cifra per l'attività ordinaria e una somma non quantificata da determinare di volta in volta per l'attività straordinaria. In una situazione simile, una delibera che accoglie una simile quantificazione è nulla perché nulla (non completa) è la proposta di contratto di gestione del condominio.

In altri termini, non è possibile rinviare ad un momento successivo alla stipula del contratto la quantificazione del contenuto dello stesso

Modifiche o integrazioni del compenso dell'amministratore di condominio

Come si è già visto, anche il compenso dell'amministratore potrebbe risultare eccessivo o inidoneo rispetto l'attività effettivamente svolta, quindi potrebbe sorgere la necessità di aumentare o ridurre il quantum dovuto e richiesto.

Occorre, quindi, individuare il principio che regola queste modifiche o integrazioni

Modifiche o integrazioni del compenso dell'amministratore determinate in modo unilaterale

Il compenso dell'amministratore è il corrispettivo per l'attività svolta dall'amministratore a favore del condominio, in altre termini tra amministratore e condomino viene stipulato un contratto con un determinato corrispettivo e la regola alla base di ogni contratto è quella per la quale per la modifica o integrazione del contratto è sempre richiesto il consenso di entrambe le parti contrattuali.

La peculiarità della vicenda è data dal fatto che il consenso alla modifica deve provenire all'amministratore e dal condominio (non in persona dell'amministratore), ma dal condominio come assemblea dei proprietari, in altri termini, è necessaria la delibera dell'assemblea per ogni modifica o integrazione del compenso.

Questo principio è applicabile al compenso dell'amministratore in qualsiasi modo determinato (soprattutto quando il compenso è determinato in modo forfettario per tutta l'attività dell'amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dal mandato con rappresentanza, in queste ipotesi tutta l'attività dell'amministratore, deve ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell'incarico per tutta l'attività amministrativa di durata annuale e non deve, perciò, esserci altra attività retribuita a parte).

Le modifiche o integrazioni del compenso (sucessive alla nomina) dell'amministratore approvate dall'assemblea

Se il principio generale è quello per il quale il contratto (anche se nella parte relativa al corrispettivo) non può essere modificata in modo unilaterale da una delle parti, (essendo necessario il consenso di entrambe le parti contrattuali) risulta evidente che con il consenso di tutte le parti contrattuali il corrispettivo può essere modificato, applicando questo principio in sede condominiale si ottiene che l'assemblea di condominio può deliberare di modificare o di integrare  il compenso dell'amministratore.

Sicuramente rientra nelle competenze dell'assemblea ex art. 1135 c.c. anche quella di riconoscere un compenso straordinario all'amministratore, costituendo oggetto di una valutazione esclusivamente riservata all'organo assembleare, ma trattandosi di una modifica dell'originario contratto di nomina è necessario:

a) inserire l'argomento all'OdG in modo chiaro ed espresso (certo, un compenso ulteriore non può essere richiesto e ottenuto inserendo una voce  – nascosta – tra le pieghe di un rendiconto consuntivo).

b) ottenere la maggioranza di 500 millesimi ex art. 1136 comma II cc (identica a quella che nomina o conferma l'amministratore e ne determina il compenso)

Cass., civ. sez. II, del 2 marzo 2018, n. 5014