Manutenzione dei beni e degli impianti del condominio 

Si è consapevoli che i beni e gli impianti del condominio devono essere oggetto di manutenzione e/o riparazione.

Del resto lo stesso legislatore è consapevole di tali esigenze e prevede che l'amministratore deve compiere gli atti conservativi relativi ai beni del condominio  ex art. 1117 cc (1130 cc) e prevede che l'amministratore può essere citato in giudizio per qualunque azione relativa ai beni condominiali (1131 cc).

La struttura dell'edificio e gli impianti condominiali

Questa che sembra una situazione relativamente semplice, in realtà è complicata dal fatto che ogni edificio ha una struttura particolare e, quindi, può capitare che gli impianti del condominio possono anche passare nelle proprietà private dei singoli proprietari e non sono accessibili se non dalle proprietà dei singoli proprietari.

In queste situazioni sorgono due problemi: a) l'individuazione del soggetto obbligato alla manutenzione soprattutto in presenza di impianti ramificati e non accessibili senza accedere alle proprietà private (soprattutto se la particolare ramificazione serve solo una singola proprietà); b) la regolamentazione tra esigenze di manutenzione dei beni condominiali e proprietà private.

La proprietà delle diramazioni degli impianti condominiali e l'obbligo di manutenzione delle diramazioni degli impianti condominiali

Una parte del problema relativo all'obbligo di manutenzione delle diramazioni degli impianti condominiali (impianti condominiali con diramazioni) è stato risolto dal legislatore con l'art. 1117 cc n. 3 secondo il quale sono condominiali gli impianti  fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza.

In altri termini, l'impianto condominiale diventa privato quando entra nella proprietà privata e serve la singola ed esclusiva proprietà privata (e quindi non c'è possibilità per il condominio di accedervi) oppure fino al punto di utenza (dove ad esempio è posto il contatore del singolo appartamento).

di conseguenza l'obbligo della riparazione e l'obbligo della manutenzione spetta solo al privato.

Mautenzione degli impianti condominiali presenti in proprietà privata

Quanto sopra detto non esclude che possono esistere impianti condominiali che passano nelle proprietà private, che restano completamente di proprietà del condominio (ad esempio la colonna fecale) ai quali è possibile accedere solo dai singoli appartamenti privati.

In queste situazioni si è affermato che  il condominio ha il diritto di provvedere alla riparazione e alla manutenzione dei beni comuni dell'edificio ed ha l'obbligo di farlo onde evitare danni alle proprietà esclusive dei condomini e dei terzi.

Obbligo di collaborazione dei singoli proprietari a permettere la manutenzione e riparazione del singolo bene condominiale

Quando è necessario riparare o effettuare la manutenzione di un bene condominiale sito in una proprietà privata sussistere a carico del singolo proprietario un dovere di collaborazione diretto alla conservazione dei beni comuni.

Del resto, il condominio ha il diritto di provvedere alla riparazione e alla manutenzione dei beni comuni dell'edificio ed ha l'obbligo di farlo onde evitare danni alle proprietà esclusive dei condomini e dei terzi, per cui, ove manchi la collaborazione dei condomini all'esercizio di tale diritto, l'amministratore può agire in giudizio, in rappresentanza del condominio, per far valere tale diritto, sia in sede cautelare (art. 1130 n. 4 c.c.) che di merito (art. 1131 c.c.).

Omessa collaborazione del singolo proprietario per la riparazione del bene condominiale

Il problema è se manca la collaborazione del proprietario del singolo appartamento o unità immobiliare privata. Quando manca la collaborazione dei condomini all'esercizio di tale diritto (dovere) alla riparazione e manutenzione del bene condominiale, l'amministratore può agire in giudizio, in rappresentanza del condominio, per far valere tale diritto, sia in sede cautelare (art. 1130 n. 4 c.c.) che di merito (art. 1131 c.c.).

Se l'amministratore richiede l'intervento giudiziario espone l'attore (condominio) all'obbligo di rimborsare alla controparte le spese anticipate (che non siano eccessive o superflue: art. 92, comma 1°, c.p.c.) solo in caso di soccombenza (art. 91 c.p.c.), vale a dire di rigetto della domanda proposta, ovvero all'obbligo di risarcire i danni. Altrimenti tali spese saranno poste a carico del convenuto.

Nell'ipotesi in cui il regolamento di condominio attribuisce all'amministratore di accedere negli appartamenti o nei locali chiusi quando, per guasti verificatisi nell'interno dei medesimi, vi sia l'assoluta urgenza e l'inderogabile necessità di evitare senza indugio danni all'edificio e agli altri condomini, questa facoltà non esclude che l'amministratore, ove lo ritenga, abbia senz'altro il potere, anziché di accedere direttamente di chiedere ed ottenere dal giudice, anche in via d'urgenza, la necessaria tutela giudiziaria.

Cass., civ. sez. II, del 9 agosto 2019, n. 21242